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| 寧圍還可以打得更好 文丨陳琪棟 就像我們在此前的稿子中說的，接下去蕭山城區(qū)的主要供應(yīng)量將集中的城區(qū)東側(cè)，即通惠路一帶，通惠路北段的寧圍更將作為一個(gè)3.35萬級的供應(yīng)大戶，搶奪杭州樓市的首改客戶。
杭州樓市對全新出爐的寧圍接受度如何？
上周，城北桃源3.4萬級的濱江沁語曉庭，和寧圍3.35萬級的三盛大家汝悅美境同時(shí)首開。一對比，幾乎相仿的面積段，差不多都是260套左右的首開房源，沁語曉庭的登記戶數(shù)是汝悅美境的兩倍多。 
1 僅僅是這個(gè)結(jié)果，當(dāng)然得不出這樣的結(jié)論。很簡單，濱江的品牌優(yōu)勢，決定了沁語曉庭應(yīng)該和同類品牌的樓盤相PK。9月中旬，市北西濱江的翠語華庭和興耀的星漫里首開，翠語華庭212套房源吸引1633戶登記，星漫里133套房源吸引289戶登記。雖然星漫里的中簽率遠(yuǎn)高于翠語華庭，但是朋友圈很多人把掌聲給了興耀，因?yàn)?，要從濱江手中搶回289戶客戶不容易啊。興耀經(jīng)得住打。同樣的道理，汝悅美境的結(jié)果不算差。其實(shí)，如果拿汝悅美境與桃源板塊其他同價(jià)位樓盤比，那么，汝悅美境差不多可以打個(gè)平局。而寧圍和桃源從限價(jià)邏輯上來看，也還是有一定的相仿性。桃源板塊，位于杭州「北建」的城北區(qū)域，北面與杭鋼新城接壤，距離傳統(tǒng)市中心較近，再加上3.4萬/㎡的價(jià)格，吸納的是整個(gè)主城區(qū)的剛需購買力。寧圍板塊，是奧體、亞運(yùn)村的「替補(bǔ)選手」，3.35萬/㎡的限價(jià)體系+毗鄰亞奧的地理優(yōu)勢，成為濱江、錢江新城工作外溢的最佳自留地。根據(jù)國立公證處發(fā)布的購房意向匯總表，我們從兩個(gè)樓盤登記人數(shù)中也看到一個(gè)有趣的現(xiàn)象。三盛大家·汝悅美境，532位登記者中，戶籍地屬杭州十區(qū)的共116人。濱江·沁語曉庭，1345位登記者中，戶籍地屬杭州十區(qū)的共222人。無論是寧圍，還是桃源，新杭州人差不多都占了八成，而桃源的比例甚至還要更高一些。
2 拋開品牌，以及與地鐵的距離等，汝悅美境在戶型上也吃了虧。
乍一看，沁語曉庭的98㎡和汝悅美境的98㎡，二者格局十分相似，都是三室兩廳兩衛(wèi)。但不同點(diǎn)在于，汝悅美境犧牲了北面的廚房、書房，把空間留給了南面的雙聯(lián)陽臺(tái)，而沁語曉庭南面雖然是單陽臺(tái)設(shè)計(jì)，但是設(shè)計(jì)了雙飄窗，廚房、次臥等空間的尺度感更好一些。另外一點(diǎn)，在主臥進(jìn)門部分沁語曉庭設(shè)計(jì)7字型衣柜，利用更加合理，而汝悅美境在這部分的空間僅是一個(gè)衣柜。同樣的差別，上次出現(xiàn)在望金沙和春風(fēng)金沙身上。
3 接下來，我們再從各個(gè)維度分析兩個(gè)板塊的差異點(diǎn)。「麻雀雖小，五臟俱全」，桃源板塊位于運(yùn)河新城、杭鋼新城交匯之處，由北秀街、沈半路、金昌路圍合而成，規(guī)劃總用地面積僅182公頃，雖然板塊面積不大，但具備了地鐵、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校配套，生活功能完善。
寧圍板塊是寧圍單元（XSCQ14），即今年密集出讓地塊的區(qū)域。去年，《杭州市蕭山區(qū)寧圍單元（XSCQ14）控制性詳細(xì)規(guī)劃（2019年修編）》批復(fù)，定位為蕭山城東宜居宜業(yè)、充滿活力、交通暢達(dá)的具有國際化服務(wù)能力的品質(zhì)住區(qū)。
