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“十四五”規(guī)劃，定調(diào)房地產(chǎn)未來五年發(fā)展方向。?? 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人 日前，中央重磅公布的十四五規(guī)劃建議，事關(guān)我國未來發(fā)展，激起各行各業(yè)的同頻共振，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，一向受政策的風(fēng)吹草動(dòng)而變幻莫測。因此，這份文件的定調(diào)意義無需多言，它不僅關(guān)系到將來的城市格局，也將直接影響樓市的今后五年。 1 十四五規(guī)劃 這份規(guī)劃中，針對房地產(chǎn)的內(nèi)容其實(shí)不多，但市場非常關(guān)注，概括起來無非“利好”二字。 首先，堅(jiān)持“房住不炒”、“租購并舉”、“因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這幾句大家都很熟悉的表述，依然在列。這意味著未來5年，“房住不炒”依然是中國房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。長期堅(jiān)持同一項(xiàng)政策不變，有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)樓市的長期平穩(wěn)發(fā)展。?十四五規(guī)劃定調(diào)房地產(chǎn) 此外，對于房地產(chǎn)增加了一些新表述：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。這些新表述，看似熟悉而平淡，實(shí)則力透紙背。這份十四五規(guī)劃建議，比過去五年更加正視房地產(chǎn)。在論述“暢通國內(nèi)大循環(huán)”時(shí)，指出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。”顯然，中央沒有把金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)對立起來，而是提出要均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銜接、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這對地產(chǎn)行業(yè)而言是鼓舞人心的。金融是經(jīng)濟(jì)的血液，房地產(chǎn)是拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要龍頭，二者不可或缺，如果被過分壓制，勢必會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，最關(guān)鍵的，是要協(xié)調(diào)好關(guān)系。?十四五規(guī)劃具體內(nèi)容 在論述全面促進(jìn)消費(fèi)時(shí)，提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。窺斑見豹，住房消費(fèi)在十四五期間仍然是被鼓勵(lì)的，是被促進(jìn)的，是要發(fā)展的，但前提是“健康”?！敖】怠庇袃煞矫婧x，一是房價(jià)要讓老百姓能接受，二是建筑本身要安全、綠色。自“房住不炒”提出的這幾年來，住房仿佛成了人人喊打的過街老鼠。各種約談不斷，調(diào)控政策層層加碼。地方政府小心翼翼地放松調(diào)控，也會(huì)出現(xiàn)松綁政策“一日游、半日游”的奇特景象。如今，終于破天荒地再提“住房消費(fèi)”，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)最大的內(nèi)需，引擎器，穩(wěn)定器的價(jià)值又被肯定了。?肯定房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要作用 一言以蔽之，這份規(guī)劃與當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有原則性變化，房地產(chǎn)的地位并沒有提升，但你可以明顯感受到：跟過去相比，對房地產(chǎn)更加正視了，這對地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)積極信號(hào)。 2 城市群的機(jī)會(huì) 十四五規(guī)劃中，在“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”一節(jié)里，一針見血地傳遞了幾個(gè)意思。 一、大城市要控制人口密度。正如總書記在“求是”11月1日發(fā)表文章要求的那樣，大城市要多中心化、郊區(qū)化發(fā)展。中西部省份要避免“一城獨(dú)大”，適度發(fā)展副中心城市，還要發(fā)展一批重點(diǎn)縣，以盡量讓農(nóng)民進(jìn)城的時(shí)候有更多選擇，降低他們進(jìn)城的“成本”。?區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是方向 二、通過戶籍改革等手段，“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來穩(wěn)定的發(fā)展紅利。三、“優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用”，這意味著大城市擴(kuò)容仍會(huì)繼續(xù)。國家鼓勵(lì)“中心城市+都市圈+城市群”的新型城鎮(zhèn)化方向，雖然疫情之后略有修正，不再機(jī)械地追求大城市的規(guī)模和人口密度，但“大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”的基本方向不變。此外，規(guī)劃還單獨(dú)提及了“推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)”。作為全國經(jīng)濟(jì)第四極，“成渝”被單獨(dú)點(diǎn)名委以重任，一時(shí)間，所有人把目光都轉(zhuǎn)向了西南。?規(guī)劃建設(shè)的19個(gè)城市群示意 但是，在珠三角、長三角和京津冀之外，還有一個(gè)城市群，無論在人口還是GDP維度上，都遠(yuǎn)勝成渝，它就是中原城市群。2016年12月，國務(wù)院將鄭州設(shè)為國家中心城市，隨后又正式批復(fù)了《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》。自此，中原城市群正式確立。目前，中原城市群跨越了河南、安徽、山西、山東和河北5個(gè)省份，一共包含30個(gè)縣市。 數(shù)據(jù)顯示，2018年，中原城市群常住人口為16163萬人，遠(yuǎn)超成渝城市群。2017年，中原城市群的GDP為6.78萬億，超過了成渝城市群近2萬億。 
