1 問：我大概能湊100萬，也不想有太多的月供壓力，看了一圈，好像距離杭州市中心最便宜的萬元房就在楊汛橋這里。想問葉帥，楊汛橋一萬五六的盤值不值得買，有沒有升值空間？ 葉帥起高樓：能湊100萬的現(xiàn)金，也算家底殷實了。樓市里面最最焦慮的，也就是這么一批人。如果只有三四十萬，也就沒有要投資房產(chǎn)的心了，而如果有個一二百萬，可供選擇的余地也就多了。 怕就怕有個大幾十萬的現(xiàn)金，擔心貶值，但又往往也是打工一族，沒有其他投資的渠道與時間。 但楊汛橋的盤，只是適合自住，對于工作在蕭紹附近，家庭人口較多，比方說還要有老人過來管小孩的。在楊汛橋買個稍大的戶型，比在老家縣城買房靠譜多了。 但要等楊汛橋的盤暴漲，也很難。 兩個主要的原因。一，郊區(qū)的鎮(zhèn)，真的很大很大，商品房樓盤只是散落其中。要么商品房開發(fā)不起來，房價不起來。如果房價起來，那么可供開發(fā)的土地也很多，供應量是很大的，頭口水并不好喝的。二，也正因為大，在郊區(qū)做配套只能做到幾個點，比如杭紹城際會經(jīng)過楊汛橋，但其實很多盤離城際站都還遠著呢。 2 問：葉帥，市場是不是變冷了，為什么4000多人搖號的盤都賣不光？有些網(wǎng)紅盤，我去售樓處問問，都還有房源。 葉帥起高樓：6萬人搖的時候，我們說不要緊張，不是買房的人多了，而是因為有明顯限價紅利的盤少了，浮籌多了，而且集中了而已。 就像明星的告別演唱會，總是比平日要熱鬧。 今天，4000多人搖號都賣不光，也不是說市場就冷了，你真要買房的，還是得去搖，現(xiàn)在還是買房的好時機。 熱銷盤為什么賣不光，原因是限價下的定價不合理。比如，很多樓盤邊套與中間套價格基本一樣，但明顯邊套劃算多了，很多購房者是沖著邊套去的。 當限價紅利足夠大，戶型不好的房源都有紅利的時候，當然購房者不在乎。但是，當限價紅利不明顯，或者那些疑似紅利只存在于一些好戶型的時候，當然會產(chǎn)生新的分化。看中的好戶型賣完了，很多人也就棄權(quán)了。 一半是火焰，一半也可以是海水。 問：葉老師，我在濱江買了套酒店式公寓，二手房買的。雖然稅費有點高，但我覺得比新房要便宜多了，我的也是LOFT的。為什么酒店式公寓的新房價格那么貴？ 葉帥起高樓：酒店式公寓新房定價規(guī)則跟住宅不一樣。早個幾年，平層的酒店式公寓帶普通的裝修，差不多是周邊住宅新房毛坯價格的七折左右。但現(xiàn)在這樣的規(guī)則已經(jīng)不適用了。 講三個的原因，一是住宅有限價，而酒店式公寓不限價，所以，酒店式公寓的價格肯定要盡量往高定；二是目前在售的酒店式公寓，還是以小戶型雙鑰匙LOFT為主，開發(fā)商的成本要高一些，出租收益也要高；三是很多酒店式公寓啟動了分銷渠道，營銷的成本也在提高。 酒店式公寓的定價還有兩個現(xiàn)象，也值得留意，一是，住宅有明顯的金字塔級，但目前杭州主流酒店式公寓的價格都在每平方米2.5-4萬元之間，價差相對平多了。 為什么？主要的原因是租金思維和背后的收入體系。市中心酒店式公寓的租金，比非中心的當然要貴，但之間的差異沒有像住宅房價那么大。就像，你在市中心的肯德基打工，不會比在郊區(qū)的肯德基打工多賺多少錢。 二是，同樣是酒店式公寓，大房企的促銷力度比本土中小房企要大得多。原因是，大型房企更強調(diào)高周轉(zhuǎn)，而本土房企更強調(diào)高利潤。 很多本土中小房企，身價都在酒店式公寓上了。 添加起樓聯(lián)絡員， 加入葉帥的買房私享群
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