8月24日下午，受世茂集團(tuán)邀請(qǐng),以“中國(guó)房地產(chǎn)名嘴”著稱的房地產(chǎn)專家董藩教授今日現(xiàn)身青島，繼續(xù)延續(xù)其對(duì)中國(guó)樓市猜測(cè)的大膽風(fēng)格，對(duì)中國(guó)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，他預(yù)言，25年后，中國(guó)的平均房?jī)r(jià)將達(dá)到9萬(wàn)/平，而北京房子均價(jià)將達(dá)到80萬(wàn)/平。

董藩教授解讀房產(chǎn)投資與理財(cái)

董藩：25年后房?jī)r(jià)9萬(wàn)/平 北京天價(jià)80萬(wàn)/平！

董藩在演講的開始就丟出一枚重磅炸彈！他說“1987年，全國(guó)住房均價(jià)只有408塊錢，而那個(gè)時(shí)候的北京也只有500塊錢。如果87年的時(shí)候有人對(duì)你說25年后的2012年全國(guó)均價(jià)會(huì)到6000，北京會(huì)到2萬(wàn)以上，有人相信嗎？沒有人相信，但是全國(guó)人民都不相信的事它發(fā)生了。如果以2012年為起點(diǎn)，再來25年，按照過去的增長(zhǎng)速度，全國(guó)均價(jià)會(huì)到9萬(wàn)，北京均價(jià)會(huì)到80萬(wàn)，這情況會(huì)發(fā)生嗎？各位，我告訴你，如果中國(guó)還能保證社會(huì)穩(wěn)定，我們金融體系不崩潰，這個(gè)結(jié)論很可能變成一個(gè)現(xiàn)實(shí)。”

為什么這么說？

董藩認(rèn)為：第一，按照這個(gè)增長(zhǎng)速度，25年后就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。而事實(shí)上因?yàn)楣俜焦嫉臄?shù)據(jù)是嚴(yán)重偏低的，全國(guó)的均價(jià)不是現(xiàn)在官方公布的數(shù)據(jù)。從學(xué)術(shù)角度認(rèn)為，全國(guó)均價(jià)按7500左右計(jì)算比較合適，2012年。而北京應(yīng)該不低于3.6萬(wàn)。

第二，推動(dòng)未來房?jī)r(jià)上漲的力量仍然存在，而且有很多新的因素會(huì)出現(xiàn)。

第三，在中國(guó)目前的社會(huì)條件下，只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一放慢，中國(guó)就會(huì)出事。我們過去已經(jīng)達(dá)到了共識(shí)，一定要保證8%以上的增長(zhǎng)，但是要保證增長(zhǎng)，就必須要企業(yè)努力的干。

“讓企業(yè)努力的干有兩個(gè)思路，第一減稅，使他們掙更多的錢。第二，如果不能減稅，那么必須擴(kuò)大信貸規(guī)模，支持他進(jìn)一步放大投資規(guī)模。減稅這個(gè)思路是不可能的，我個(gè)人認(rèn)為全世界有兩個(gè)國(guó)家的稅收永遠(yuǎn)不可能降低，一個(gè)是美國(guó)，一個(gè)是中國(guó)。所以靠減稅調(diào)動(dòng)企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的可能性是不存在的，剩下的只有一條路，那就是敞開銀行，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。事實(shí)上我們現(xiàn)在也在走這樣的路，比如說今年第一季度，我們GDP增長(zhǎng)只有7.7%，但是我們貨幣發(fā)放M2增加15.6%，我們用兩倍的貨幣投放沒有換來一倍的增長(zhǎng)，而此后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度繼續(xù)下滑。未來還是要發(fā)票推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問，錢會(huì)越來越薄，你手里有房產(chǎn)最能對(duì)抗通貨膨脹，結(jié)果就是房產(chǎn)大量增值，表現(xiàn)為價(jià)格不斷上漲?！?/p>

第四，只有房?jī)r(jià)可以脫離國(guó)際市場(chǎng)而獨(dú)立存在，因?yàn)橹挥蟹康禺a(chǎn)這種生產(chǎn)要素，土地是不可以運(yùn)輸、流轉(zhuǎn)的。物品價(jià)格如果某一個(gè)地方高，另外一個(gè)地方低，很快由低的地方運(yùn)到高的地方來。但是只有房子，比如說威海的房子明顯的比我們青島便宜，我們沒有辦法把威海的房子搬到青島來。所以，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)它是區(qū)域性質(zhì)的，各自獨(dú)立的價(jià)值。

董藩：城市競(jìng)爭(zhēng)力和人口流向決定未來房?jī)r(jià) 闖關(guān)東不如闖山東

聆聽演講現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席

談完了將來的天價(jià)房，董藩進(jìn)一步分析了未來房?jī)r(jià)的決定因素?！斑@么多年來，之所以我對(duì)房地產(chǎn)的判斷比其他人判斷明顯的準(zhǔn)確一些，是因?yàn)槲覀兏懔硕畮啄?，其中有一些?guī)律摸得比別人更多了一些。這一點(diǎn)就是一個(gè)非常重要的規(guī)律，記住我說的話，房?jī)r(jià)的國(guó)際比較，甚至全國(guó)性的比較永遠(yuǎn)沒有意義。房?jī)r(jià)是什么？房?jī)r(jià)是城市功能的反映，是城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，也是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)。像青島這么好的城市，整個(gè)華東地區(qū)最好的城市，它的功能上比別的地方要強(qiáng)大，它的需求注定是無(wú)限聚集的?！?/p>