規(guī)控圖中，寧圍單元（XSCQ14）調(diào)整了用地屬性，新增多宗商業(yè)用地和住宅用地，但目前處于開發(fā)的初級階段，未來大有想象空間。■交通：桃源4號線3站點(diǎn)&寧圍快速路密布桃源板塊內(nèi)，地鐵4號線二期穿行而過，沿桃源街設(shè)置了長浜廊路站、桃源街站、桃源站，沁語曉庭距離桃源站約400米直線距離，聯(lián)發(fā)·溪語宸廬距離桃源站約200米直線距離，聯(lián)發(fā)·北秀觀云距離杭鋼站570米直線距離，距離桃源站約800米直線距離。
寧圍板塊，靠近地鐵2號線振寧路站，在建的地鐵7號線穿過板塊，距離最近的是新興路站。大家坤和·奧林美筑、奧悅美筑靠近振寧路站，約850米直線距離，順發(fā)·美城美頌靠近7號線新興路站，約1公里直線距離，其他項(xiàng)目距離地鐵更遠(yuǎn)。整體上看，桃源板塊內(nèi)陸鐵站點(diǎn)多，且住宅項(xiàng)目離地鐵更近；寧圍板塊的交通優(yōu)勢在于快速路網(wǎng)交織，通城高架、機(jī)場快速路以及未來的新二橋快速路。■產(chǎn)業(yè)：寧圍未來總部社區(qū)＞桃源智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)曾經(jīng)的桃源，是半山腳下的重工業(yè)聚集區(qū)，如今的桃源，北面的杭鋼已搬遷完畢，將打造成體量約17萬方的杭鋼遺址公園，板塊內(nèi)250萬㎡的智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)，目前已經(jīng)吸引了華為、聯(lián)想、順豐、新浪等企業(yè)入駐。在拱墅區(qū)政府門戶網(wǎng)站的描述中，智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)是一個(gè)以「數(shù)字傳媒」、「數(shù)字健康」、「數(shù)字生活」、「人工智能」等為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的「杭州版中關(guān)村」，預(yù)計(jì)2020年將聚集企業(yè)500家。寧圍，是蕭山民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展最蓬勃的地方之一，以萬向集團(tuán)、傳化集團(tuán)為代表形成了汽車零部件、化纖紡織的產(chǎn)業(yè)集群，曾獲得2005年「浙江第一鎮(zhèn)」的稱號。在傳統(tǒng)制造業(yè)的基礎(chǔ)上，寧圍同樣關(guān)注「數(shù)字產(chǎn)業(yè)+智能制造」的發(fā)展。就在寧圍單元（XSCQ14）北面，將打造一個(gè)166公頃的未來總部社區(qū)，根據(jù)規(guī)劃未來將提供200萬方總部辦公空間，匯聚近7萬人創(chuàng)智人才和2.5萬新居民。目前，投資10億元的中睿信數(shù)字科技總部項(xiàng)目已完成簽約。數(shù)字產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，進(jìn)而產(chǎn)生人才的居住需求，將為兩個(gè)板塊輸送源源不斷的動(dòng)力。但是從體量上看，166公頃的未來總部社區(qū)已經(jīng)接近整個(gè)桃源板塊的大小，能級自然高出智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)。■學(xué)校：「賣魚橋小學(xué)+福山外國語小學(xué)」，桃源更勝一籌拱墅區(qū)的學(xué)校向來出色，桃源板塊也沒落下。今年9月福山外國語小學(xué)首次開學(xué)，該學(xué)校全套引入上海福山教育集團(tuán)的學(xué)校管理、課程、教學(xué)、教研、師資培養(yǎng)等。另外將建設(shè)一所48班公辦小學(xué)，與沁語曉庭一路之隔，預(yù)計(jì)引進(jìn)賣魚橋小學(xué)教育集團(tuán)，目前已開工建設(shè)，計(jì)劃2021年交付。
