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 地盤說(shuō)
樓市下半場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 數(shù)天前，朋友圈被一張外賣小哥去售樓處送外賣順便買了套公寓的照片刷屏。公寓作為住房市場(chǎng)重要的組成部分，隨著房?jī)r(jià)的高企，嚴(yán)厲限購(gòu)政策的出臺(tái)，越發(fā)受到置業(yè)者的青睞。 1 鄭州公寓市場(chǎng)縱覽 ▽ 9月30日，鄭州市自然資源和城市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品住房用地管理的通知》，《通知》稱，全市范圍內(nèi)土地出讓涉及招商引資和產(chǎn)業(yè)用地的，不得搭配商品住房以混合方式供應(yīng)，并設(shè)置前置條件。 分析人士認(rèn)為，文件的目的就是為了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。此前借道產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推出公寓產(chǎn)品的邊兒擦不著了。 ?新通知 鄭州公寓發(fā)展至今，時(shí)間并不算長(zhǎng)。
2003年，鄭州第一家純小戶型社區(qū)時(shí)尚Party誕生，這是鄭州第一代公寓。2006年，以國(guó)貿(mào)360為代表的二代公寓，引領(lǐng)了當(dāng)時(shí)鄭州的時(shí)尚生活潮流。 
?360廣場(chǎng)背后就是國(guó)貿(mào)酒店公寓 近10年的時(shí)間里，公寓產(chǎn)品逐漸在鄭州東西南北遍地開(kāi)花，直到2016年房?jī)r(jià)進(jìn)入瘋漲期，限購(gòu)政策出臺(tái)后，公寓產(chǎn)品因不限購(gòu)、總價(jià)低一度成為樓市的香餑餑。2016年，鄭州市公寓市場(chǎng)供應(yīng)近114萬(wàn)方，將近是2015年公寓供應(yīng)量的2倍；2016年銷售市場(chǎng)成交近105萬(wàn)方，實(shí)現(xiàn)供銷基本持平。2018年全年，公寓市場(chǎng)供應(yīng)近160萬(wàn)方，同比上升48%左右，全年成交135萬(wàn)方，同比上升28%。公寓仿佛一下子成了香餑餑，到外都有公寓產(chǎn)品在供應(yīng)。也有人在購(gòu)買。
歸根結(jié)底，公寓相對(duì)低的門檻，給了許多年輕人扎根城市的機(jī)會(huì)，才能有如此驚人的去化成績(jī)。況且公寓的設(shè)計(jì)越來(lái)越符合年輕人的品味，公寓產(chǎn)品麻雀雖小五臟俱全，客廳、臥室、廚房、書房、飄窗、衛(wèi)生間各類居住功能樣樣齊備。
?不限購(gòu)的公寓進(jìn)入井噴增長(zhǎng)階段 而且，公寓發(fā)展采用的先進(jìn)理念已經(jīng)超越住宅。就居住功能升級(jí)來(lái)說(shuō)，因?yàn)楣⑴c住宅相比的先天弱勢(shì)，開(kāi)發(fā)商在智能、科技、環(huán)保的運(yùn)用方面更舍得投入。另一方面，眼下公寓的開(kāi)發(fā)商在前期建設(shè)中，也考慮到了酒店、書吧、干洗店、影院等配套設(shè)施。更有甚者，開(kāi)發(fā)商在此基礎(chǔ)上，還打造主題公寓，比如說(shuō)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等。伴隨著鄭州發(fā)展，消費(fèi)理念升級(jí)，新生代人口90后、95后，甚至是00后的住房消費(fèi)需求必然和原來(lái)不同，開(kāi)發(fā)商不斷更新迭代的公寓產(chǎn)品，更容易滿足新生代人口的需求。這是很強(qiáng)大但在現(xiàn)階段容易被忽略的因素。
?小而美的公寓滿是生活氣息 唱衰公寓的聲音，從來(lái)不絕于耳，有些人站在上帝視角對(duì)公寓極盡苛責(zé)，然而存在即合理，凡事都有多面性。
以鄭州為例，鄭州確定建設(shè)國(guó)家中心城市之后，加大了吸引人口流入的力度，這些流入人口的數(shù)量是一個(gè)驚人數(shù)字。人多了，需要就有不同。2016年房?jī)r(jià)暴漲，讓很多人錯(cuò)失了上車的機(jī)會(huì)，并不是每個(gè)人都能拿得出三四十萬(wàn)的首付。