董藩說：“青島這個(gè)城市毫無(wú)疑問，是山東省的第一城市，它的房?jī)r(jià)水平，它的城市管理水平，它的經(jīng)濟(jì)上的活力，它的知名度甚至比我們的省會(huì)城市濟(jì)南要高。 而且我還要告訴大家，當(dāng)年我們闖關(guān)東的第二代、第三代，現(xiàn)在隨著東北的衰落很多人要返回山東來，一般是到沿海，能在青島他就不在煙臺(tái)，不在威海。所以當(dāng)我們知道人口往哪個(gè)流向去的時(shí)候，你就知道你應(yīng)該做什么樣的投資?！?/p>

董藩：“房子就是兒子”幫你打工掙的還都給你

演講引業(yè)內(nèi)關(guān)注

董藩提出“買房子是一個(gè)獲取增值，獲取投資回報(bào)，獲取財(cái)富的一個(gè)最重要的手段，在未來的二十年當(dāng)中，社會(huì)普通老百姓財(cái)富階層的劃分并不取決于你的工資差別，而取決于你擁有的房產(chǎn)量，你是否買了房子，你買了幾套房子，你在哪里買的房子，你什么時(shí)間買的房子，以及你買了哪個(gè)公司的房子。這五個(gè)將決定未來你的財(cái)富處在哪個(gè)層次上。 ”

“在北京，隨便有一套房子都是四五百萬(wàn)，六七百萬(wàn)，每年增值10%，你就會(huì)獲得多少？五六十萬(wàn)，六七十萬(wàn)的回報(bào)，你就相當(dāng)于有一個(gè)穩(wěn)賺不賠的小公司。在青島，雖然房?jī)r(jià)水平?jīng)]有北京那么高，但是你隨便有一套小房子，你有一個(gè)小公寓，毫無(wú)疑問，你每年加上租金就可能進(jìn)來六七萬(wàn)、十幾萬(wàn)的回報(bào)，你就相當(dāng)于有兩個(gè)天天給你干活幫你賺錢的兒子，知道嗎？掙的錢都給你。你如果有幾套，你就是十個(gè)八個(gè)兒子給你賺錢。 ”

買了房子就意味著什么？董藩解釋道“意味著你可以獲得資本增值回報(bào)。我們大部分人是靠勞動(dòng)力，靠工資收入的，這個(gè)獲得回報(bào)是非常有限的，一個(gè)月幾千塊錢，這個(gè)沒有辦法告訴大家這種數(shù)字，但是房子卻不一樣。因?yàn)橘Y本創(chuàng)造財(cái)富的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于勞動(dòng)力，這種生產(chǎn)要素創(chuàng)造財(cái)富的能力比勞動(dòng)力要強(qiáng)很多。 ”

如果靠勞動(dòng)力能致富，所有的農(nóng)民都會(huì)富起來，而事實(shí)不是這樣，我們的農(nóng)民一直在級(jí)。老百姓想到資本市場(chǎng)上，最簡(jiǎn)單的房子就是買房子。

董藩：政府不會(huì)一直打壓房地產(chǎn)發(fā)展

董藩認(rèn)為政府不會(huì)一直打壓房地產(chǎn)發(fā)展，在演講中提到“打壓房地產(chǎn)，第一是住宅，商業(yè)項(xiàng)目不受影響，只要貸款就可以借助信貸幫我們創(chuàng)造財(cái)富。第二，不可能永遠(yuǎn)這么嚴(yán)厲的打壓，為什么？第一，打壓會(huì)導(dǎo)致很多需求沒辦法實(shí)現(xiàn)，比如說改善性需求、養(yǎng)老需求，這種合理需求在現(xiàn)在的政策下沒有辦法實(shí)現(xiàn)。”

“這樣的嚴(yán)厲打壓，很多中小公司，當(dāng)打壓房地產(chǎn)的時(shí)候，他們不敢買地，或者已經(jīng)買了地，開發(fā)建設(shè)速度就要放緩。但是需求沒有消失，于是房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。我在去年4、5月份時(shí)寫微博告訴大家，趕快買房子，一二線要大漲，這個(gè)是完全容易推導(dǎo)出來的。從那個(gè)時(shí)候，北京無(wú)數(shù)的人聽了我的話買了房子，小戶型已經(jīng)漲了35%到40%了。我也是在這個(gè)期間買的房子，那套房子在很短的時(shí)間里給我?guī)砹?00萬(wàn)的增值回報(bào)。 ”

