一般來說，拆遷補償方式有三種:

城市國有土地上的房屋拆遷，貨幣補償價格一般根據(jù)周邊房地產(chǎn)價格確定。對于農(nóng)村集體土地上的房屋，各地會有不同的補償政策。比如濟南市規(guī)定了宅基地補償面積的固定上限，超過面積不予補償。

對于位于市區(qū)的村莊，宅基地也將參照周圍房地產(chǎn)項目的價格進行貨幣補償。

產(chǎn)權(quán)置換就是我們所說的“搬遷”。國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋都有權(quán)在拆遷過程中選擇房屋置換。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的最低補償方式應(yīng)為按合法房屋實際面積1:1安置。

這種補償方式僅限于農(nóng)村集體土地被拆遷人。部分被拆遷人習慣了集體土地上“獨棟”的舒適生活，不愿遷入樓房。在這種情況下，如果當?shù)赜型恋兀麄兛梢苑指钜粋€宅基地進行拆遷，并相應(yīng)補償房屋的重置成本價。

廠房拆遷補償包括拆遷資產(chǎn)補償和拆遷費用補償。拆遷資產(chǎn)補償，包括不能拆遷的土地、房屋、地上建筑物及附著物，以及因拆遷造成的機械設(shè)備損失補償;拆遷費用補償，包括搬遷前費用、搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機械設(shè)備的調(diào)試和修理費用、材料的拆除、包裝和運輸及辭退員工的補償費;拆遷政策還有獎勵費，包括快速搬遷費、拆遷獎勵費等。

拆遷資產(chǎn)補償一般包括土地補償和房屋建筑物補償。土地補償費，作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營場地一般是通過租賃獲得的。租賃土地分為國有租賃土地和集體租賃土地兩種。企業(yè)的拆遷必然導致這種租賃關(guān)系的終止。拆遷的補償對象是國有土地上的建筑物和附屬物，對空地或干凈土地的補償沒有統(tǒng)一規(guī)定。在一些地方，拆遷土地補償往往與房屋建筑物補償一并計算，存在很多不明確、不透明的情況，使得權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。

資產(chǎn)評估視角下的拆遷

房屋建筑物的補償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為計算標準。房產(chǎn)證、土地證因歷史原因不能辦理的，可以通過實際測量確定。房屋和建筑物的價值一般由拆遷人和被拆遷人共同委托，由評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標準確定房屋和建筑物的實際價值。

設(shè)備重置為新價格，機械設(shè)備分為兩類:一類是可移動設(shè)備，一類是不可移動設(shè)備。設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理損失和功能損失。物理損壞包括拆卸成本、運輸成本、安裝成本、調(diào)試成本等。功能損失的成本包括機器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對于不可拆卸的設(shè)備，拆除將導致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價格應(yīng)按其新舊重置價格計算，并對業(yè)主進行補償。

對于可以搬遷的設(shè)備，本著連續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承投入使用。所以設(shè)備搬遷安裝費用是拆遷造成的必然損失，拆遷人應(yīng)當賠償。設(shè)備搬遷費和安裝費的補償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人根據(jù)市場價格確定的貨物運輸價格和設(shè)備安裝價格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專業(yè)評估公司進行評估認定。

拆遷補償費用一般包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷安置費用和安置補償費用等。被拆遷人可以對停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當補償。在法律實踐中，補償?shù)臉藴屎鸵罁?jù)往往由市級地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的補償標準和計算方法不同。

法律、法規(guī)、政策的政策文件對因拆遷被辭退的職工安置補償費用沒有詳細規(guī)定，屬于拆遷當事人雙方協(xié)商爭取的項目。拆遷導致職工被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動合同和勞動法的有關(guān)規(guī)定給予補償。

在拆遷過程中，為了加快拆遷進度，拆遷人往往采取快速搬遷獎勵措施，鼓勵被拆遷人和承租人盡快簽訂搬遷補償協(xié)議，遷出拆遷范圍。獎勵費的數(shù)額由拆遷人根據(jù)實際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實際承租人協(xié)商確定。需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè)主和使用人是分開的，那么獎勵費應(yīng)該支付給實際使用被拆工廠的承租人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。

評估機構(gòu)由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的。從實踐經(jīng)驗來看，自主選擇的評估機構(gòu)與政府私人選擇的評估機構(gòu)之間的差距是兩倍以上。很多評估機構(gòu)不評估停產(chǎn)停業(yè)損失，在整個企業(yè)拆遷補償結(jié)果中占很大比例，一般根據(jù)經(jīng)營效率、營業(yè)額、利潤等條件確定。在拆遷過程中，一些地方政府總是想先給企業(yè)施壓，從不提及評估事項，也不發(fā)布征收決定和征收補償安置方案決定，這也是一種需要密切關(guān)注的違法行為。

大多數(shù)工廠不太重視拆遷評估，最終造成一定的損失，給工廠或企業(yè)帶來更多的傷害。工廠拆遷需要的補償略有不同，要多注意差異，避免不必要的損失。

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