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開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，誰(shuí)能趕上年底這一波好行情？ ?? 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人 2019年的時(shí)間軸，飛快地劃到了末尾。 都說(shuō)今年樓市萎靡，四處充斥著濃濃的情緒，等待著完美的抄底時(shí)機(jī)。眼下，寬松的發(fā)令槍頻頻打響，樓市最困難的日子似乎已經(jīng)過(guò)去。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，誰(shuí)能趕上年底這一波好行情？ 1 鄭州樓市暗流涌動(dòng) ▽ 今年三四月份，鄭州樓市經(jīng)歷了一波小陽(yáng)春。從下半年開(kāi)始，樓市的熱度開(kāi)始下降。即使剛剛過(guò)去的傳統(tǒng)金九銀十，也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)，各處唱衰的聲音此起彼伏。 
?市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯 其實(shí)，鄭州樓市看似寧?kù)o的湖面之下，依然波濤洶涌。近日開(kāi)盤的項(xiàng)目中，永威城開(kāi)盤毛坯15200元/m2，仍去化200多套；錦藝四季城14500元/m2，去化200套，都是正常價(jià)格；華僑城、正商生態(tài)城等去化也不錯(cuò)，基本都在80%以上；再回看萬(wàn)科世曦首開(kāi)，去化453套的銷售數(shù)據(jù)依舊亮眼。可見(jiàn)，鄭州樓市依舊蘊(yùn)藏著龐大的購(gòu)買需求。
?鄭州市場(chǎng)近期開(kāi)盤數(shù)據(jù)一覽 開(kāi)發(fā)商為了完成年度銷售計(jì)劃，都會(huì)在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻推出更大力度的促銷優(yōu)惠。同時(shí)，二手房業(yè)主為了回籠資金也主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)。這無(wú)形中給了購(gòu)房者更多機(jī)會(huì)。最近一些城市旁敲側(cè)擊地放松限購(gòu)、限售政策，有的城市放寬人才落戶的標(biāo)準(zhǔn)。如深圳放寬豪宅稅、廣州、成都天府新區(qū)放松限購(gòu)，南京六合、三亞等放寬人才政策，實(shí)則都是變相地放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控的限制，降低購(gòu)房門檻。每隔幾天就有一些城市在底線的邊緣試探，只要不過(guò)火，總能讓其他城市看見(jiàn)一條裂縫里灑落出來(lái)的微光。
?部分城市限購(gòu)政策出現(xiàn)微調(diào) 金融信貸松動(dòng)的槍聲也已經(jīng)打響，央行宣布5年期LPR下調(diào)，這是四年來(lái)，房貸基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。樓市的政策底似乎已經(jīng)出現(xiàn)，如果接下來(lái)的的兩個(gè)月內(nèi)，沒(méi)有大的政策變動(dòng)，明年我們會(huì)繼續(xù)看到各地層出不窮的托底和寬松。
2020年市場(chǎng)的走向趨于平穩(wěn)，又一波購(gòu)房需求蓄勢(shì)待發(fā)。明年的小陽(yáng)春會(huì)不會(huì)比今年熱鬧？市場(chǎng)仿佛已經(jīng)按奈不住激動(dòng)地雙手，開(kāi)始揮舞示意了。很多人抱著樓市大跌趁機(jī)上車的心態(tài)，但從歷年的調(diào)控史來(lái)看，這樣的情況無(wú)疑天方夜譚。
?樓市呈現(xiàn)長(zhǎng)期橫盤趨勢(shì) 從大的周期來(lái)看，房?jī)r(jià)仍有上漲空間，目前正處于力度不會(huì)太大的房?jī)r(jià)回調(diào)期。所以此時(shí)此刻的房?jī)r(jià)，就是下一次房?jī)r(jià)上漲的谷地，怎么買，都不會(huì)吃虧。有購(gòu)房需求的人群，應(yīng)當(dāng)抓住年底這個(gè)完美的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，深入市場(chǎng)，用一雙慧眼發(fā)現(xiàn)最好的撿漏機(jī)會(huì)，攻守互換。 2 誰(shuí)的貨源充足 ▽ 此刻，手里有子彈的房企，都沉淀下來(lái)沖刺這最后30天；手里缺子彈的，加緊拿地，土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，沒(méi)有地就會(huì)陷入無(wú)米下鍋的境地。 唯有彈藥充足的房企，才有機(jī)會(huì)在這輪行情里勝出。
