?? 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人

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命運(yùn)多舛

時(shí)至今日，鄭州城中村載入史冊。

城中村改造十余年，當(dāng)年的西史趙村已然化身為高端社區(qū)“普羅旺世”；燕莊變?yōu)樯虡I(yè)中心“曼哈頓”；關(guān)虎屯華麗轉(zhuǎn)身成新田國貿(mào)360廣場，鄭州潮牌快消時(shí)尚品牌聚集地；遠(yuǎn)郊的怡豐森林湖，也由過去的城鄉(xiāng)結(jié)合部，蛻變成一個(gè)現(xiàn)代化小區(qū)。

?國貿(mào)360讓西關(guān)虎屯的華麗蝶變

尤其這幾年，城中村的蝶變風(fēng)風(fēng)火火，城市形象也靚麗許多，十多年前的城改之惑似乎漸次清晰，但利益交織背后，更多的是深陷深水區(qū)的城改項(xiàng)目，它們發(fā)展路上一波三折、磕磕絆絆，甚至瀕臨死亡、中途易主的尷尬，不可避免地留下了些許疤痕。

2013年3月13日，南陽寨城中村二期改造項(xiàng)目盛大開工。鞭炮聲聲、彩旗飄飄、信心滿滿，口號震天，不料，開發(fā)商半道破產(chǎn)了，安置房建到一半就爛尾，猶如一塊毒瘤鑲嵌在那里。

一開始就千瘡百孔的豫森城，韭菜一茬接一茬地割，先上車者先倒霉。去年，有業(yè)主等待7年無家可歸，被迫搬進(jìn)沒水沒電、無門無窗的毛坯房，在冰天雪地里挨凍苦熬。

?豫森城即將完工卻成功爛尾

鄭州勝崗村的恒祥百悅城，金二環(huán)、政商云集，貨真價(jià)實(shí)的黃金位置。

可惜，一個(gè)既缺錢又沒經(jīng)驗(yàn)的安陽開發(fā)商，攤上這極其費(fèi)錢的市中心城改項(xiàng)目，沒有強(qiáng)大的現(xiàn)金流根本無法支撐。

恒祥百悅城長期內(nèi)購多年，即便號稱引進(jìn)萬達(dá)，現(xiàn)在依舊半死不活，業(yè)主能做的只有等，看有沒有其他資金進(jìn)入接盤，這是唯一的退路。

?號稱10年回本的恒祥百悅城無證不全陷入停滯

中州大道旁的清華城，一副殘?jiān)珨啾诘哪?，因?yàn)樯婕俺侵写搴蜄|建材市場拆遷改造，龐大的體量本就是個(gè)巨大的吸金黑洞，加上修建隴海高架、地鐵站等，它的發(fā)展也經(jīng)歷一波數(shù)折。

曾有段時(shí)間，在融創(chuàng)的“狼性營銷”下，清華城回光返照。可是，雙方的“露水姻緣”僅僅維持了兩年，便勞燕紛飛，業(yè)已封頂?shù)捻?xiàng)目再次陷入停滯狀態(tài)。

不過，清華城守得云開剛剛再次易主，等到了深圳益田集團(tuán)拋來的橄欖枝。

是生是死？還得留給時(shí)間。

?易主益田能否挽回清華城的慘淡

“時(shí)運(yùn)不濟(jì)，命運(yùn)多舛”的還有惠濟(jì)區(qū)王砦，當(dāng)時(shí)利海如日中天，肩負(fù)扛起北三環(huán)振興的大旗，然后利海破產(chǎn)綠地接手，最后一塊地民安挖墻角，有了如今的萬科民安江山府。

鄭州五龍口改造，一腔熱血的富力，最終也只能寄希望于被豬隊(duì)友坑慘的建業(yè)把爛攤子收拾干凈。

步履維艱的城改大潮下，以上只是縮影。

城市化大潮不可阻擋，作為鄭州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中矛盾和問題最突出、最復(fù)雜、最集中的地方，城中村因?yàn)椤胺歉牟豢?、不改不行”而被卷進(jìn)改造的洪流。

?城改洪流掃過鄭州收獲了什么

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喜憂參半

?西流湖畔7.7平方公里就此而變（圖自好房評測）

金科中原，入市3小時(shí)賣10億。

當(dāng)初拍板常西湖南片區(qū)四個(gè)城中村開發(fā)建設(shè)，總規(guī)劃面積六千畝，近幾十億的前期拆遷安置資金，這可是真金白銀的投入，不是頭部房企根本吃不下來。

康橋未來公元，柴郭村的城改大盤，主打“智慧社區(qū)”，緊鄰南水北調(diào)運(yùn)河，生態(tài)資源豐富，好口碑+價(jià)格低，再加上管南本身的號召力，一下就引爆了市場。

富田九鼎公館、九鼎華府吃透了鄭州東南片區(qū)，對板塊的規(guī)劃、配套、實(shí)施，原始投入一竿子到底，富田成為最大受益者，業(yè)主也跟著受益，坐享升值。

