?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

近日，根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)的通知》，中央財(cái)政對確定的16個(gè)示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持，其中，鄭州獲得8億元用于助力住房租賃市場發(fā)展。

這被稱為是中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史性時(shí)刻，也是鄭州房產(chǎn)發(fā)展史上濃墨重彩的一筆。在我國，住房市場一向重“購”輕“租”的背景下，這波政策紅利呼嘯而來，讓租賃市場再次站在了風(fēng)口浪尖。

鄭州的住房租賃市場是否能趁勢揭開時(shí)代的序幕？

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鄭州租賃市場

人口的強(qiáng)支撐

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鄭州的城市發(fā)展史，決定了它兼容并包、海納百川的特性。鄭州從不排斥外來客，可以說，鄭州這所城市的發(fā)展與財(cái)富的積累，就是一代又一代“鄭漂”共同努力的結(jié)果。

?海納百川的鄭州

鄭州作為國家中心城市、國際航空大都市、世界文化旅游名城、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長區(qū)，未來更會逐步承接?xùn)|部沿海城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和各種人才政策必將持續(xù)吸引大批優(yōu)秀人才，人口的持續(xù)流入也將成為鄭州城市人口快速增長的主要因素。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外省流入河南的人口中的36.8%流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中的59.8%流入到鄭州市，2018年底鄭州市總體人口達(dá)到了1013.6萬。

根據(jù)《鄭州建設(shè)國家中心城市行動(dòng)綱要(2017-2035年)》，到2035年，鄭州GDP總量達(dá)到3萬億元、人均GDP達(dá)到22萬元，人口規(guī)模達(dá)到1500萬人，目前鄭州市流動(dòng)人口還在以每年25%的速度遞增。

?城市發(fā)展人口是關(guān)鍵

人口是城市發(fā)展的核心動(dòng)力，而如此多的人在一個(gè)城市里生活，衣食住行都是最基本的生活要素，其中房子更是重中之重。但是，近年來因鄭州房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高的原因等，讓很多人不得不暫時(shí)租房過日。

當(dāng)前，租賃住房已成為城市中低收入群體特別是外來務(wù)工人員解決住房需求的重要途徑。而且，鄭州這些年的城改運(yùn)動(dòng)，讓四環(huán)內(nèi)城中村全部拆遷完畢，這不但導(dǎo)致原有的租戶失去了租房空間，就連城中村原居民也成了租房戶。

?新舊交替才是城市發(fā)展的根本

這樣看來，鄭州現(xiàn)在不缺租房的人，未來也不會缺。但是，目前鄭州的租房市場并沒有理想中那么欣欣向榮。不過，意外之喜是近日住房市場迎來了巨大利好。

近日，根據(jù)財(cái)政部下發(fā)《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單公示》，確定對包括鄭州在內(nèi)的16個(gè)示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持。

這筆每年8億的巨額資金可用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺、促進(jìn)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展等與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出。示范城市可以自主確定資金使用方案，試點(diǎn)示范期為三年。

?鄭州入圍財(cái)政部試點(diǎn)名單

此次中央重金補(bǔ)貼租賃市場，主要目的就是盤活目前萎靡的市場現(xiàn)狀，發(fā)掘的租賃這片藍(lán)海，立起了租售并舉這面大旗。只是每年8億的巨額資金杠桿，三年能否撬動(dòng)鄭州租賃市場呢？

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租賃市場的糾結(jié)現(xiàn)狀

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鄭州不缺人，當(dāng)然也不缺房子。

盡管，這兩年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度強(qiáng)勁，但開發(fā)商用低首付、首付分期等手段吸引了大批剛需客。2017年，樓市高燒期還未過，鄭州市商品房銷售30萬套左右；2018年市場趨冷的情況下，商品住宅累計(jì)銷售約33萬套；2019上半年剛出爐的數(shù)據(jù)顯示商品住宅累計(jì)銷售約14萬套。

?上半年鄭州市商品房及住宅銷售情況

另外，隨著城中村拆遷接近尾聲，安置房大批量交付。2018年，安置房就網(wǎng)簽了9萬套，2019年這個(gè)數(shù)字預(yù)計(jì)會繼續(xù)增長。