?鄭州主城11月份住宅銷量排行榜 最近，地盤扎根于深愛(ài)的鄭州，進(jìn)行了一系列探城活動(dòng)。我們走過(guò)濱河國(guó)際新城、走過(guò)楊金，走過(guò)大北區(qū)，的的確確發(fā)現(xiàn)了一些貨源充足，品質(zhì)精良的樓盤。與北龍湖一路之隔的楊金，定位改善的濱河國(guó)際新城，每個(gè)區(qū)域都有自己的價(jià)值。駐足于天然宜居的惠濟(jì)區(qū)時(shí)，供貨充足的錦藝四季城售樓部人流如織，吸引了許多購(gòu)房者紛至沓。錦藝國(guó)際華都的成功，讓鄭州人民認(rèn)可了錦藝這個(gè)品牌。過(guò)去鄭州的棉紡路，除了幾個(gè)紡織廠的工人外，很少有人去，但錦藝城一個(gè)項(xiàng)目的拔地而起，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的熱鬧與繁華，也造就了錦藝國(guó)際華都目前2.1萬(wàn)片區(qū)二手房天花板的地位。
?中原錦藝城激活了西區(qū)商業(yè) 錦藝城如火如荼、大體量的商業(yè)配套，讓錦藝國(guó)際華都成為西區(qū)核心。錦藝金水灣，龍湖錦藝城采取的都是品質(zhì)+學(xué)校+商業(yè)的模式，直抵買房者的內(nèi)心。這就不難理解，錦藝四季城的售樓部為何門庭若市，擠滿了摩肩擦踵的購(gòu)房者。不可否認(rèn)，從前期交付來(lái)看，四季城的品質(zhì)是區(qū)域內(nèi)最好的。連交付給村民的安置房，都甚至超出商品房的水準(zhǔn)，采用石材貼面，錯(cuò)落有致的景觀與冬天的底色相得益彰。小區(qū)配建幼兒園、養(yǎng)老所，甚至連菜市場(chǎng)都一一周全，簡(jiǎn)直太有煙火氣了，這里村民的幸福讓人嫉妒。
?石材貼面的法式風(fēng)格極有韻致 在過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年，舍短利而求精品的開(kāi)發(fā)商不多，錦藝絕對(duì)算一個(gè)。不論是永威三寶，還是錦藝三套，這些都不是先天的優(yōu)勢(shì)稟賦，而是自造優(yōu)勢(shì)，打造產(chǎn)品系自身競(jìng)爭(zhēng)力，在當(dāng)下的樓市環(huán)境下，這樣的房企多難得啊。這么多年來(lái)，錦藝開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不多，與其他房企相比，它并不占優(yōu)勢(shì)。但每一個(gè)項(xiàng)目都踏踏實(shí)實(shí)去做，寧可慢，絕不犧牲質(zhì)量。
?沒(méi)錯(cuò)，這真是安置房 歷經(jīng)多個(gè)日夜的精細(xì)打磨，每一磚每一瓦的砌壘，每一個(gè)細(xì)節(jié)的嚴(yán)苛，都是對(duì)美好生活的向往，每一個(gè)精密的設(shè)計(jì)都是對(duì)匠心精神的致敬。
當(dāng)今時(shí)代，做事情的快與慢，舍與得，最能彰顯一家企業(yè)的格局。 3 年底上車好機(jī)會(huì) ▽ 當(dāng)然，對(duì)資源的極大占有，也是錦藝四季城脫穎而出的利器。 錦藝四季城即將推出整個(gè)項(xiàng)目里最好的地塊，香晴苑與香悅苑。不僅3號(hào)線延長(zhǎng)線濱河路站近在咫尺，還與2號(hào)線延長(zhǎng)線古樹(shù)苑站交會(huì)，名副其實(shí)的雙地鐵盤。
?扼守黃金區(qū)位的錦藝四季城區(qū)位 離政府大手筆規(guī)劃的市民中心也近，包含體育公園、綜合運(yùn)動(dòng)公園及星羅密布的健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施，能滿足全年齡段的健身需求。便捷的京廣快速路，無(wú)縫接駁北三環(huán)及連霍高速，間接聯(lián)通隴海路快速路、農(nóng)業(yè)路快速路、南三環(huán)快速路，及市區(qū)所有主干道，四通八達(dá)的城市快速路網(wǎng)，為出行和生活創(chuàng)造最大的時(shí)間價(jià)值。錦藝不只扮演了開(kāi)發(fā)商的角色，更多地是作為一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商具備很多房企缺少的膽識(shí)與能力。缺商業(yè)，它就建商業(yè)；缺教育，它就引學(xué)校。錦藝四季城也不例外。
