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現(xiàn)在的特價(jià)房，只是一些開發(fā)商的試水動(dòng)作，接下來會(huì)有更多特價(jià)房出現(xiàn)，營銷逼定花招也會(huì)更多，首先一定要謹(jǐn)慎，然后好好選個(gè)好房。?? 撰文 | 李尋歡 ? 《地盤》特邀撰稿人 市場降溫預(yù)期下，樓市開始洗去鉛華，你可能還沒察覺，開發(fā)商已經(jīng)開始“搶收”了。 1 特價(jià)房 想說愛你不容易 ▽ “今年不會(huì)有牛市，開發(fā)商要盡早好好想想，在銷售價(jià)格和銷售去化中間怎么平衡，在品質(zhì)和利潤怎么博弈，定價(jià)怎么定，特價(jià)房搞起來，沒有利潤是次要的，能挺過去才是重要的。這都是開發(fā)商需要面臨的問題，生存問題?！?/span> 這不，一波特價(jià)房來了，一些反應(yīng)快的開發(fā)商現(xiàn)在就開始搶跑了。首先是萬科，萬科全線項(xiàng)目在做特價(jià)。萬科世曦，距離高架最近的一個(gè)單元，部分戶型特價(jià)15000元/m2；南四環(huán)的萬科大都會(huì)125平的戶型，特價(jià)10500元/m2，這個(gè)南邊的客戶可以入手，相比綠地、富田九鼎華府12000元/m2的價(jià)格，性價(jià)比更好，畢竟是萬科，底線還是有保證的。?萬科世曦流出特價(jià)房信息 經(jīng)開物流園區(qū)的萬科溪望，之前高層都賣到12000元/m2了，現(xiàn)在有特價(jià)10000元/m2出頭的洋房，性價(jià)比還不錯(cuò)，地緣自住客戶可以買；港區(qū)萬科美景魅力之城，特價(jià)8000元/m2多點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格在港區(qū)也是相當(dāng)不錯(cuò)的。?精裝特價(jià)優(yōu)勢會(huì)很明顯 萬科做特價(jià)，可以買，永威做特價(jià)，同樣也可以買。永威15年，推出全線首付15826，可以網(wǎng)簽，剩余首付3年分6次付清。永威西郡、永威城6期、永威上和府等項(xiàng)目都可以執(zhí)行這個(gè)政策。如果你正在看永威的房子，還是很值得入手的，這嚴(yán)格意義上不是特價(jià)房，但是營銷政策很給力，永威很少做這么給力的分期政策，要么價(jià)格給力，要么政策給力，趕上了，還是值得入手的。?永威部分項(xiàng)目推出分期政策 華瑞紫金嘉苑特價(jià)15000元/m2，能買嗎？價(jià)格是比較誘人，畢竟周邊都是16500元/m2以上的價(jià)格了。但是未來交付的品質(zhì)和物業(yè)，不要有太大的期待。在金水北目前在售項(xiàng)目里，相比瀚宇天悅城、和昌優(yōu)地、美盛教育港灣等，華瑞品牌相當(dāng)弱，沒有太好的作品背書。?品質(zhì)不夠特價(jià)來湊 另外，經(jīng)開區(qū)綠城誠園原定精裝，現(xiàn)在精裝改毛坯，可見，也是信心不足，最新有內(nèi)購價(jià)16500元/m2，也是目前低于區(qū)域價(jià)格最多的項(xiàng)目，相比華潤凱旋門和保利天匯已經(jīng)低了3000元/m2左右。鄭州目前在售的新盤中，只有濱河綠城明月濱河、北龍湖的湖畔云廬是綠城的，其他都是代建。?綠城誠園釋放特價(jià)信息 融創(chuàng)瀾園，15000元/m2的特價(jià)房，要地鐵有地鐵，要配套，主城區(qū)，還簽約了緯五路二小。當(dāng)然，并不是所有的特價(jià)房都值得買，一定要擦亮眼睛，看準(zhǔn)自己的需求再做決定。 2 剛需撿漏 避開這些坑 ▽ 鄭州下半年的市場，大概率是地價(jià)繼續(xù)上不去，新房市場冷淡、二手房市場慘淡。開發(fā)商不賺錢，買房人也討不到實(shí)惠。對(duì)于開發(fā)商來說，還會(huì)有現(xiàn)金流和缺錢這些大麻煩。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，鄭州或?qū)⒂腥傻牡蛢r(jià)撿漏機(jī)會(huì)，部分新盤要想脫穎而出快速熱銷，依然要靠低價(jià)換量。所以降價(jià)、特價(jià)會(huì)集中爆發(fā)。