大批房源集中入市，必然會對租房市場造成巨大沖擊。放眼整個(gè)鄭州市場，傳統(tǒng)住房租賃市場的現(xiàn)狀是租金低，房屋出租困難，租客更換頻繁，很多房東寧愿房子空著也不出租，使房屋長時(shí)間空置，從而造成住宅資源浪費(fèi)、住房有效供給不足。

其實(shí)，一直以來，租賃是房地產(chǎn)市場的“短板”。十九大以來，住房制度改革形成了建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的新思路。從2017起鄭州發(fā)布多項(xiàng)相關(guān)政策，推進(jìn)租賃市場發(fā)展。

?2017年成為各地租賃政策密集期

尤其，2018年5月18日，鄭州市政府連續(xù)出臺4個(gè)文件,積極培育住房租賃市場,引發(fā)社會強(qiáng)烈關(guān)注。

在一系列政策紅利支持和租賃市場潛在的巨大發(fā)展空間之下，長租公寓市場受到了來自各方的青睞，越來越多資本注入這個(gè)藍(lán)海行業(yè)。這個(gè)為時(shí)代而生的新事物可以針對傳統(tǒng)租房市場的痛點(diǎn)，著力加以改善，使市場資源活起來。

長租公寓是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，它將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

?長租公寓市場興起

隨著消費(fèi)升級，越來越多人對居住條件做出要求，即便租的房子也不例外。品質(zhì)與服務(wù)并重的長租公寓是未來房地產(chǎn)行業(yè)租賃行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

不久前，有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示：當(dāng)代城市租住群體消費(fèi)不斷升級，六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房，近八成人會用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質(zhì)的租住體驗(yàn)。

與此同時(shí)，2018—2019年度，“90后”租客占比達(dá)到75%，成為城市租住人群的主體。

?城市租住群體呈年輕化趨勢

在短短幾年間，我國的長租公寓行業(yè)發(fā)展十分迅速，而規(guī)?；钠放埔仓饾u形成。目前長租公寓品牌有YOU+、魔方、泊寓、紅璞，冠寓、自如友家、蛋殼等，房企也不甘示弱，萬科、碧桂園、龍湖等房企也強(qiáng)勢進(jìn)軍該領(lǐng)域。

從2016年起，長租公寓就站在了風(fēng)口上，但是隨著競爭者日益增多，利潤率降低，資本退潮，長租公寓市場暴露出了甲醛超標(biāo)、隱私安全、哄抬價(jià)格、合同糾紛等問題，2018年長租公寓就迎來了“暗黑時(shí)刻”，短短三年，長租公寓還沒走向繁榮，已經(jīng)迎來洗牌。

賽程還未過半，轉(zhuǎn)眼已到中場。

最典型的事件，如蛋殼斥資2億美元，收購杭州公寓第一品牌愛上租100%股權(quán)；朗詩兩年虧損2.34億，成為第一家剝離長租公寓業(yè)務(wù)的房企；遠(yuǎn)洋傳出將剝離長租公寓品牌“邦舍”；碧桂園和萬科放緩擴(kuò)張等。

?長租公寓運(yùn)營痛點(diǎn)

鄭州而言，五大長租公寓品牌中已有三家（泊寓，紅璞，冠寓）進(jìn)入鄭州。

目前，具有規(guī)?；\(yùn)營的公寓企業(yè)有16家，房產(chǎn)中介起家的有5家，4家房地產(chǎn)企業(yè)背景公司，剩余4家為創(chuàng)業(yè)公司。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場上運(yùn)營房間數(shù)量較多的是悅?cè)绻ⅰ⒔I(yè)旗下的魔飛公寓，其中，悅?cè)绻⒐芾矸块g數(shù)量約為5萬間左右，魔飛管理約1萬間，其它企業(yè)目前管理房間數(shù)量約在數(shù)千間左右，其它多為小型二手房中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