?北區(qū)商業(yè)布局示意 錦藝金水灣的商業(yè)，由政府親自主導(dǎo)規(guī)劃，將高度拔高至150米，未來(lái)一定是鄭州的新地標(biāo)，與錦藝四季城43萬(wàn)方商業(yè)雙星閃耀在鄭州北區(qū)，一攬城市向北的舒適與便利。在寸土寸金的鄭州，占有越多資源的房子，價(jià)值越稀缺，增值更有保障。作為一個(gè)2300畝的超級(jí)大盤，隨著相關(guān)配套、商業(yè)的逐漸完善及業(yè)主的不斷進(jìn)駐，它的升值潛力顯而易見(jiàn)。教育是錦藝一貫的優(yōu)勢(shì)，錦藝集團(tuán)打造的每一個(gè)城市作品都很重視優(yōu)質(zhì)教育的引進(jìn)。如中原錦藝城引進(jìn)互助路小學(xué)，龍湖錦藝城引入中科院幼兒園，錦藝金水灣引入文化路一小。錦藝四季城為業(yè)主配置了9所幼兒園、4所小學(xué)、和1所中學(xué)。
?惠濟(jì)區(qū)錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)效果圖 惠濟(jì)區(qū)錦藝實(shí)驗(yàn)小學(xué)，新苑路小學(xué)，都由惠濟(jì)區(qū)政府重點(diǎn)打造；周邊還環(huán)繞著鄭州市惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、鄭州四中，學(xué)校教育質(zhì)量頂級(jí)，與全市頂尖的優(yōu)秀孩子一塊學(xué)習(xí)，激發(fā)孩子的學(xué)習(xí)興趣，更能為孩子提供難得的人脈積累，這些是錢買不來(lái)的。M2地塊（香晴苑）容積率僅1.99，96-125m2的瞰景高層，及9棟四層疊拼別墅，上疊贈(zèng)送閣樓，下疊贈(zèng)送地下室，這是四季城僅有的別墅社區(qū)，也是四環(huán)內(nèi)北區(qū)僅有的低密別墅區(qū)。
?北區(qū)罕見(jiàn)低密墅區(qū)鳥(niǎo)瞰效果 值得夸贊的是，香晴苑在打造高品質(zhì)別墅社區(qū)的同時(shí)，并沒(méi)有犧牲高層的居住舒適度，保證了高層南向及東向無(wú)敵采光及觀河瞰景的絕佳體驗(yàn)。戶戶皆有超大觀景陽(yáng)臺(tái)，社區(qū)內(nèi)小戶型占比極少，是毋庸置疑的純改善社區(qū)。香晴苑作為項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)之作，精裝大堂入戶、地下車庫(kù)行車道采用彩石地坪，建材上使用斷橋鋁合金三層雙中空玻璃等高端配置。不惜增加成本增設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)及預(yù)留智能家居點(diǎn)位，業(yè)主不開(kāi)窗便能享受大自然的清新空氣，還能享受科技賦予的熠熠生輝的生活。
?錦藝四季城香悅苑外立面 Q地塊（香悅苑）同樣讓人尖叫，純高層社區(qū)居住氛圍純粹，保證整個(gè)小區(qū)的綠化率、樓間距和建筑密度。局部樓棟架空首層，舍棄一整層的利潤(rùn)，保證小區(qū)的通透與采光。區(qū)域內(nèi)除了四季城，別的樓盤未曾做過(guò)這樣的犧牲。小區(qū)內(nèi)8000m2超大中心景觀，結(jié)合6號(hào)樓樓王位置架空層，形成了獨(dú)有的超一萬(wàn)平米的超大景觀花園。棟棟有花園，戶戶見(jiàn)美景，一步一景、步移景移的愜意生活，在園區(qū)里就能實(shí)現(xiàn)。
?錦藝四季城香悅苑鳥(niǎo)瞰效果 升級(jí)后的先進(jìn)戶型，也是購(gòu)房者蜂擁而至的秘密。全部采用全明戶型，動(dòng)靜分離，同時(shí)加大設(shè)計(jì)面寬，部分戶型還采用寬景陽(yáng)臺(tái)及雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，為業(yè)主創(chuàng)造更好的觀景環(huán)境、生活居住環(huán)境。部分戶型私家電梯入戶，給業(yè)主尊貴私密的享受。
?建面約124.13/126.63四室兩廳兩衛(wèi)戶型 無(wú)論香晴苑還是香悅苑，都是四季城最珍視的、基因最出色的住宅地塊。如果可以，這么優(yōu)秀的產(chǎn)品，錦藝四季城可以捂起來(lái)不賣。但趕到年底這一波節(jié)點(diǎn)，錦藝四季城依舊拿出了最大誠(chéng)意，最誘惑的價(jià)格回饋客戶，于購(gòu)房者而言，算是撿了漏。
?錦藝四季城香悅苑效果 最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)，遇上如此優(yōu)秀的產(chǎn)品，除了心動(dòng)，能做的只有抓緊出手了。
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