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隨著消費(fèi)意識(shí)的提升和房主不炒的主基調(diào)，改善人群所追求的已經(jīng)不單是房子本身，空間、品質(zhì)、環(huán)境等這些房子背后的整個(gè)生活體系也至關(guān)重要。
?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人 又去了一趟濱河國際新城。區(qū)域面貌改觀不少，活力也增加許多。鄭州定位改善的區(qū)域，濱河國際新城最接近主城。 1 探盤濱河 ▽ 對(duì)于長(zhǎng)期生活在老城區(qū)的人來說，濱河國際新城最直觀的印象就是偏遠(yuǎn)。因?yàn)樵S多人根本就沒有去過。 其實(shí)不然。 從西三環(huán)上高架，轉(zhuǎn)三南環(huán)高架快速路，一路東南，大約半小時(shí)就進(jìn)入了區(qū)域范圍。 
?與眾不同的16.77平方公里 如今的濱河還是缺少煙火氣，施工圍擋截?cái)嗔嗽S多連接市區(qū)的道路，到處是道路施工和樓盤施工。稍微熱鬧一些的是已經(jīng)交付的中建觀湖國際、幸福濱水家園和康橋悅城周邊的小版塊。
因?yàn)閰^(qū)域的整體配套還沒起來，濱河的整體入住率并不高。目前，滿足基本日常需求也僅是康橋悅城，以及附近的社區(qū)商業(yè)，飯點(diǎn)尋個(gè)吃飯的地方都不容易。另外，荷湖（福祿湖）景觀水系工程，因封土令已經(jīng)暫時(shí)停工，完成注水要等明年了。濱河給人的感覺看，仍然還是一個(gè)大工地。
?處于封土狀態(tài)的荷湖工地 自2012年鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與中建七局正式簽署《開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》啟動(dòng)濱河國際新城建設(shè)已經(jīng)有7年時(shí)間。前3年里，中建都在做原住民安置、挖湖、建橋、修路、種樹、鋪管廊搞基建，直到2015年才開始有土地入市。
不過，相對(duì)其他新區(qū)，濱河國際新城是含著金鑰匙出生的。全省第一條綜合管廊、海綿城市、智慧城市，這些城市建設(shè)理念，直接給濱河國際新城打上了“高大上”的標(biāo)簽。無論開發(fā)方式、規(guī)劃思路都不同以往。
?規(guī)劃超前的綜合管廊示意 而且，從大格局上講，這個(gè)區(qū)域與鄭東新區(qū)一路之隔，位于鄭州東南發(fā)展的主線上，承擔(dān)航空港與主城的銜接作用，地理位置具有先天優(yōu)勢(shì)。
整個(gè)區(qū)域限容2.5，自開始拍賣第一塊地，這個(gè)片區(qū)的房子就被賦予了很強(qiáng)的改善基因。康橋、電建、金輝、綠城、亞新、中海、融僑、金地等TOP級(jí)房企的紛紛入駐，更為這個(gè)區(qū)域發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力。
?片區(qū)內(nèi)以偏改善產(chǎn)品為主 2016年房?jī)r(jià)瘋漲的刺激之下，濱河新城的土拍如火如荼，2天3地王，震驚了鄭州樓市。與此同時(shí)，區(qū)域房?jī)r(jià)也水漲船高，政府限價(jià)從10000元/m2到13000元/m2再到15000元/m2，最高限價(jià)達(dá)到了23000元/m2，在鄭州僅次于北龍湖，濱河新城躥紅來的猛烈而猝不及防。 天時(shí)地利人和樣樣不缺，造就了濱河新城的高姿態(tài)，也讓這個(gè)區(qū)域高處不勝寒。 2 濱河樓市現(xiàn)狀 ▽ 樓市靜淡最先打擊的是購房者的信心，打擊最狠的是開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)。 配套還不夠完善的新區(qū)，很多人更是不敢輕易出手。 與其他區(qū)域紛紛大規(guī)模降價(jià)促銷相比，濱河國際新城區(qū)的房?jī)r(jià)還算平穩(wěn)。絕對(duì)改善型指標(biāo)限制下，房企只能開發(fā)中高端為主的高層+洋房，加上2016年以后房企拍的“天價(jià)”地王，也容不得房?jī)r(jià)大幅下降。
?入主濱河國際新城房企拿地價(jià)一覽 即使如此，濱河新區(qū)的房?jī)r(jià)還是被擠出了一些水分，樓市集體回落，濱河也不可能獨(dú)善其身。
早在2018年年中，濱河的尷尬處境就已經(jīng)很明顯了，市場(chǎng)遇冷、競(jìng)爭(zhēng)激烈，總有坐不住的人，融僑率先刺破濱河價(jià)格“泡沫”，2018年9月9日，融僑府以高層15500元/m2的超低價(jià)入市，比周邊便宜2000元/m2。接著信保春風(fēng)十里緊隨其后，精裝改毛坯，每平米便宜了兩三千元，康橋悅?cè)貓@推出特價(jià)房，以做吸引客戶的籌碼。經(jīng)歷過2018年的市場(chǎng)，現(xiàn)在濱河均價(jià)維持在16000元/m2左右。
?臨近華夏大道的信保春風(fēng)十里成為片區(qū)新低 濱河國際新城的整體房?jī)r(jià)坐了一回過山車，也一度有13000元/m2的特價(jià)房。市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，房?jī)r(jià)最喜歡做俯臥撐。現(xiàn)在，濱河國際新城的銷售形勢(shì)貌似依然不容樂觀，不但價(jià)格反彈空間和力度都不大，降價(jià)后的各項(xiàng)目售樓部也不如以前紅火。