打壓還會(huì)導(dǎo)致GDP下滑，它會(huì)導(dǎo)致財(cái)政收入下滑。董藩說“所有的地方每賺100塊錢，其中有50塊錢是賣地的，還有15到20塊錢是房地產(chǎn)開發(fā)交織的稅費(fèi)。所以當(dāng)賣不了地的時(shí)候，地方政府撐不住。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)只要一垮下來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)要受影響。打壓還會(huì)帶來就業(yè)的下滑，打壓還會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下滑，進(jìn)而影響到社會(huì)穩(wěn)定。在杭州，房?jī)r(jià)下跌，買了房子的人爬到樓頂要往下跳，老百姓跟開發(fā)商沖突的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)要?jiǎng)邮?。?dāng)房子賣不掉，開發(fā)商還不了款的時(shí)候，銀行體系要崩潰。所以這種打壓長(zhǎng)期下去會(huì)崩潰。 ”

打壓還會(huì)導(dǎo)致保障房的建設(shè)大大遲緩，所以房地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)是地方實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定財(cái)政收入的前提條件，進(jìn)而是實(shí)現(xiàn)保障事業(yè)健康發(fā)展的前提條件。所以打壓會(huì)導(dǎo)致我們低收入人群保障方受到嚴(yán)重的沖擊，但是很多人沒有感覺到。

董藩：中產(chǎn)階級(jí)要有3個(gè)書房、6個(gè)衛(wèi)生間？

“所以，不可能永遠(yuǎn)嚴(yán)厲打壓，你們可能問，未來是不是還有推動(dòng)力？各位，需求一定是上漲的，我們僅僅以住宅為例跟大家講。我曾經(jīng)說過這樣的話，人口的增加需要更多的住宅。在座的各位有很多人很有錢，但是很可能有些房子你買不起，所以我告訴你，欲望是無(wú)窮的，這才是規(guī)律?！?/p>

接下來董藩講了個(gè)“夸張”的例子?！澳銈兗沂侵挟a(chǎn)階級(jí)的，要保姆很正常，替你買菜做飯，接送小孩。要把父母接過來也是很正常的，我還沒說兩邊父母一塊來，你們算一算我們應(yīng)該有多少房子？所以這是一個(gè)發(fā)展的需要，中產(chǎn)階級(jí)了，來了客人還躺在沙發(fā)上，你像中產(chǎn)階級(jí)嗎？不像。各位，中產(chǎn)階級(jí)三口之家應(yīng)該有幾個(gè)書房？至少一人一個(gè)，三個(gè)。有人說兩個(gè)，不行，一個(gè)要工作，一個(gè)要看電視劇，還有一個(gè)要學(xué)習(xí)，你說有一個(gè)人在客廳不行嗎？客廳和小孩的書房就隔一道門，你聽中國(guó)好聲音聲音一低憋死你。中產(chǎn)階級(jí)三口之家應(yīng)該有幾個(gè)衛(wèi)生間？三個(gè)能夠嗎？六個(gè)。為什么要六個(gè)？你至少要有五個(gè)臥室，每個(gè)臥室還要配一個(gè)衛(wèi)生間。經(jīng)常約人來打麻將，你有一個(gè)公共衛(wèi)生間最好，這就六個(gè)了?！?/p>

董藩：家庭體系的變化是未來的市場(chǎng)重要?jiǎng)恿?/strong>

未來的市場(chǎng)仍然有大的推動(dòng)力量。第一，大拆大建，即使我們青島這么漂亮的城市，人們有大量的以前的房子。按照今天的標(biāo)準(zhǔn)來看，它就要扒掉了，蓋成新的房子。第二個(gè)，人口還在增加，還有兩到三億的增長(zhǎng)空間。第三個(gè)，城市化還在推進(jìn)，但是從房地產(chǎn)角度來講它沒有任何意義，他在城市里沒有房子，什么叫城市化？從房地產(chǎn)角度來講，他要有自己的房子，或者是雖然沒有自己的房子，但人家是自己租這個(gè)房子常年住，這個(gè)才算城市化。

再一個(gè)，家庭的裂變。比如說在青島我們經(jīng)?？梢哉业剿目谥?，他到了結(jié)婚年齡，沒有生孩子，總的人口沒有增加，但一個(gè)家庭會(huì)裂變成三個(gè)家庭，這個(gè)帶來的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口增長(zhǎng)和城市化。這個(gè)過程還很快，還在繼續(xù)發(fā)展。

還有一個(gè)就是生活是的演化會(huì)創(chuàng)造更多需求。例如，大量的人離婚，各位，除了離婚之外是大齡沒結(jié)婚的人，沒結(jié)婚但是工作十年了，買套公寓，買套住宅太正常了。過去沒有，過去你要住宿舍，或者跟父母住在一起。結(jié)婚方式發(fā)生了變化，過去結(jié)婚跟父母住幾年然后再分家，現(xiàn)在一結(jié)婚就要離開父母，當(dāng)大家不住在一起的時(shí)候，毫無(wú)疑問這個(gè)需求就產(chǎn)生了，與過去相比大大增加。