?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

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價(jià)格的屠刀落下

今年的雙十一已然落幕。

?天貓雙11房源數(shù)據(jù)

?特價(jià)噱頭總在中介朋友圈刷屏

?鄭州樓市上周開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)

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噱頭大于實(shí)際

沒(méi)有調(diào)研，就沒(méi)有發(fā)言權(quán)。

事實(shí)上，鄭州樓市整體價(jià)格都是穩(wěn)的，偶爾幾套樓層差的房源拿出來(lái)打折，只是項(xiàng)目吸引到訪的常用營(yíng)銷(xiāo)手段，想要好樓棟、好房源，依舊需要拿出高溢價(jià)，這才是現(xiàn)狀。

那個(gè)把管南攪個(gè)底朝天、給出優(yōu)惠的房源的融創(chuàng)城，只是馬上清盤(pán)的19號(hào)地，剩余房源不多，又挨著高架，多種不利因素交織在一起，因此才打折出售。

?特價(jià)的理由總是相近

亞星9800元/m2的特價(jià)房，很多人沖著位置和價(jià)格去了，售樓部人潮洶涌，洽談區(qū)連個(gè)座位都找不到。結(jié)果呢，這個(gè)價(jià)格的房源只能全款，對(duì)普通購(gòu)房者而言，很難有這個(gè)實(shí)力。

市場(chǎng)上傳言華僑城特價(jià)房10500/m2，也被置業(yè)顧問(wèn)矢口否認(rèn)；綠地城的幾套8900/m2，都在頂層，且數(shù)量有限。更不用說(shuō)，一些售樓部搞的1元/m2的特價(jià)房活動(dòng)，噱頭大于實(shí)際。

整體來(lái)看，鄭州的特價(jià)房猶抱琵琶、虛假性下降的居多，一竿子到底、實(shí)實(shí)在在降價(jià)的并不多，現(xiàn)在更多是擠干水分。

?中介分銷(xiāo)烘托出的超高人氣

這些樓盤(pán)即便有“降價(jià)”，倒也算不上降價(jià)，更像是樓盤(pán)的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，以特價(jià)房吸引客戶流量。如果你真是沖著低價(jià)去看房，很可能要大失所望。

正如網(wǎng)友精辟的總結(jié):“便宜的那一套房子，永遠(yuǎn)在朋友圈里”。

當(dāng)下樓市基本已經(jīng)明牌，新房也好，二手房也罷，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商和房東是傻子。他們的經(jīng)驗(yàn)肯定比首次購(gòu)房的小白更豐富，高價(jià)和低價(jià)都是有道理的。

就像和昌優(yōu)地，精裝市場(chǎng)價(jià)不好賣(mài)，改毛坯，結(jié)果賣(mài)得很好就開(kāi)始漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不傻。

所謂的房?jī)r(jià)洼地，又恰巧被你碰到，這樣的概率實(shí)在太小了。

?精裝改毛坯也是一種策略

眼下，你所見(jiàn)到的那些大量特價(jià)房，表面上是鄭州樓市行情較差的表現(xiàn)，但是我們不能把特價(jià)房與房?jī)r(jià)下跌劃等號(hào)。

特價(jià)房之所以特價(jià)必然是有自身的種種原因，或產(chǎn)品不行、樓層不好、戶型不好、或房企資金鏈緊張、或品質(zhì)縮水......降價(jià)越狠的樓盤(pán)，本身的問(wèn)題可能越大，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

那些現(xiàn)在買(mǎi)了“特價(jià)房”的人，三年后會(huì)怎樣？買(mǎi)到的房子會(huì)不會(huì)爛尾，交房品質(zhì)如何，住進(jìn)去體驗(yàn)又如何？

?越來(lái)越多的業(yè)主住進(jìn)豫森城的爛尾樓

所以，購(gòu)房一定要擦亮雙眼，切不要貪便宜，盲目追求特價(jià)房，被“降價(jià)”拉入陷阱。

一定記?。貉蛎鲈谘蛏砩?，一分價(jià)錢(qián)一分貨，便宜沒(méi)好貨。

作為購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)具備“保持理性，合理選擇”的覺(jué)悟。

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別忽視買(mǎi)房的關(guān)鍵

各種唱衰樓市的聲音層出不窮。

沒(méi)買(mǎi)房的在慶幸，慶幸自己還有漏可撿。已經(jīng)買(mǎi)房的欲哭無(wú)淚，感嘆自己資產(chǎn)“縮水”。剩下的吃瓜群眾，好像只有鄭州房?jī)r(jià)“一降到底”，才能滿足一下他們強(qiáng)烈的好奇心。

漸漸地，鄭州市場(chǎng)開(kāi)始步入一場(chǎng)過(guò)度“妖魔化”的表演，人們對(duì)“降價(jià)信息”的關(guān)心開(kāi)始超過(guò)房子本身。

?買(mǎi)房要先對(duì)區(qū)域均價(jià)有正確的認(rèn)知

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，如果過(guò)于波動(dòng)，對(duì)誰(shuí)來(lái)說(shuō)都不是好事。