濱河的項(xiàng)目相對(duì)集中，全都是幾十畝、一百多畝的小地塊，從一個(gè)樓盤出去，路對(duì)面就是下一個(gè)項(xiàng)目的售樓部，拓客的小蜜蜂就在別人家的售樓部或附近路口攔截?fù)尶驮础?/span>
?區(qū)域樓盤面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力 來看房的大都不太能抗拒他們的熱情，一上午的時(shí)間便可窺得濱河樓市的全貌。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前濱河國際新城在售十三個(gè)項(xiàng)目，以高層價(jià)格可劃分，單價(jià)2萬以上的康橋美廬灣，亞新海棠公館為第一梯隊(duì)；1.7萬-1.9萬元/m2的海馬清風(fēng)公園、金地濱河風(fēng)華、電建瀧悅?cè)A庭、康橋悅?cè)貓@等為第二梯隊(duì)；1.5萬-1.6萬元/m2的中海天悅府、融僑城、金輝濱河云著等為第三梯隊(duì)。
?濱河在售項(xiàng)目信息 總的來說，第二梯隊(duì)的樓盤占大多數(shù)，房?jī)r(jià)是主流，也代表了這個(gè)區(qū)域的整體價(jià)值。海馬的除霾科技，金地的物業(yè)服務(wù)，電建的央企實(shí)力都是項(xiàng)目的閃光點(diǎn)。另外，久違鄭州的綠城，今年年初也在濱河分得一杯羹，項(xiàng)目名稱為綠城·明月濱河，這宗土地的最高限價(jià)是23000元/m2，開盤價(jià)還不得而知。
?綠城入駐濱河讓許多人充滿期待 據(jù)悉，項(xiàng)目將在本月開盤，不知道綠城這個(gè)金字招牌能不能再讓濱河刷一次屏，或者，刷新某項(xiàng)濱河的新記錄。 3 濱河的價(jià)值 ▽ 每個(gè)區(qū)域都有自己的價(jià)值。 濱河的房子值不值得買，還要看個(gè)人需求，與自己的需求匹配可以果斷出手，不符合就就趕緊另尋它路。 不過，就目前的市場(chǎng)而言，偏剛需的管南現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)頂破了15500元/m2，向1.6萬/m2的大關(guān)進(jìn)軍；金水北均價(jià)約1.8萬元/m2；與濱河南北相望的偏改善楊金早就超了2萬元/m2。
?鄭州市區(qū)各板塊成交均價(jià) 城市最超前規(guī)劃的純改善區(qū)域，濱河國際新城擠干水分后1.6萬元/m2的均價(jià)，還是相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力的，改善群體在這個(gè)區(qū)域的買房門檻是實(shí)打?qū)嵉慕档土恕?/span>
未來3年，這個(gè)區(qū)域會(huì)有大量小區(qū)交房，累計(jì)交房1.7萬戶，隨著配套的日趨完善，濱河國際新城的人口將迎來極速增長(zhǎng)。
?濱河國際新城在建樓盤實(shí)景 除此之外，因區(qū)域緊鄰鄭東新區(qū)，鄭東和北龍湖的高房?jī)r(jià)會(huì)讓一部分白領(lǐng)把濱河作為最佳居住地，大量的城市精英會(huì)是這個(gè)區(qū)域重要的人口構(gòu)成。
就公共交通而言，區(qū)域規(guī)劃有3、11、14號(hào)線地鐵，預(yù)計(jì)3號(hào)線預(yù)計(jì)2020年年底就可以完成通車。目前14號(hào)地鐵一期工程已經(jīng)在建，11號(hào)線也將在2019年開建，預(yù)計(jì)2023年通車。
?濱河國際新城立體地鐵網(wǎng) 地鐵網(wǎng)形成后，濱河國際新城與老城、鄭東新區(qū)、北龍湖的互動(dòng)會(huì)更加親密。彼時(shí)，整個(gè)城市的配套，都將與濱河國際新城共享。隨著濱河國際中心的投入使用，濱河商業(yè)建設(shè)也加快了腳步，建設(shè)中的蝶湖商業(yè)帶規(guī)劃純商業(yè)體量約15萬㎡，荷湖商業(yè)水街商業(yè)體量約35萬㎡。建成之后這兩方水系周邊會(huì)成為區(qū)域最繁華的地帶，未來這個(gè)區(qū)域人口的購物休閑，已經(jīng)足夠了。
?濱河國際新城生活配套示意 另外，片區(qū)學(xué)校多達(dá)14所，部分已經(jīng)招生開學(xué)，教育資源非常豐富；還有鄭州國際歐亞科學(xué)院心血管病研究所、鄭州七院等，醫(yī)療配套也不缺。
?已經(jīng)招生的鄭州一中經(jīng)開實(shí)驗(yàn)學(xué)校 近些年，隨著消費(fèi)意識(shí)的提升和房主不炒的主基調(diào)，改善人群所追求的已經(jīng)不單是房子本身，空間、品質(zhì)、環(huán)境等這些房子背后的整個(gè)生活體系也至關(guān)重要。
實(shí)事求是地說，現(xiàn)在的濱河國際新城還不完美，但含苞待放。有高端的區(qū)域規(guī)劃、天然的城市位置、TOP系房企品牌支撐和中建七局的一級(jí)開發(fā)保障，都是濱河國際新城騰飛的關(guān)鍵。給他一些時(shí)間吧，濱河國際新城的價(jià)值值得等待，也終將不負(fù)期待。
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