樓市真的快速回暖了嗎，小陽春真的已經(jīng)到了嗎？ 從3月初一開始6天賣出86億，再到千萬級(jí)豪宅日銷6套，再到新的萬人搖樓盤已在路上，看上去陽光普照。 然后，就像你從炒股的朋友中聽到的永遠(yuǎn)是他賺錢的消息，這些也都是經(jīng)過篩選的消息。目前的簽約量都是此前的存量，還不能反應(yīng)真正的市場(chǎng)。 可以看看阿里拍賣聯(lián)合諸葛找房發(fā)布的阿里拍賣房產(chǎn)指數(shù)。 阿里拍賣的成交報(bào)價(jià)也不一定吻合市場(chǎng)實(shí)際，有絕少數(shù)經(jīng)濟(jì)上受困的業(yè)主也會(huì)自報(bào)自買套取貸款，而且目前的每月成交套數(shù)還不夠多。但是，相對(duì)而言，阿里拍賣還是具備一定的參考意義。 阿里看樓市，現(xiàn)在還是陰天。  2月份阿里拍賣代表房源 單位：方、萬元
我們挑選了阿里拍賣2月份成交的，有代表性的21套住宅房源。 鑒于二手房的價(jià)格與房源本身的屬性有非常大的關(guān)聯(lián)度，所以，我們把房號(hào)也收集進(jìn)去?；旧夏憧梢愿鶕?jù)房號(hào)來判斷，它是多層還是高層，是邊套還是中間套等。 除了吳小暉的那一套江南里報(bào)道已經(jīng)很多，2月份的阿里拍賣房源，分析起來，還有3個(gè)有意思的現(xiàn)象。 多層頂躍難賣。司法拍賣的房源中，建于2000年前后的多層頂躍房源比較多，上述21套中竟然占了4套。原因可能是出現(xiàn)在司法拍賣上的賣家，此前大多是生意人，也是2000年前后購(gòu)買頂躍的主力人群。 在高層與疊墅出來以前，多層中五躍六的戶型是真正的大戶型豪宅。然而這些當(dāng)時(shí)的大豪宅，在二手房市場(chǎng)中轉(zhuǎn)手就相當(dāng)困難，躍層計(jì)面積的，就像爵士風(fēng)情的那套房源一樣，動(dòng)輒就要超過200平方米，已經(jīng)接近目前市場(chǎng)上的合院面積。如果躍層有不計(jì)面積的，那往往是客廳挑空再加躍層層高不足2.2米的斜坡，實(shí)用性并不強(qiáng)。 上述4套頂躍中，蕭山眾安花園和余杭爵士風(fēng)情兩套頂躍流拍。多層頂躍還有一個(gè)問題是要爬五六樓的樓梯，如果可以打聽到小區(qū)可以改造加裝電梯，對(duì)于居住人口較多的家庭來說，還是具有較高的性價(jià)比。運(yùn)氣好的，還能買到可以養(yǎng)些花花草草的大露臺(tái)。 老破大賣不起價(jià)格。比起頂躍來，市中心的老破大雖然成交沒問題，但是價(jià)格起不來。2月份成交的中大鳳棲花園，面積184方，成交價(jià)659萬元，單價(jià)僅每平方米3.6萬元左右，而且這個(gè)價(jià)格賣得還算不錯(cuò)了。 比一比江干區(qū)景芳東區(qū)的老破小，成交單價(jià)每平方米4.2萬元，根本不好比。原因主要是兩個(gè)，一是市中心的房源往往有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，但學(xué)區(qū)本身與房子大小無關(guān)，買小房子也可以解決學(xué)區(qū)。二是這些市中心的舊豪宅，有錢的業(yè)主嫌舊，有需要的剛需業(yè)主總價(jià)買不起，買得起也擔(dān)心裝修不起、養(yǎng)不起。 新區(qū)品牌房源得到支撐。濱江區(qū)的二手房?jī)r(jià)有多高，春江酈城的拍賣價(jià)也可以參考。90方的房源，成交價(jià)達(dá)到543萬元，比起拍價(jià)高了42%，折合單價(jià)每平方米超過6萬元。 春江酈城這套90方的總價(jià)已經(jīng)接近附近中海云宸139方四房戶型的起步價(jià)格，雖然中海云宸的均價(jià)在每平方米4.7萬元（含每平方米5000元裝標(biāo)），但仍然有著一部分總價(jià)不到600萬的房源。所以說，司法拍賣的房源最后的成交價(jià)格也不一定便宜。 數(shù)據(jù)來源：阿里拍賣 這是阿里拍賣的2月份房產(chǎn)指數(shù)。 前文說過，即使阿里在網(wǎng)絡(luò)上公開競(jìng)拍的房源，也不一定能夠精準(zhǔn)地反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際情況。但這個(gè)指數(shù)隨著房源數(shù)據(jù)的增多，會(huì)越來越具有參考價(jià)值。 從阿里2月份的指數(shù)來看，二手房?jī)r(jià)還是延續(xù)了去年下半年以來的下調(diào)趨勢(shì)。 事實(shí)上，這段時(shí)間，二手房買賣非常慘淡。即使你有心想去撿漏，去看個(gè)房都不方便，物業(yè)會(huì)把你攔在小區(qū)門口。 2月19日，好找房平臺(tái)開始有杭州市區(qū)新增掛牌房源，同時(shí)也有個(gè)別住宅房源陸續(xù)開始調(diào)價(jià)。截止到3月1日，好找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，共有46套住宅房源掛牌價(jià)下調(diào)，幅度從2萬-150萬不等。 下面以余杭區(qū)臨平山北綠城藍(lán)庭花園一套三室房源（3室2廳1衛(wèi)，105.88平方米）為例，可以非常明顯地看到掛牌價(jià)格不斷下調(diào)的過程。 數(shù)據(jù)來源：好找房 阿里不僅聯(lián)合諸葛找房發(fā)布房產(chǎn)指數(shù)，也已經(jīng)當(dāng)起了二手房中介。 去年9月份，淘寶就試水了個(gè)人房源拍賣平臺(tái)。受關(guān)注的「學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)房1元起拍」，這套房源就并非法拍房源，而是受房東個(gè)人委托進(jìn)行的拍賣，競(jìng)拍結(jié)束后，基本交易也和正常二手房無異。 2019年10月起，阿里拍賣正式開放了杭州的個(gè)人二手房交易。目前，上海、深圳、廣州、南京、福州等多個(gè)城市都已經(jīng)支持個(gè)人賣房了。個(gè)人通過淘寶app找到「我要賣房」，可直接將自己的房源掛出去。 與二手中介費(fèi)一樣，「我要賣房」的服務(wù)費(fèi)也同樣是向買方收取，但費(fèi)用是固定的，且無額外其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是一類城市（北京、上海、深圳、廈門等）19900元，二類城市（杭州、南京、蘇州、廣州、福州等）11900元，其他城市9900元。如果按照當(dāng)下中介市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，房屋總價(jià)的1.5%-3%，一套幾百萬的房子，可省下幾萬到十幾萬不等的中介費(fèi)。 但阿里單純通過在線拍賣充當(dāng)房產(chǎn)中介，并不會(huì)容易。個(gè)人房源既沒有司法拍賣的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，又不能解決限購(gòu)的問題，在開發(fā)商銷冠直播賣房都難的情況下，這個(gè)蛋糕還有難啃的。 值得關(guān)注的，還是阿里的司法拍賣。 |
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