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千畝大盤扎堆的管南，堅挺的房價真被特價房錘破了嗎？?? 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 傳聞9800元/m2的融創(chuàng)城，10900元/m2的碧桂園名門時代城，把管南從神壇上拉了下來。不得不服，有一線房企在的地方，總是自帶流量，不缺魄力。管南，似乎正在失守最后一道價格防線。 1 實探管南 追隨著初冬午后的暖陽，驅(qū)車從東三環(huán)一路向南，來到寬闊的豫一路，映入眼簾的是一幢幢拔地而起的住宅樓，有的正在施工或臨近交付。 ?修葺一新的豫一路實拍 首先來到富田城九鼎華府，敞亮的售樓部讓人眼前一亮。隨后，信息登記、銷售接待，一系列常規(guī)動作，都很流暢。不一會兒，一對情侶成交的廣播就響起來了，禮花漫天飛舞，環(huán)顧四周，已經(jīng)來了十幾組到訪客戶。一個普通工作日，售樓部竟是這般熱鬧景象，挺出乎意料的?？梢?，鄭州樓市正在回歸常態(tài)，購房者開始出現(xiàn)了，鄭州的購買力也還是那么旺盛。?富田城九鼎華府實拍 富田城九鼎華府從去年開盤時的13000元+/m2，贈送一個車位，到現(xiàn)在的單價12500-13500元/m2，同樣有1元抽11萬車位的活動，價格并沒有明顯下降的痕跡。融創(chuàng)在鄭州，一直扮演著價格屠夫的角色。融創(chuàng)城的特價房源，來自于清盤中的19號地，南側(cè)是南四環(huán)高架，高鐵線路橫穿、城市界面一般，以低于正常價格出售在情理之中，至于9字頭房源，只限于特定的大戶型。有價格優(yōu)勢及融創(chuàng)品牌加持，售樓部人氣自然也不差。?離南四環(huán)高架稍近的融創(chuàng)城 來到碧桂園名門時代城時，天色已經(jīng)暗了下來，但售樓部里卻快被客戶擠爆了。有拖家?guī)Э诘?，也有獨自來選房的，好不熱鬧。銷售們個個興奮地為客戶講解樓盤，就連說話都得提高些分貝，嗓子都快啞了。據(jù)說上個月，碧桂園名門時代城賣了4個億的好成績。臨走時，恰逢案場活動，許多客戶圍在圓桌前，吃著熱氣騰騰的火鍋。旁邊還有潺潺流水相伴，如果是白天，有細(xì)碎的陽光倒映灑在上面，應(yīng)該會很好看。?晚上7點的碧桂園時代城售樓部 眼下，鄭州樓市仿佛那煮沸的火鍋，降價的噱頭正在散去，樓市的熱度正如潮水般洶涌而來。在鄭州，一有降價的風(fēng)吹草動，中介、售樓小姐們，都紛紛激動地發(fā)圈，呼喚著購房者快去買房。但買房人的腳步，似乎比他們還快一步?？傊袌鲈诨嘏?，管南真的火。從2015年的“管南三雄”，到如今的十盤爭霸，管南片區(qū)是鄭州樓市中神奇的存在。不管你是否欣賞，房價都在一路上漲；現(xiàn)在的管南，熱點區(qū)域已經(jīng)擴(kuò)展到了四環(huán)沿線。?管南片區(qū)發(fā)展格局示意 與前幾年房價高漲數(shù)輪的情況相比，管南雖然有個別的房價跳水，但有主城區(qū)的地段托底，相比于遠(yuǎn)郊的房價坍塌，管南的降價幅度微乎其微。如今，普通高層價格被摁在1.2萬+，洋房1.3萬左右，面對這樣的價格，購房者自然亢奮不已。 2 管南是否值得 說起剛需圣地，管南一定會出現(xiàn)在視野中。 從區(qū)位來看，在眾多新區(qū)中，管南片區(qū)與主城零距離，且是連接鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)和南龍湖的重要樞紐區(qū)域。 地鐵2號線、12號線、16號線、小李莊火車站......賦予了這個板塊獨特的屬性——既會有完善的配套，也有不可估量的前景。 ?小李莊片區(qū)軌道交通示意 管南很幸運，其實當(dāng)初綠都剛亮相時，這一帶還沒紅起來。 小李莊火車站的規(guī)劃落地，終于讓大家知道，這里也有城市級的大規(guī)劃。管南的所有樓盤、置業(yè)顧問、業(yè)主都在翹首以盼。 今年6月份，小李莊站重點區(qū)域城市設(shè)計初步研究方案已基本編制完成，預(yù)計年底前動工。 根據(jù)規(guī)劃，未來的小李莊站，將是一個河水環(huán)繞、藍(lán)綠相映、高端住宅遍地，交通、商業(yè)商務(wù)、文旅休閑匯集的“城市副中心”，也將形成對人流、物流、資金流的虹吸，帶動整個鄭州東南經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)大發(fā)展。 ?小李莊片區(qū)規(guī)劃示意 小李莊規(guī)劃出來后，一時間內(nèi)，管南從默默無聞到萬眾矚目，被鄭州視為“下一個爆發(fā)點”。 原本走鄭新路的4號線，也改道小李莊了。未來，12、16號線毫無疑問都將快速貼上來，有效解決管南的交通出行。 利好鋪滿地的管南，這兩年樓市也是相當(dāng)火熱。 小李莊片區(qū)西廣場一側(cè)的創(chuàng)智生活片區(qū)已早早被正商收入麾下，打造品質(zhì)生活的正商生態(tài)城；小李莊車站東邊的商務(wù)區(qū)也已早被振興集團(tuán)投資開發(fā)建設(shè)富田城九鼎華府。 ?雙雄爭鋒小李莊片區(qū)示意 此外，沖著管南利好而來的，還有融創(chuàng)、碧桂園、綠地、康橋等，形成十盤爭霸的局面，甚至是剛剛挺進(jìn)主城的新城，也將躍躍欲試，加入戰(zhàn)火。 盡管管南的優(yōu)勢有目共睹，但缺陷也是存在的。首先是整體規(guī)劃一般，市政環(huán)境一般。畢竟以前周邊多是物流園，改進(jìn)尚需時日。 其次，片區(qū)容積率高，每個樓盤都堪稱千畝剛需大盤，加上安置房，方圓幾公里內(nèi)起碼有幾百棟百米平頭住宅。人多雜亂，有礙居住舒適度。 管南的教育醫(yī)療資源也相對匱乏，商業(yè)更是短板。不過，幾年后，人氣起來了，永威奧特萊斯，融創(chuàng)精彩天地、富田商業(yè)圈會逐漸填上這缺失的煙火氣；小李莊車站商務(wù)區(qū)的規(guī)劃能彌補一些產(chǎn)業(yè)上的不足。畢竟，一個新區(qū)的成長尚需時日。 ?未來區(qū)域商業(yè)或會彌補短板 盡管在鄭州的所有區(qū)域里，管南不是最好的，也不是最有潛力的，但對比下來，管南的綜合實力依然名列前茅。南水北調(diào)和十八里河的環(huán)境，會讓未來的居住氣場，越來越舒適。 西北邊就是炙手可熱的鄭州主城，東南邊是前景可期的航空港區(qū)，東北邊是鄭州高鐵東站及寫字樓群。從城市均衡發(fā)展邏輯來看，管南自然會慢慢承接這些地段的外溢，迎來價值爆發(fā)。 3 管南如何選籌 這幾年，管南區(qū)域內(nèi)一直三足鼎立，鑫苑國際新城、綠都瀾灣、永威城，這三個千畝大盤撐起了管南樓市。 綠都瀾灣從一期到七期已經(jīng)開發(fā)了5余年。目前主力銷售公寓，住宅基本處于尾聲階段，已錯過最佳入手時機(jī)。永威城14600-15500元/m2尾盤銷售中，離地鐵較遠(yuǎn)，但永威的產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、及后期升值能力，一向在業(yè)內(nèi)有口皆碑。?管南片區(qū)房企布局示意 富田九鼎公館16500元/m2也已接近后期。從區(qū)位條件上看，它緊鄰金岱路4號線地鐵站，機(jī)場高速、南三環(huán)、南四環(huán)加持，樓王單價逼近17000元/m2，自有道理。
經(jīng)過三年左右的消化，“管南三雄”都已接近尾聲，迎來的是十盤赤身肉搏、激烈廝殺。盤大量多，拼營銷、拼價格、拼硬件、拼配套......拋開口碑欠佳的綠地花語城不談，其實，管南有不少優(yōu)質(zhì)樓盤。?略顯冷清的綠地花語城售樓部 富田九鼎華府在板塊東南面，鄭州本土27年的老牌開發(fā)商出品，房子造的很良心，社區(qū)景觀、建材、精裝點位交付、地暖鋪設(shè)等都很周到，還請來了豪宅景觀設(shè)計師山水比德，處處體現(xiàn)了開發(fā)商的用心。富田九鼎華府在售五號院南邊是管城外國語小學(xué)（夢想路校區(qū)），最棒的是它離地鐵很近。98-125m2，價格在12500-13500元/m2，經(jīng)典的99m2三房，做了兩衛(wèi)，主臥是三段式套房設(shè)計，區(qū)分了起居室、衣帽間、衛(wèi)浴區(qū)，舒適度比較高。?富田九鼎華府配套規(guī)劃豐富 正商生態(tài)城前期開盤的1、2號院，已經(jīng)去化95%以上，5號院將于月底開盤，目前正在認(rèn)籌中，有居住舒適度更好的洋房和高層，各面積段均有，小到94m2，大至143m2，任君選擇。高層11000元/m2左右，洋房13000元/m2左右，性價比一如既往地高。此外，純新盤康橋未來公元將于11月15日開盤，戶型涵蓋75-143m2；首開的一期離地鐵口有距離，不過，這絲毫不影響它的火爆，計劃首開推出六百余套房源但蓄客量已破千組。?康橋未來公元占位四環(huán)內(nèi) 介意交通的客戶不妨看看碧桂園名門時代城二期澤園，離南四環(huán)地鐵口只有幾百米距離，也不臨大路，位置更好；智能馬桶、老板灶具、貼心的精裝設(shè)計等對剛需很友好。?時代城有地鐵優(yōu)勢 大多數(shù)客戶，都是沖著碧桂園名門時代城的特價房而來，所謂的10900元/m2特價房，只有一期的一樓和頂樓，大多房源還堅挺在12500-13500元/m2。不過，看過碧桂園的產(chǎn)品、樣板房，甚至已經(jīng)同步施工的景觀后，客戶還是率先陶醉在大牌房企資金充足、動作迅速的現(xiàn)實中。?碧桂園時代城裝修成為加分項 買房與買任何商品都一樣：一分價錢一分貨，適合自己的才是最好的。對于那些剛需，當(dāng)下首要任務(wù)是在鄭州有套房，不想離上班地點太遠(yuǎn)，又想兼顧可預(yù)期的升值前景，選管南，準(zhǔn)沒錯。況且，年底很多開發(fā)商要沖量，為了完成指標(biāo)，在折扣跟付款方式上，都會更加優(yōu)惠、靈活。對于預(yù)算有限的剛需來說，管南當(dāng)然是再好不過的選擇了。
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