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未來，人類面臨的一個至關(guān)重要的挑戰(zhàn)就是能否解決同理心與熵之間的矛盾。——《同理心文明》
因為疫情防控的關(guān)系，傳統(tǒng)的央視315晚會延期了，有點失落。
維權(quán)，是件非常艱難的事，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的維權(quán)，對買賣雙方都是一種傷害。大多數(shù)人會這樣認為，問題的癥結(jié)還是在于期房銷售，如果所有的房屋銷售都是所見即所得，也就不存在貨不對版的情況，不用糾結(jié)是你對還是我錯。當(dāng)然這里需要撇開人性的層面。那么海南都現(xiàn)房銷售了，杭州現(xiàn)房銷售的樓盤也已超過20個，現(xiàn)房銷售會全面鋪開嗎？
追溯下房屋維權(quán)的幾個焦點，一是房屋質(zhì)量，包括漏水、墻面脫落等等，這一點在開發(fā)商對工程質(zhì)量的要求日益提高的過程中已經(jīng)有所改善。第二是合同糾紛，主要的表現(xiàn)就是期房和交付的房屋有差異，包括改規(guī)劃、改配套、交房延期、精裝簡配等等。其他的包括有面積誤差、車位大小等等問題。精明的購房者看過多年樓市起落，在「打怪升級」的過程中，等級迅速提升，甚至有些從購房的第一天就開始維權(quán)：我不盯著你的每一個步驟，怎么知道最后交給我們的是合格品？而開發(fā)商客戶服務(wù)人員的服務(wù)周期也提前拉到了銷售階段，客戶滿意度被倒逼成為貫穿整個銷售及交付過程的重要指標(biāo)，個別開發(fā)商在集團對地方的考核中，客戶滿意度的權(quán)重甚至超過了銷售額及利潤的指標(biāo)。客戶服務(wù)應(yīng)該做的更多是健全服務(wù)體系，而不是處理很多暫時無解的投訴；這就好比疫情期間物業(yè)公司忙著給業(yè)主買菜，連最基礎(chǔ)的樓道消毒也顧不上，有些錯位。
首個現(xiàn)房銷售樓盤遠洋上河宸章在一次清盤之后，交付率達到100%，這在所有開發(fā)商近幾年的交付成績中，都能算得上輝煌一筆，最主要的原因是減少了中間等待和「找茬」部分的劇情，相信杭州接下來即將推出的幾個現(xiàn)房項目也會有類似的表現(xiàn)。這得益于杭州短時間的土拍現(xiàn)房銷售政策：2017年3月24日，杭州發(fā)布土地出讓新規(guī)，當(dāng)溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。但這個政策僅存活了4個多月，取而代之的是溢價率達到70%競拍自持，自持面積比例為100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。區(qū)域 | 樓盤 | 樓面地價 | 余杭崇賢 | 上河宸章 | 12999元/㎡ | 大學(xué)城北 | 都會錢塘東區(qū) | 9643元/㎡ | 余杭崇賢 | 綠都東瀾府 | 12999元/㎡ | 以上樓盤已經(jīng)售罄 | 江干艮北 | 越秀前灘名邸 | 30841元/㎡ | 以上樓盤正在銷售 | 濱江長河 | 保利·天匯 | 28390元/㎡ | 拱墅桃源 | 聯(lián)發(fā)云景天章 | 19137元/㎡ | 拱墅申花 | 養(yǎng)云靜舍 | 37509元/㎡ | 江干丁橋 | 天陽融信東方邸 | 17167元/㎡ | 江干丁橋 | 電建瀧悅?cè)A府 | 17383元/㎡ | 江干長睦 | 卓越明熙府 | 14096元/㎡ | 大江東 | 杭房悅東方 | 5161元/㎡ | 西湖三墩北 | 建發(fā)金輝項目 | 18488元/㎡ | 西湖翠苑 | 中冶錦繡公館 | 39571元/㎡ | 下城三塘 | 中冶錦繡華府 | 29810元/㎡ | 蕭山靖江 | 融信空港瀾天 | 5101元/㎡ | 蕭山益農(nóng) | 高運尚悅府 | 2733元/㎡ | 蕭山蜀山 | 禹洲蜀山項目 | 20060元/㎡ | 西湖蔣村 | 葛洲壩龍湖中國府 | 31698元/㎡ | 余杭星橋 | 中建錦繡越府 | 14700元/㎡ | 以上樓盤計劃年內(nèi)銷售 | 大江東 | 宏立新灣項目 | 4765元/㎡ | 以上樓盤100%自持 |
制圖：葉帥起高樓
問題是，為什么僅僅四個月就取消了現(xiàn)房銷售的政策呢？先來看2017年7月取消這個政策時，政府部門的說法，2017年3月24日后以來的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房價上漲的預(yù)期。當(dāng)時的統(tǒng)計，截至2017年7月12日，杭州市區(qū)（不含富陽）住宅庫存僅為31587套。按照2017年上半年47288套的住宅去化來算，當(dāng)前住宅庫存去化周期僅為4個月。而今年，截至昨日杭州十區(qū)網(wǎng)上可售商品住宅僅35625套，而去年杭州十區(qū)共成交100950商品住宅，也就是說，按去年的成交速度僅夠賣四個多月。
有理。因為這次海南之所以敢提出「新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度」。恰恰是因為海南省存量土地規(guī)模較大，在新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)售后，短期內(nèi)實際市場供應(yīng)量不會顯著降低，所以將不會過度干擾市場供需穩(wěn)定性和引發(fā)房價上漲。當(dāng)然，也不是說沒有辦法，比如能不能一下子加大土地供應(yīng)量，或者雙軌制供應(yīng)，即一方面按期房銷售實施正常的年度供應(yīng)計劃，另一方面把兩年以后即2022年的土地提前以現(xiàn)房銷售的形式供應(yīng)？行不通，這其實只是理論上的假設(shè)。一，土地指標(biāo)有多緊張，沒有一個城市政府能把兩年以后的經(jīng)營性用地指標(biāo)提前到今年消化。二，如果指標(biāo)能消化，那么，限價怎么定？現(xiàn)房與期房的價格一樣肯定不合理，如果按現(xiàn)房要增加兩年左右的開發(fā)周期，限價上浮10%，那么不僅做實房價上漲，而且很難確保這個漲幅是否合理。三，開發(fā)商不接受。房地產(chǎn)開發(fā)是高資本高周轉(zhuǎn)行業(yè)，開發(fā)商對于拿地，其實就像大齡青年找對象，他們想的是約會幾次馬上可以領(lǐng)證，而不是說要拖拍兩年才能合法婚姻，等不起啊。這也是為什么在疫情下蘇州要取消現(xiàn)房銷售的原因。說到底，只要你還在跟別人搶著買這座城市，你就不得不委屈自己。
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