長租公寓的房源多來自安置房房源改造和二手商品房托管。

不說鄭州，就整個(gè)中國而言長租公寓市場都在蹣跚學(xué)步。對標(biāo)美國，截至2017年，美國長租公寓存量約為全國住房總供應(yīng)量的35%，而北京、上海這些城市長租房滲透率是5%，而鄭州僅有大約1%。

雖然鄭州長租公寓的數(shù)量規(guī)模都小很多，但是該經(jīng)歷的挫敗卻一點(diǎn)沒拉下。鄭州長租公寓的生存現(xiàn)狀岌岌可危。

?住房租賃市場增長空間廣闊

有專家指出，此番有中央財(cái)政支持，16個(gè)試點(diǎn)城市的住房租賃市場將得到快速發(fā)展。一方面中央財(cái)政支持給了租賃市場發(fā)展的動(dòng)力，另一方面也會帶動(dòng)社會力量更多投資住房租賃市場，增加住房租賃市場供給。

可以預(yù)計(jì)，這次巨大的政策利好，必將再次帶動(dòng)一大波資本席卷鄭州租賃市場，為長租公寓添加鮮活動(dòng)力，從而帶動(dòng)整個(gè)住房租賃行業(yè)。

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租賃市場發(fā)展順應(yīng)大勢

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眾所周知，今年春節(jié)后全國房地產(chǎn)市場集體回暖，三月份過后的樓市熱潮更是一浪接一浪，如呼和浩特、蘇州、西安等，多個(gè)城市因房價(jià)增長過快被點(diǎn)名。

鄭州雖然沒被點(diǎn)名，但熱銷、清盤、漲價(jià)也是經(jīng)常刷屏朋友圈。有一段時(shí)間，鄭州的庫存消化周期僅2.6個(gè)月，鄭州人幾乎到了無房可買的程度。

說真的，中國人對于房子有著近乎偏執(zhí)的執(zhí)著，稍不留意，房價(jià)就會被抬上去。

?百城住宅存銷比

客觀地說，對租賃市場的扶持和房價(jià)的漲跌并無直接關(guān)系，但是對長期穩(wěn)定房產(chǎn)市場卻意義非凡，是房住不炒、租售并舉政策最好的詮釋，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要一環(huán)。于入選的城市來說是巨大利好。

中國的房產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，尤其是強(qiáng)二線城市，鄭州這樣的國家中心城市，是中國城鎮(zhèn)化的主要方向，人口的主要聚集地。當(dāng)然，這也意味著鄭州的房價(jià)沒有到頂，上漲空間也是巨大的。

但是終有一天，鄭州房地產(chǎn)市場會從增量房時(shí)代向存量房時(shí)代過渡，新建商品房會像今天的北京、上海一樣數(shù)量驟減，到那時(shí)鄭州吸附的海量人口，一大部分需要租賃市場來消化。就像兩條腿走路，租賃市場與買賣市場一樣影響著一個(gè)城市的綜合實(shí)力發(fā)展。

?人口是租賃市場的強(qiáng)支撐

如何擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，如何實(shí)現(xiàn)房價(jià)的軟著陸，是很長一段時(shí)間所有城市的重大課題,鄭州也不會例外，但無論如何這其中少不了住房租賃市場的身影。不管怎樣，住房租賃市場都會占據(jù)未來幾十年房產(chǎn)市場的一席之地，這是大勢所趨，也是時(shí)代發(fā)展的必然。

值得深思的是，此番中央給了鄭州3年時(shí)間，24億的資金預(yù)算，對于鄭州偌大租房市場，說多不多，說少也不少。只是這筆錢最終流向的機(jī)構(gòu)、企業(yè)最后能否為市場交出滿意的答卷？

?租賃市場實(shí)施方案兩年過去依然處于停滯狀態(tài)

長租公寓經(jīng)過這輪政策紅利能否真的成為“鯰魚”帶活整個(gè)住房租賃市場？未來的租賃市場能否整齊劃一的以品質(zhì)和服務(wù)作為競爭利劍？……

三年24億元，沖擊波到底有多大？等待時(shí)間給大家答案吧。