限價(jià)是一把雙刃劍，把價(jià)格壓住的同時(shí)，很可能損害了品質(zhì)。誰(shuí)也不希望，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)放眼望去，是一場(chǎng)在劫難逃的產(chǎn)品倒退。

房地產(chǎn)的底色，說(shuō)穿了還是生意，離不開(kāi)利益二字。開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)無(wú)可厚非，天經(jīng)地義。土拍地價(jià)上漲、建筑成本上漲、人員成本上漲、開(kāi)發(fā)商的融資渠道被限制，如果沒(méi)有利潤(rùn)空間，怎么可能建造出高品質(zhì)的房子？

好產(chǎn)品的前提，一定是開(kāi)發(fā)商盈利，有人為溢價(jià)買(mǎi)單。只有這樣，房企才有動(dòng)力，有資金為設(shè)計(jì)、為產(chǎn)品、為成本鋪路。

?房?jī)r(jià)的組成部分不止是樓面價(jià)

當(dāng)然，我們還是看到一些開(kāi)發(fā)商在利潤(rùn)的夾縫中努力做好產(chǎn)品，哪怕空間被壓縮得很窄了，依然能做出幾個(gè)突破。在產(chǎn)品平庸化和同質(zhì)化的市場(chǎng)里，一個(gè)亮點(diǎn)都會(huì)吸引客戶關(guān)注，能拿出好幾個(gè)的，會(huì)讓人尖叫。

最近，冰火兩重天樓市，就甩出了那張真理的王牌：眼下，不是樓市不行，而是取決于誰(shuí)的產(chǎn)品抗打、耐造。開(kāi)發(fā)商只要用心做產(chǎn)品，多些真誠(chéng)，市場(chǎng)就會(huì)買(mǎi)單。

對(duì)于購(gòu)房者而言，如果你是自住，關(guān)注樓市周期外，更應(yīng)該關(guān)注“房子”本身，盲目跟風(fēng)不見(jiàn)得是一件明智的事。

與其關(guān)注降價(jià)、特價(jià)房，不妨多關(guān)注品質(zhì)。

多走走，多比較，有獨(dú)立思考的能力，找到市場(chǎng)的閃光點(diǎn)，找到好產(chǎn)品，最好還是地鐵盤(pán)、學(xué)區(qū)房，找到付出心血的開(kāi)發(fā)商，然后拿出錢(qián)包刷卡買(mǎi)單。

?購(gòu)房者更傾向于為品質(zhì)買(mǎi)單

市場(chǎng)上行時(shí)，魚(yú)龍混雜，什么房子都能成為風(fēng)口上的豬，市場(chǎng)一旦表現(xiàn)不佳，分化的加劇，真正有價(jià)值的房子才能脫穎而出。

只剩下40天，充滿魔幻氣息的2020年就要過(guò)去了。

眼下，新房有漏可撿，二手房有砍價(jià)空間；同時(shí)，利率較低，政策較松。眼下仍然不失為購(gòu)房者一個(gè)好的窗口期。

在當(dāng)今鄭州房?jī)r(jià)不斷刷新“底價(jià)”的時(shí)候，很多人會(huì)猶豫，會(huì)有一種錯(cuò)覺(jué)：再等等，房?jī)r(jià)還會(huì)降。

但是，越貪便宜，買(mǎi)到好房子的可能性越小。而且一旦猶豫，房子很有可能就被其他人直接交定金買(mǎi)走了。

?成交均價(jià)呈現(xiàn)企穩(wěn)上漲趨勢(shì)（貝殼研究院）

買(mǎi)房，我們不需要跑贏所有人，而要保持一個(gè)平常心，遇到優(yōu)質(zhì)特價(jià)房，要有自己的心理預(yù)期。不一定非要抄底，只要相對(duì)便宜就可以了。

在大量“特價(jià)”、“急賣(mài)”房源里，藏著不少下跌幅度遠(yuǎn)超大盤(pán)的可入手標(biāo)的。只要在周邊同類(lèi)產(chǎn)品中，你上車(chē)的價(jià)格更低，你的產(chǎn)品更耐打，那你就比別人有更多幾率跑贏大盤(pán)。

放到一個(gè)大周期里，即便行情再往下走一點(diǎn)，也在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)。

畢竟，大多數(shù)人都沒(méi)有這個(gè)運(yùn)氣，買(mǎi)在事后看來(lái)，真正的市場(chǎng)底部，但你能決定的是，買(mǎi)到一套能歷經(jīng)二手房嚴(yán)酷流沙的檢驗(yàn)，依然可以笑傲江湖的好房子。

衷心希望，鄭州市場(chǎng)能早日回歸：不只有價(jià)格，而是更多人愿意為產(chǎn)品買(mǎi)單，那才是健康的樓市。

其實(shí)，所謂的真相，存在于每一個(gè)人的心里。

你需要捅破那層窗戶紙。