?鄭州周邊成為供應(yīng)集中放量區(qū)域 當(dāng)然，并不是所有的區(qū)域都會(huì)有機(jī)會(huì)。大概率普降區(qū)域會(huì)是一些郊區(qū)，供應(yīng)量較大并且集中的區(qū)域。首先受波及的就是南四環(huán)外的盤以及南龍湖。南龍湖，可以用很慘來形容。上半年0首付分期6年的政策都出來了，市場也沒有起色。越賣力，越賣不動(dòng)。這種帶不動(dòng)的市場會(huì)持續(xù)蔓延，直接導(dǎo)致南四環(huán)外的盤也受影響。富田九鼎華府、綠地公園城等等，主城不漲，南四環(huán)賣不動(dòng)，夾在中間的更難受，何況都是動(dòng)輒千畝的大盤，供應(yīng)量過大，前期價(jià)格又沖得太猛。關(guān)鍵是，這都是大盤，貨源太充足，開發(fā)周期長，開發(fā)節(jié)奏更是不好把握，拖來拖去，拖死的可能都有。?周邊市場依然會(huì)有下探空間 降價(jià)幅度在800-1000元/m2左右，都應(yīng)該是正常的動(dòng)作，這個(gè)幅度能不能帶來銷量，還要看市場的反應(yīng)。這個(gè)區(qū)域和濱河很像，一樣的套路，把土拍玩的火熱，地王走起來，不愁沒有熱度。但套路看多了，都不稀罕了，都知道咋回事，濱河還硬挺了幾年，有概念有環(huán)境，價(jià)格一度沖高，如今也回落了。雙湖這個(gè)區(qū)域，高開低走，高調(diào)入市，美的、金輝、正商都是以地王高價(jià)拿地進(jìn)場，信心十足，可惜出師不利，1萬都賣不上去，銷量也差的不行。
?雙湖科技城與濱河國際新城遙相呼應(yīng) 這個(gè)區(qū)域本來就是城市的邊緣地帶，客戶群太少，地緣依賴度極高，需求不足，購買乏力。但扛不住這些項(xiàng)目都是集中拍地，集中入市，供應(yīng)量太大，太集中，而且區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，都是做的剛需產(chǎn)品，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，賣的差也是合理現(xiàn)象。2019年已經(jīng)是硬挺了，今年繼續(xù)冷淡，這個(gè)區(qū)域還能撐多久，大概率會(huì)出現(xiàn)普遍降價(jià)，區(qū)域底價(jià)會(huì)繼續(xù)下探。很多人說起經(jīng)開物流園區(qū)，都會(huì)覺得這個(gè)區(qū)域存在感太弱了。要說這個(gè)區(qū)域的鄰居都不錯(cuò)，北邊是白沙，西北是高鐵片區(qū)，西邊是經(jīng)開老城和濱河新城，南邊是航空港區(qū)，但其實(shí)，與周邊高價(jià)值區(qū)域有明顯的割裂帶，完全享受不到諸多好鄰居的配套外溢和客群外溢。
?國際物流園區(qū)位置示意 區(qū)域里物流倉儲(chǔ)用地、工業(yè)用地占比高達(dá)三分之二，住宅用地極其少；商業(yè)、教育、交通配套幾乎為零，而且后期很難做起來；公共交通幾乎沒有，未來8-10年內(nèi)，不會(huì)有地鐵通車。
但這么尷尬的區(qū)域，去年年底接連拍了好幾塊地，而且都要集中在下半年入市，保利金茂時(shí)光苑、星聯(lián)樾棠、興港地塊、和昌地塊等。地塊面積雷同、控規(guī)雷同、產(chǎn)品雷同，這讓本就非常尷尬的經(jīng)開物流園下半年局面會(huì)更加難堪，唯一的出路就是降價(jià)圈一批地緣剛需了。?萬科溪望洋房地緣客戶可以關(guān)注 萬科已經(jīng)打響了降價(jià)第一槍，洋房賣出高層價(jià)，這是一個(gè)很明顯的信號(hào)，其他開發(fā)商更沒有溢價(jià)能力。其他區(qū)域沒說，不代表沒有降價(jià)，平原新區(qū)已經(jīng)降無可降，再降底褲都兜不住了，惠濟(jì)去年也遭受了一輪暴擊，上面分析的幾個(gè)區(qū)域下半年會(huì)迎來區(qū)域普降，而且幅度不會(huì)小，購房者可以重點(diǎn)關(guān)注。 3 機(jī)會(huì) 留給有準(zhǔn)備的人 ▽ 對(duì)于開發(fā)商來說，讓利優(yōu)惠，盡快回款，最重要的是認(rèn)清局勢，彼此真誠！畢竟同區(qū)域的競品樓盤，誰價(jià)高誰尷尬。目前，鄭州整個(gè)市場都處在相對(duì)冷靜的狀態(tài)，未來幾個(gè)月，出貨量大的開發(fā)商，降價(jià)打折和特價(jià)房促銷會(huì)成為常態(tài)。?樓市以價(jià)換量再迎窗口期 還是那句大實(shí)話：不要面子的事誰也不要笑話誰，節(jié)操?zèng)]有活著重要。今年可能會(huì)出現(xiàn)最冷的金九銀十，因?yàn)檎{(diào)控不放松、利率上調(diào)、資金端嚴(yán)重收緊等等，年底前大部分開發(fā)商的日子都會(huì)很難過。而開發(fā)商口袋收緊，最直接的反應(yīng)，就會(huì)一批一批的特價(jià)、降價(jià)來甩貨，以快速回籠資金，這是購房者的好機(jī)會(huì)。現(xiàn)在的特價(jià)房，只是一些開發(fā)商的試水動(dòng)作，接下來會(huì)有更多特價(jià)房出現(xiàn)，營銷逼定花招也會(huì)更多，首先一定要謹(jǐn)慎，然后好好選個(gè)好房。實(shí)話說出來會(huì)不招人待見，但聽進(jìn)去的都抓住機(jī)會(huì)了。這波讓利機(jī)會(huì)至關(guān)重要，可以好好把握。
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