△48班小學(xué)效果圖，圖源拱墅發(fā)布而寧圍板塊的教育資源，目前來看還在蓄勢中。作為蕭山區(qū)的教育綜合改革示范區(qū)，寧圍已經(jīng)與杭城名校天長小學(xué)、崇文實(shí)驗(yàn)、青藍(lán)小學(xué)、鳳凰小學(xué)、開元中學(xué)、文淵中學(xué)簽約合作辦學(xué)，將在三年內(nèi)新建一大批品質(zhì)中小學(xué)，推進(jìn)國際化教育。■商業(yè)：桃源有BMW綜合體&寶龍廣場，寧圍僅順發(fā)BLOCK
根據(jù)《杭州大運(yùn)河新城核心區(qū)城市設(shè)計(jì)（草案）》顯示，地鐵4號線拱康路站和杭鋼站上面，將建造兩座TOD形態(tài)的「BMW綜合體」。跟汽車品牌「寶馬」無關(guān)，意思是集自行車（Bicycle)、地鐵（Metro）、步行（Walk）等多種出行方式的大城北地標(biāo)級綜合體。此外，桃源街站地鐵上蓋的是寶龍廣場，體量約20萬方，總投資21億，將建設(shè)成集購物、休閑、餐飲、娛樂、高端辦公于一體的大型TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃于2021年12月開業(yè)。反觀寧圍，大型商業(yè)配套需要依托于奧體核心區(qū)，像奧體印象城，華潤萬象世界，甚至SKP也可以入駐奧體，檔次是全杭州頂尖的，但畢竟在區(qū)域外。在區(qū)域內(nèi)，目前已經(jīng)明確規(guī)劃的，主要是順發(fā)·美城美頌的BLOCK。寧圍和桃源，都是「換新」板塊。寧圍在濱江碧桂園·翡翠江南之后，斷供約兩年時(shí)間，桃源上一個(gè)項(xiàng)目是融創(chuàng)金成·臻藍(lán)府，在去年收官。隨著土地的供應(yīng)，兩個(gè)板塊分別迎來了新面孔，重新回到公眾的視野。先說寧圍，今年上半年一口氣出讓了5宗宅地，順發(fā)恒業(yè)、大家、三盛、景瑞、坤和五家房企進(jìn)駐。其中的順發(fā)恒業(yè)，是萬向集團(tuán)旗下的蕭山本土房企，早期在錢江世紀(jì)城開發(fā)了佳境天城、和美家、美哉美城等樓盤，得益于戶型和園區(qū)配套上的優(yōu)勢，順發(fā)恒業(yè)在南岸積累了良好的市場口碑。
都說久別勝新婚，這次順發(fā)帶著美城美頌「王者歸來」，市場的期待值很高。再說桃源，去年聯(lián)發(fā)溢價(jià)24.7%競得了北秀觀云地塊，桃源板塊初露鋒芒；今年以來，桃源的熱度更高，濱江、合能拼到自持7%分別競得兩宗地塊，另外現(xiàn)房項(xiàng)目聯(lián)發(fā)溪語宸廬也是在前段時(shí)間開盤，中簽率24.32%，目前已售罄。最惹人關(guān)注的，莫過于「濱江造」的沁語曉庭。項(xiàng)目從今年5月拿地，到如今已經(jīng)完成首開；另一方面聯(lián)發(fā)北秀觀云，也于前幾天取證，今日（10月27日）開始登記，目前僅剩合能項(xiàng)目還未傳來聲音。如果在以前，寧圍和桃源，一個(gè)在南岸，一個(gè)在大城北，大概率是沒有很強(qiáng)的競爭關(guān)系，但是現(xiàn)在大家的工作流動(dòng)性越來越強(qiáng)，寧圍的出現(xiàn)，必將讓市場上3.4萬級的競爭更加激烈。責(zé)任編輯 | 牟衛(wèi)華 總編輯 | 葉建英 監(jiān)制 | 葉小伊
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