無獨(dú)有偶，瀚宇把北邊一帶吃得很透，不僅資源用得好，也趕上好時(shí)代。

瀚宇天悅城從17000元/m2一路漲到18800元/m2，跟著買的業(yè)主都受益了。

?金水北的成熟配套讓區(qū)域項(xiàng)目自帶流量

國基路千畝大盤美盛教育港灣，是鄭州目前最大的城改項(xiàng)目，教育一張牌打到底，煥新陳寨、廟里，期待美盛將它呈現(xiàn)為一個(gè)有品質(zhì)的大社區(qū)。

鄭州主城二環(huán)里的西韓寨，拖拖拉拉搞了4年終于有進(jìn)度，申泰中原印象未開盤先成網(wǎng)紅。

一個(gè)洛陽開發(fā)商，入鄭的首盤放在了城改上，資金鏈方面不如大房企穩(wěn)妥。但申泰中原印象戶型、規(guī)劃尚可，且不惜重金打造，以品質(zhì)立足，加上絕版區(qū)位，應(yīng)該不愁賣。

鄭州北大門之心的老鴉陳，拆遷建設(shè)工作更是跌宕起伏。這其中的很多矛盾讓它像一根燙手香芋一樣嚇得眾多開發(fā)商紛紛不敢染指。最終，萬科的到來，算是為它謀得一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)局。

?昔日難啃的骨頭在妥協(xié)中推進(jìn)

  3  

城改的得與失

?城中村拆遷都有其AB面

城中村所處位置一般位于核心主城區(qū)，所以在眾多開發(fā)商眼中，城改地是一塊不可多得“肥肉”。

但舊城改造有一個(gè)前提，就是先要完成安置，一交錢就是至少5年以上的周期才能有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，交納保證金、建設(shè)安置房，開發(fā)周期長，投入成本大，牽扯問題多，城改項(xiàng)目不是一般房企所能玩轉(zhuǎn)的。

時(shí)間一久，資金成本能把所有的利潤吸干，被資金鏈拖垮。

城改項(xiàng)目需要強(qiáng)大的品牌實(shí)力和操盤能力。不是實(shí)力派房企，做城改項(xiàng)目會多走很多彎路。沒有城改經(jīng)驗(yàn)的房企大佬們，往往是牽著不走打著倒退，很難啃下這種硬骨頭。

?人如沙丘聚散倏忽間

過去，我們提倡要選擇大開發(fā)商的城改項(xiàng)目，哪怕是價(jià)格高一些，但這些開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，有更好的前瞻性，拿地之前會進(jìn)行全方位的調(diào)研，后期出問題的幾率比較小。

可是名門的例子告訴我們，有實(shí)力的房企也會因?yàn)椤懊鞴蓪?shí)債”和瘋狂拿地，把自己玩死。

今后，入手城改樓盤，更要謹(jǐn)慎，擦亮雙眼，不僅要看品牌，還要看項(xiàng)目的實(shí)際呈現(xiàn)度。

?明股實(shí)債的房地產(chǎn)信托模式

值得一提的是，鄭州城改從不知所措到模式成熟，僅僅用了三五年時(shí)間，成熟之后各房企紛紛效仿。

從拆遷安置到拿地開發(fā)，應(yīng)該怎么快速拆遷，應(yīng)該蓋什么樣的房子都成為固定模板，趕時(shí)間拿地、追求更大利潤快速賣房的城改大潮里，沒有人想著如何提升品質(zhì)。

開發(fā)商既要實(shí)現(xiàn)盈利又要滿足賠付標(biāo)準(zhǔn)，只能不斷抬高地塊容積率、建筑密度，形成拆掉一個(gè)城中村再摞起來一個(gè)城中村，最終成為被鄭州人唾棄的“建筑垃圾”。

雖然只是一個(gè)小小的城中村改造，卻折射出了鄭州房地產(chǎn)發(fā)展糾纏共生的頑疾。

?利潤最大化的曼哈頓曾是城改范本

但總而言之，近20年的瘋狂城改，鄭州城中村在滾滾濃煙中消失殆盡；20年，鄭州城市版圖擴(kuò)大了10倍之多，于城市發(fā)展而言依然是利大于弊。

他們帶給城市的，不僅僅是高樓大廈也是城市轉(zhuǎn)型的整體解決方案，也給許多逐夢鄭州的后浪們第一個(gè)家。

無論是在新區(qū)開疆拓土，在老城區(qū)城改的房企們，還是在城改中變身富翁的村民，亦或是在省會鄭州買下第一套房的外來者，我們多少還是應(yīng)該感謝那個(gè)時(shí)代。

?美盛教育港灣配建的廟李村安置房

今時(shí)不同往日，當(dāng)80后、90后漸漸成為中流砥柱，房企們只有順應(yīng)時(shí)代。

在產(chǎn)品上做出革新，跟得上年輕人的審美和追求；在質(zhì)量上守住底線，永遠(yuǎn)別在質(zhì)量問題上唬弄業(yè)主，更別總想著來了鄭州圈錢就走；在物業(yè)服務(wù)上加強(qiáng)改進(jìn)。

堅(jiān)持頂風(fēng)作案的下場只有一個(gè)，被拍死在案場上。

鄭州城中村改造進(jìn)入到這個(gè)階段，表現(xiàn)得越來越成熟。以后的鄭州也將逐步擺脫野蠻生長，朝著內(nèi)涵、品質(zhì)、人文的城市努力。

最終的結(jié)局，會格外眷顧那些房企中的堅(jiān)守者。