?源源不斷的人口流入給了公寓更大的市場(chǎng)空間 即使以生活品質(zhì)極巨下滑為代價(jià)，用首付分期買了一套住宅，每月扛著五、六千的房貸，加之下一筆分期還遙遙無(wú)幾的焦慮，也會(huì)讓很多人陷入困境。說(shuō)白了，還是條件受限，退而求其次選擇公寓。對(duì)比之下，公寓的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，熱度居高不下，也就在情理之中了。 2 鄭州公寓產(chǎn)品分類 ▽ 市場(chǎng)大了，分蛋糕的人就多了，也就造成了現(xiàn)在鄭州公寓市場(chǎng)魚龍混雜的局面。目前，鄭州公寓產(chǎn)品比較集中呈現(xiàn)的是平層公寓和LOFT產(chǎn)品。 公寓這個(gè)詞，到現(xiàn)在已經(jīng)被低端化了。誕生之初，針對(duì)的客戶是中高收入的高凈值人群，居住公寓的人有強(qiáng)烈的身份認(rèn)同感。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，公寓這個(gè)詞一度成為高端住宅的代名詞。如北京棕櫚泉國(guó)際公寓、通泰國(guó)際公寓、成都的成都阿瑪尼公寓等。這種項(xiàng)目普遍特點(diǎn)就是高層、豪宅、大戶型、大平層。
?公寓原本屬于高凈值人群 只是，眼下國(guó)內(nèi)很多城市公寓市場(chǎng)已經(jīng)背離了公寓的初衷。市場(chǎng)上不少類公寓產(chǎn)品把本來(lái)的精英居所變成了剛需集中營(yíng)。
近些年，商業(yè)與辦公產(chǎn)品市場(chǎng)去化難，相對(duì)而言，公寓則好出手的多。于是很多原來(lái)規(guī)劃的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園紛紛變身成了公寓，來(lái)實(shí)現(xiàn)去化的目的，而文創(chuàng)、孵化、藝術(shù)空間這些概念成了這些泛公寓產(chǎn)品的華麗霓裳。鄭州早期的公寓市場(chǎng)多是70年產(chǎn)權(quán)的住宅型公寓，而近幾年的所說(shuō)的公寓產(chǎn)品，是去掉小戶型住宅的40年商業(yè)土地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。
?概念化成為泛公寓產(chǎn)品華麗霓裳 以公寓的形態(tài)來(lái)看，公寓從規(guī)格劃分大致可分為三類：傳統(tǒng)公寓、服務(wù)型公寓、行政公寓，也叫總裁公寓。鄭州多數(shù)公寓屬于階層公寓，品質(zhì)參差不齊，相對(duì)而言靠近商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、地鐵口的大品牌公寓，更具價(jià)值，這類傳統(tǒng)公寓以萬(wàn)科譽(yù)為代表。
服務(wù)型公寓是一種復(fù)合式的高端公寓，有著可以媲美酒店的服務(wù)系統(tǒng)，并在建筑內(nèi)設(shè)有多項(xiàng)酒店級(jí)配套設(shè)施。一言以蔽之，它是酒店與家的結(jié)合體。在鄭州市場(chǎng)上以正弘城麗汀公寓和建業(yè)天筑國(guó)際公寓為代表。除此之外，鄭州頂級(jí)服務(wù)式公寓北龍湖金融島的翡云公寓，可以定位為更高端的總裁公寓，就像紐約432 Park Avenue、上海湯臣一品、深圳灣1號(hào)等，專為城市最高圈層的人群設(shè)計(jì)。
?窗內(nèi)窗外皆是風(fēng)景的翡云公寓 極具競(jìng)爭(zhēng)力的公寓，首先要具備一定的規(guī)模和檔次，才會(huì)有其生命力的。實(shí)際上，無(wú)論時(shí)間上還是空間上，中國(guó)的公寓發(fā)展都還很稚嫩，而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家公寓發(fā)展卻早已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。
未來(lái)，包括鄭州在內(nèi)的一二線城市勢(shì)必同步國(guó)際，公寓的發(fā)展必然不斷注入新鮮的理念，帶來(lái)產(chǎn)品和服務(wù)的升級(jí)。說(shuō)白了，公寓產(chǎn)品，最重要的不只是產(chǎn)品，管理和服務(wù)才是公寓的核心。無(wú)論哪類公寓產(chǎn)品，只要能給租戶，給用戶，給住戶提供人性化的服務(wù)，讓他們滿意，公寓口碑就能提高，租金就能提高，收益就能提高。
?管理與服務(wù)才是公寓核心價(jià)值 現(xiàn)代人，尤其是年輕人越來(lái)越會(huì)享受生活，即便租的房子也不例，因此，公寓的運(yùn)營(yíng)顯得越發(fā)重要，大勢(shì)所趨之下，運(yùn)營(yíng)型公寓應(yīng)時(shí)而生，最典型是長(zhǎng)租公寓的興起。
