|
鄭州遠郊樓市此時傾情奉上的“最佳撿筍時機”，若不抓住，恐怕就再也追不上了。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 一場降價的“蘿卜蹲”游戲，拉開了鄭州遠郊房價追殺的大幕。近日，6字頭的建業(yè)天匯城，將南龍湖房價再次凝固。一直堅持“不帶頭降價”的建業(yè)，終于頂不住了，在鄭州遠郊開啟了新一輪的收割模式。 1 避之不及 從綠博的“骨折價”，到平原新區(qū)、南港、滎陽、南龍湖，扛不住的樓盤永遠在騷動，5XXX元/m2、7XXX元/m2的特價房信息滿天飛，好不熱鬧。
當下，一種聲音認為，鄭州樓市整體是穩(wěn)定的，主城區(qū)的價格是夯實的；但另一種聲音認為，遠郊在悄悄走下坡路。
?新區(qū)加速剛需外溢趨勢 當年轟轟烈烈置業(yè)遠郊的場景猶在眼前，如今，它們卻成了令開發(fā)商和購房者談之色變、避之猶恐的區(qū)域。過去3年，鄭州遠郊房價縮水，這些家庭的財富就縮水，自住無所謂，房價漲跌不過是紙面財富，在未兌現(xiàn)前，它只是一串數(shù)字。對于受疫情所困，生意周轉不過來人來說，就是慘遭滑鐵盧。我有個從事二手車買賣生意多年的朋友，往年，他都會在年底囤幾十輛二手車，指著過年大賺一波，誰曾想到，今年形勢不好，去年囤的一大堆貨，至今還在市場上無人問津。
?居民家庭財富與房子深度捆綁 面對肉眼可見的虧損，和日漸增多的貸款，他的資金是掉不過頭，只能用房子補上。那套入手于上一輪房價瘋漲前位于四環(huán)旁的89m2三室，曾一直是他引以為傲的“小確幸”。現(xiàn)在，卻不得已被掛在了網上。更悲劇的是，因為急售，不僅價格不盡如意，虧了3年利息不說，一時半會兒還很難找到接盤俠。2016年前涌進樓市里的人，普遍賺得盆滿缽滿；2016年鄭州調控后，遠郊購房者和開發(fā)商都難言樂觀。
?曾經的一房難求現(xiàn)場 在中國，樓市是政策市，稍有點風吹草動，風向立馬變化。更何況，大眾的心態(tài)歷來是買漲不買跌。眼下，對于遠郊，稍有點經濟實力的，都會選擇繞道而行。不過，仍有少數(shù)人，能一眼看穿遠郊的未來格局。長遠來看，那里才是鄭州最堅實的主場。 2 指日可待 鄭州的城市框架越來越大。 單是國家中心城市定位、河南人口大省單核中心兩大支撐，就足以力保鄭州遠郊未來的價值高度。今年6月份四環(huán)的通車，是鄭州突破四環(huán)的開始。之前不能接受的地段，正在成為大鄭州最關鍵的一部分。有些開車、坐地鐵比在市區(qū)還方便。
?大鄭州迎來四環(huán)時代 進入12月，鄭州限行范圍擴大至四環(huán)，這對于鄭州來說是一個里程碑，它再次肯定了鄭州四環(huán)時代的價值和意義。如你所見，鄭州的主城正在由三環(huán)變?yōu)樗沫h(huán)，這也是每個城市對外擴張的必經之路。隨著鄭州版圖的外擴，你會發(fā)現(xiàn)，鄭州的通勤距離也在擴大。你還在糾結出不出三環(huán)的時候，五環(huán)修建的消息已經傳來。正在建設的G310國道鄭州西南段，一直被視作“鄭州南五環(huán)”。它的開通，有助于分流過境貨車，也有助于主城區(qū)的交通疏解。
?鄭州五環(huán)走向示意 對于即將跨入五環(huán)時代的鄭州，眾多立體交通網絡已經成為它的“動脈”，它們會不斷弱化各區(qū)域間的空間距離。鄭州地鐵的規(guī)劃，也已經延伸四環(huán)甚至四環(huán)外。從東四環(huán)到西四環(huán)有1號線，從大河路到港區(qū)有2號線貫穿南北；馬上通車的3、4號線，也將加大鄭州西北到東南，以及商務中心附近南北的串聯(lián)；5號線貫穿全程，14號線連接三四環(huán)間的常西湖。鄭州突飛猛進的交通發(fā)展，加速填充它的城市框架：地鐵已通達四環(huán)、四環(huán)高架已閉合、鄭州城區(qū)行政紅利，全都是四環(huán)的價值底氣。
?鄭州地鐵將進入網絡化運營時代 在此之下，房地產就是直接受益者。雖然，當下的鄭州四環(huán)，開發(fā)商價格戰(zhàn)此起彼伏。原因不外乎前幾年四環(huán)大量的土地供應，新房供應集中，還有就是一部分安置房流入市場也給遠郊樓市帶來了一定影響。如今市場遇冷，遠郊的庫存量加大，開發(fā)商為了加速去化，打起價格牌，在情理之中。但是，在如今主城區(qū)幾乎拆無可拆的情況下，未來四環(huán)必然是土地開發(fā)及出讓的重點區(qū)域，也是鄭州新房市場的主戰(zhàn)場。近期，官方出臺了“鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式”，在一定程度上也有助于遠郊樓市的健康發(fā)展。讓熱錢流向市場，遇冷的樓市，積壓的庫存，似乎迎刃而解。