?以鄭州為核心引領(lǐng)中原城市群空間發(fā)展 中原城市群中，河南毫無疑問占據(jù)主導(dǎo)，這是河南的機(jī)遇。能否打破局面、“逆風(fēng)翻盤”，關(guān)鍵在于河南如何發(fā)展鄭州以及副中心城市洛陽。此前，河南下放部分省級(jí)管理權(quán)限給這兩座城市，就是讓它們擁有更大的自主權(quán)。2020年，社會(huì)面臨著百年難遇的大變局，而河南也在試著發(fā)力，促進(jìn)中原城市群成為新的增長極，鄭州又恰恰是5省30市中唯一可以被寄予厚望的城市。從去年至今，中原地區(qū)更多高鐵的開通，鄭州“米”字型高鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，鄭州挑起中原的實(shí)力似乎越來越強(qiáng)了。強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下，區(qū)位良好、產(chǎn)業(yè)成熟、交通發(fā)達(dá)的鄭州，成為經(jīng)濟(jì)和人口資源持續(xù)導(dǎo)入的高地，亦是絕對的贏家。?交通依然是鄭州最大的優(yōu)勢 河南的決心是毋庸置疑的，中原城市群的未來前途無量。鄭州更是一座充滿機(jī)遇的希望之城，鄭州的房地產(chǎn)市場仍是可期的、被認(rèn)可和鼓勵(lì)的，只是，一切要建立在健康的前提下。 3 行業(yè)健康向前 一錘定音的十四五規(guī)劃，決定未來五年房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)向上，也暗示著房地產(chǎn)業(yè)的新一輪機(jī)會(huì)。 若要破局，首當(dāng)其沖要把一刀切的地方調(diào)控政策“誤傷”的部分剛性需求和合理的改善性需求解放出來，還要把農(nóng)民工、務(wù)工人員，這部分需求挖掘出來；讓不合理的限制性政策取消或調(diào)整，讓市場回歸，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。 ?因城施策保護(hù)剛需 其次，地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”大洗牌，推動(dòng)行業(yè)健康。 中國的城市化率在未來15到20年仍然會(huì)有20%左右的提升，城市化紅利在此期間還會(huì)一直存在。但是競爭加劇的情況下，隨便拿塊地就能借城市化進(jìn)程賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返了，地產(chǎn)行業(yè)“人有多大膽、地有多大產(chǎn)”的時(shí)代終結(jié)。 此后，地產(chǎn)百強(qiáng)排名將出現(xiàn)很大變化，融資難、品牌影響力小、運(yùn)營能力低的中小房企競爭力下降，喪失發(fā)展機(jī)會(huì)，逐漸被洗牌出局。 ?分化加劇讓優(yōu)勢向頭部房企聚龍 地產(chǎn)行業(yè)不再有奇跡，也不再有“逆襲”，想獲得“紅利”，必須進(jìn)行長期的努力。未來，自身具備調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)型能力的房企，才能在達(dá)爾文“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的法則中活下來。 過去行業(yè)相信周期，三年一個(gè)小周期，七年一個(gè)大周期。這種周期輪動(dòng)的市場中，房企玩的是激流勇進(jìn)，掌舵者只需要順著浪潮走，發(fā)現(xiàn)彎道，及時(shí)調(diào)整過彎策略，避免翻船。很多TOP10的房企在周期輪動(dòng)中，都曾因?yàn)閼?zhàn)略調(diào)整不及時(shí)，在規(guī)模上掉過隊(duì)。 但是現(xiàn)在，漫長的調(diào)控周期，把外部環(huán)境的波動(dòng)熨平了，房企不得不自己尋找節(jié)奏，不重視產(chǎn)品的房企是沒機(jī)會(huì)的。 ?房地產(chǎn)跌宕起伏發(fā)展四十年簡史 尤其是當(dāng)下的鄭州市場，庫存充足、周期足夠，老百姓的耐心也足夠，選房子時(shí)會(huì)對比多家底牌再做選擇。購房者從過去產(chǎn)品的被動(dòng)供給，轉(zhuǎn)變?yōu)閺淖晕倚枨?、用戶主義出發(fā)，過去的賣方市場，也徹徹底底轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。 這種變化倒逼開發(fā)商從那種跑馬圈地、高周轉(zhuǎn)高杠桿高激勵(lì)為主的競爭手段，開始回歸到產(chǎn)品力的比拼、品牌的塑造上去。 首先是產(chǎn)品的突破，跳出同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭，研發(fā)高品質(zhì)、有辨識(shí)度的原創(chuàng)產(chǎn)品，建立護(hù)城河。 其次，從品牌突圍，形成有辨識(shí)度的標(biāo)簽，把還不是客戶的人變成自己的潛在客戶，建立穩(wěn)定的口碑和品牌忠誠度。 ?品質(zhì)回歸成為房企競爭新賽道 進(jìn)入存量時(shí)代，開發(fā)商的基本盤會(huì)逐漸變成老客戶的推薦和重復(fù)購買。老業(yè)主是房企最好的廣告兼經(jīng)紀(jì)人，要取悅他們，只能日久見人心，長期經(jīng)營客戶是房企營銷的重中之重。 開發(fā)商要贏在未來，必須學(xué)會(huì)賺“慢”錢，做“難”事，打造更具競爭力的產(chǎn)品，更具號(hào)召力的品牌，用更有感染力的營銷不斷打動(dòng)客戶，才能屹立于行業(yè)之林。 時(shí)下，地產(chǎn)行業(yè)所謂的“活下去”，就是要識(shí)時(shí)務(wù)、努力適應(yīng)變化。否則，就要被無情地淘汰；當(dāng)然，這也是房企們一個(gè)新賽道，誰能最快適應(yīng)，誰就擁有新的機(jī)會(huì)。
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