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昨天晚上，濱江嘉品公寓、君品名邸登記結(jié)果公布，嘉品5120組，君品3311組，再加上市北綠城·桂語聽瀾軒2536組，一共10967組客戶。而三盤加起來，一共才1016套房源，算下來這波奧體、市北集體開盤的中簽率約9.26%。那剩下還有近一萬張房票，該何去何從？梳理了錢塘江南岸三條城市主干道之后，我們發(fā)現(xiàn)了3個價值規(guī)律點：第一，風情大道作為濱江、蕭山行政區(qū)域的分界線，東西橫向價差明顯，例如市北興耀·星漫里3.75萬/㎡和濱江御濱府4.92萬/㎡。第二，市心路北端為奧體板塊，南端為南部新城板塊，南北縱向價差分明，例如濱江君品新房限價4.7萬/㎡和南部新城九章賦高層均價約2.8萬/㎡，二者價差1.9萬/㎡！第三，通惠路上各板塊之間的新房價格沒有拉開差距，寧圍—市北東—區(qū)政府—老城廂，這條縱軸上新房高層均價在維持在3-3.4萬左右，只有南部新城在2.56萬/㎡。房價變化最陡的地方，有價差的機會。同樣，在房價最平的地方，同樣有著價差的機會。就像同一條通惠路，離杭州市中心的距離是不一樣的，但價格卻是仿的。恰好有5個新盤項目，代表了通惠路由北往南串聯(lián)起的5個板塊:寧圍、市北東、區(qū)府、老城廂、南部新城。寧圍板塊，憑借機場快速路、錢江三橋、慶春隧道、地鐵2號線等多樣化的通勤手段，與濱江、錢江新城、奧體之間保持了良好通達性，也因此支撐起了33500元/㎡的板塊限價。另一方面，相對于47000元/㎡的奧體、37500元/㎡的市北，在濱江、錢江新城上班的剛需們對寧圍的接受程度會更高。市北東板塊的底氣，自然是濱江的剛需、剛改給的。在市北西新房庫存將要「見底」的情況下，這波購買力自然延伸到了市北東板塊，而且市北東靠近通惠路一側(cè)的房價與市北西存在著5000元/㎡價差。區(qū)府板塊中，唯一在售的新房項目龍湖融信·天瑯，位于通惠路與金城路交匯處，同時屬于南站新城板塊，高層均價30000萬/㎡，主要優(yōu)勢在于距離北面5號線通惠中路站約300米直線距離，往西2站是人民廣場換乘站，往東1站可達火車南站，交通方便。老城廂板塊，屬于蕭山老城區(qū)，生活教育配套、居住氛圍已經(jīng)十分成熟，再加上多年來鮮有新房入市，高層價格能定到34000元/㎡。雖然城市界面已經(jīng)定形，想像空間不多，但好在同邊配套成熟，學區(qū)也不錯。
南部新城板塊，新房價格最低，靠近通惠路附近的融望之城，總價門檻大概250萬，但勝在銀泰城（預計2022年建成）的加持，吸引了周邊得地緣性客戶，另外通城高架（機場路—南環(huán)路）未來將在南環(huán)路設置匝道，可以承接部分杭州外溢。如果將中簽率的高低作為反映板塊熱度的指標，我們能大致得出通惠路沿線板塊的熱度順序：區(qū)府＞寧圍＞南部新城＞市北東＞老城廂。（以各區(qū)塊近通惠路項目的上一次中簽率為依據(jù)，中簽率越低，熱度越高。）區(qū)府板塊唯一的在售新房項目——龍湖融信·天瑯府，首開時共157套房源，引來1458人報名，中簽率10.77%；9月22日加推房源登記結(jié)果出爐，138套房源，819人報名，中簽率提升至16.85%。
寧圍，上一個新房項目，可以追溯到2018年的濱江碧桂園·翡翠江南。項目2018年9月首開，高層單價34284元/㎡，中簽率76%；2019年4月，項目最后一次加推小高層，均價35423元/㎡，中簽率24%。
南部新城的融望之城，共3次搖號歷史，依次為28%、18%、32%，在低總價的門檻和銀泰城的加持下，受到剛需的青睞。項目西區(qū)1幢已于9月20日取證，目前正在登記。
市北東的樓盤搖號中簽情況分化明顯，靠近市心路一側(cè)的樓盤中簽率，小于靠近通惠路一側(cè)。
△新希望華發(fā)·錦粼云薈首開情況，截圖自房小團保利潮起云上府，位于市心路一側(cè)，前兩期綜中簽率分別為19.97%和29.83%；稍微往東一點的融信·展望，首開中簽率19.04%，9月22日公布登記結(jié)果，231套房源，共470人報名，綜合中簽率49.15%。而通惠路旁的新希望華發(fā)·錦粼云薈上個月首開，342套房源，共341人報名搖號，差一人導致流搖。
老城廂板塊斷供多年，目前唯一在售新房項目中天·云望，共4次搖號歷史，流搖3次，僅6月加推需要搖號，中簽率46%。
作為杭州市中心客戶外溢到蕭山的主陣地，大奧體吸納了濱江區(qū)和錢江新城的都市白領(lǐng)。濱江區(qū)通過機場高速、建設四路、建設一路和金城路從西向東外溢，錢江新城通過三橋、博奧路隧道、慶春路隧道、新二橋高架、通城快速路從北向南外溢。可以看到，客戶是從西北而來，這基本是決定了南岸蕭山區(qū)域的房價分布。那么問題來了？當奧體和市北西接近清盤，這多出來的1萬張房票流向哪里呢？即使亞運村能夠去化4000多套，也有5000多張房票。而更重要的是，當客戶向亞運村傾斜的時候，也為寧圍板塊增加了籌碼。今天如此扁平的通惠路很可能成為第二條市心路。而如果按照市心路南北的價格邏輯推演，像市心路北端奧體4.7萬/㎡的價格，是南端九章賦2.8萬/㎡的1.68倍（其實二手房的倍數(shù)更大）。那么，如果通惠路北端的寧圍也是融望之城2.56萬/㎡的1.68倍的話，寧圍的房價可以達到4.3萬/㎡，與今天的新房限價有1萬元的價差。而與地鐵的距離，寧圍單元的幾個項目，也比融望之城離地鐵口的距離更近一些。
上周，順發(fā)美城美頌已經(jīng)發(fā)布案名，而三盛汝悅美境也開放了示范區(qū)，空檔兩年的寧圍能不能成為南岸下一片熱土，馬上就將接受市場的考驗。
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