?環(huán)鄭區(qū)域土地價格下降利好房企布局 三年后，鄭州遠郊樓市是什么格局？已有業(yè)內人士預言了。首先，剛需遠郊化，到五環(huán)外買房，10000元/m2左右的房價是底線；其次，剛改四環(huán)化，四環(huán)周邊，房價15000元/m2左右。眼下被“冷眼旁觀”的遠郊，三年后或許會一鳴驚人，惹人側目。 3 遠郊的未來格局 眼下，四環(huán)邊的鄭州，都被各大新區(qū)包圍。 當這些新區(qū)逐漸成為主流、稱霸鄭州的時候，互相之間也就有了鄙視鏈，它們的鄙視鏈也決定了遠郊本身的洗牌。所以，不是所有新區(qū)都值得買，未來3到5年，人口、配套會逐漸落地的新區(qū)，等待是有價值的。
?有人口支撐的新區(qū)才更有價值 在這樣的需求下，我們首當其沖要關注地鐵規(guī)劃。對于鄭州來說，城市擴張勢在必行，但是會有優(yōu)先級發(fā)展。而地鐵代表了一個區(qū)域財力以及政府政策的傾向，一座城市里，縮短通勤距離的一定是地鐵。地鐵能實現(xiàn)跨區(qū)域換乘，帶來人流量，有了人，區(qū)域就有活力有未來。已經開通地鐵2號線的南龍湖和航空港區(qū)，憑借成熟的配套，在下一輪爆發(fā)中覓得先機。尤其是南港，從最高時飆上萬元大關，到目前的6XXX元/m2起，高規(guī)格的城市界面，日臻完善的配套都是底氣，無論以自我為中心還是與城市其他中心的聯(lián)通互動性都很好，這也注定了它的機遇。
?南港是洼地也是難得機遇 根據規(guī)劃，延伸到四環(huán)外的地鐵有6號線一期，8號線一期，10號線一期，3號線二期。經過的區(qū)域有中原新區(qū)，洞林湖，高新新城，白沙，綠博，滎陽東，經開濱河國際新城。在這一輪洗牌中，白沙站得穩(wěn)穩(wěn)當當。這些年，河南省實驗中學東校區(qū)、地鐵8號線、科學谷開工，河南省科技館等工程進度日新月異，爭氣的白沙，各個路網不斷打通，各項配套穩(wěn)步進行。關鍵是，白沙住宅非常稀缺，但需求量很多。供求失衡下，白沙的利好卻在不斷兌現(xiàn)。?白沙組團功能布局示意圖 那些設計驚艷的產品，譬如星聯(lián)楓橋灣，因獨樹一幟的蜂巢造型、無敵一線河景、山水比德大師打造的景觀而走紅，腰桿自然挺得筆直。濱河的高能規(guī)劃，也奠定了它的未來：一河兩湖四公園、金鷹世界、高能教育規(guī)劃、雙軌交通等，這些都漸漸駛來。2023年，濱河國際新城陸續(xù)交房入住，地鐵3號線二期通車運營，濱河國際新城“北龍湖第二”的美譽將實至名歸。
?舒適宜居的濱河國際新城 當年高價買綠博的人，看重的也是未來價值。眼下，綠博的價值正在慢慢凸顯，逐步兌現(xiàn)。拋開普羅理想國一點一滴兌現(xiàn)自己的小世界不談；已交付的永威上和郡，價值也冉冉升起；爆火全國的建業(yè)電影小鎮(zhèn)，已成為鄭州一張靚麗的文化名片；明年，“只有河南·戲之國”好戲開鑼，這里又是一番熱火朝天。“呼聲”高漲的常西湖，人氣也很旺，區(qū)域熱度不減。最近半年，從碧桂園名門鳳凰城、恒大林溪郡，到金科中原，每一項開盤數(shù)據，都很出色。
?常西湖新區(qū)迎來大配套密集落地時刻 窺斑見豹，去年的那場盛會并非曇花一現(xiàn)的網紅，常西湖新區(qū)已經悄悄落地了四個中心、鄭州市政務服務大廳、地鐵14號線、1號線，屬于常西湖的高光時刻才剛剛開始。高新新城現(xiàn)在是剛需的承接陣地，區(qū)域內品牌房企比較多，龍湖，保利，正商，華潤，金輝等，也能迅速扛起板塊的價值。2016年以來的調整，已超過1000多天，鄭州迎來難得一遇的窗口期。這個窗口期，與2015年似曾相識。當時的市場跟現(xiàn)在一樣冷靜。那一年上車的人，后來至少翻了兩倍。
?樓市的機會總是眷顧有準備的人 如今，鄭州一些新區(qū)真正的筍盤開始浮出表面。那些像筍一樣生長性好，接盤后可升值，且品質不低、物美價廉、性價比高的優(yōu)質筍盤，放眼未來三到五年，不止是輕松跑贏通脹。鄭州遠郊樓市此時傾情奉上的“最佳撿筍時機”，若不抓住，恐怕就再也追不上了。
|