3 公寓的未來(lái) ▽ 長(zhǎng)租公寓以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為標(biāo)志，有相對(duì)大的體量，是居者有其屋的核心手段。從國(guó)家層面推進(jìn)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大。短短幾年間，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展十分迅速，而規(guī)?；钠放埔仓饾u形成。 8月底，房企大佬們陸續(xù)披露2019年半年報(bào)。各家房企均對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)表現(xiàn)出了巨大的信心，甚至將其列為未來(lái)支撐整體業(yè)績(jī)的重大板塊。如萬(wàn)科、龍湖在報(bào)告中紛紛強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)租公寓是公司未來(lái)主航道。
?上半年房企長(zhǎng)租公寓持有量排行 萬(wàn)科、龍湖這樣的大牌開(kāi)發(fā)商，其資本實(shí)力雄厚，在房源方面也具有天然優(yōu)勢(shì)。事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)洗牌期，今后房企拿地后的自持物業(yè)部分會(huì)增加。對(duì)這些擁有大量自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。
于鄭州而言，五大長(zhǎng)租公寓品牌中已有三家（泊寓，冠寓，紅璞）進(jìn)入鄭州，其中泊寓隸屬萬(wàn)科，冠寓隸屬龍湖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)房間數(shù)量較多的是悅?cè)绻?、建業(yè)旗下的魔飛公寓，還有一些其它小型二手房中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)租公寓的房源多來(lái)自安置房房源改造，其成本較低，溢價(jià)率更高，不過(guò)就功能性和私密性而言，公寓更具天然優(yōu)勢(shì)。
?萬(wàn)科泊寓 目前，國(guó)家對(duì)租房市場(chǎng)的政策也從鼓勵(lì)進(jìn)入扶持階段，長(zhǎng)租公寓這片藍(lán)海，未來(lái)還會(huì)虹吸更多資本進(jìn)入。可以預(yù)見(jiàn)，以后開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品大量持有，自己運(yùn)營(yíng)的情況一定會(huì)大行其道。更有甚者，國(guó)家已經(jīng)推出長(zhǎng)租公寓用地，或者，在土地出讓時(shí)設(shè)置附加條件，部分房源必須自持。
房?jī)r(jià)暴漲的歷史將一去不復(fù)返，公寓作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，更適合長(zhǎng)期持有，以其租金收益抵消前期投資。越來(lái)越多的公寓產(chǎn)品被第三方托管，改造成酒店式公寓或長(zhǎng)租公寓，業(yè)主的投資回報(bào)會(huì)也越發(fā)穩(wěn)定。而長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在房源篩選方面，像萬(wàn)科和龍湖的在選擇標(biāo)準(zhǔn)都是比較一致的：跟著產(chǎn)業(yè)走、跟著軌道線走、選擇各板塊的核心位。對(duì)于有意向購(gòu)入公寓的業(yè)主是個(gè)不錯(cuò)的參考。
?地鐵沿線公寓具有財(cái)富聚集效應(yīng) 隨著鄭州城市的發(fā)展，白領(lǐng)金領(lǐng)群體、高級(jí)商旅群體越來(lái)越多，未來(lái)的公寓市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也會(huì)更加白熱化，如何滿足人們對(duì)公寓產(chǎn)品的高品質(zhì)需求，是開(kāi)發(fā)商亟待深思的問(wèn)題。樓市下半場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
當(dāng)然，就鄭州這個(gè)城市而言，建立一個(gè)有序的品質(zhì)的公寓買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、管理市場(chǎng)，同樣刻不容緩。
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