| 從沸騰到分化

文 | 牟衛(wèi)華

首先，我們來看一下10月杭州樓市交出的成績單。

新房市場：據統計，2020年10月杭州十區(qū)（包含蕭山、余杭、富陽、臨安）新建商品房成交總套數為13240套，相比9月份的1.26萬套有所上升。

二手房市場：根據錢江晚報購房寶數據顯示，杭州市區(qū)（不含臨安）10月二手房共計成交8598套。受國慶長假影響，10月二手房成交量未上9000套，但仍然屬于較高水平。事實上，長假結束后的三周，周成交量都在2500套以上。

法拍市場：依舊如火如荼。其中的高端豪宅市場，經歷了從年初的「剛性需求」（鏈接：5月法拍：豪宅是剛性消費品）到「7月的狂熱」（鏈接：7月法拍：狂熱的豪宅），再到9月的「沸騰」，10月有所分化，甚至可以說冰火兩重天，雖然成交的千萬級豪宅有10套，但流拍的也有5套，而且單價相較以前并沒有創(chuàng)新高。

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來看一下我們關注的34套房源：

△制圖：葉帥起高樓

■余杭區(qū)桃花源別墅（成交）

10月有兩套桃花源的別墅上架拍賣：一套位于桃花源云樹村2幢2-1室，屬于曾經的「四季青一霸」，面積380㎡，1元起拍，經過105輪競拍，以2020萬的價格成交，折合單價5.32萬/㎡，相比于評估價，整整高出了526萬元。

另外一套位于桃花源蘆笛村22幢22-3室、22-4室，面積為456.2㎡，成交總價3614萬元，成交單價7.92萬元/㎡。

兩套房源同為法拍房，但成交單價相差比較大，或許還是因為刑事原因。

■銀杏匯（成交）

銀杏匯不僅是杭州的地標建筑之一，更是國內頭部網紅們的扎推地，業(yè)內有言：三幢銀杏匯，半壁網紅圈。

上個月銀杏匯有兩套法拍房拍賣成功。

一套337.14㎡成交價2680萬，折合單價79492元/㎡。

另一套412.08㎡，成交價4408萬，比評估價足足高出1000萬元，單價超10萬/㎡。

本月，銀杏匯年內第三次開拍，306.52㎡，成交價 2439萬，折合單價79706元/㎡。

■東方潤園（成交）

江干區(qū)東方潤園2幢2單元802室，面積為318.25㎡，成交總價2959.9萬元，折合單價9.3萬元/㎡，是10月份法拍市場上成交單價最高的房源。

根據好找房的數據，在二手房市場上，東方潤園的掛牌均價為8.79萬，但成交均價只有6萬多。

△圖片來自好找房

■水岸帝景公寓（成交）

位于杭州最貴的錢江新城1.0板塊的水岸帝景兩套毛坯房，197-260方躍層大戶型，上個月起拍價較高，等同于評估價，最終流拍。本次房子二次拍賣，起拍總價都打了八折，最終雙雙成交。

一套折合單價47403元/㎡，另一套51513元/㎡。而在二手市場上，該小區(qū)掛牌價已站上了7萬，哪怕是早幾個月前的成交價也都在5萬以上。

△圖片來自好找房

■深藍廣場（流拍）

10月12日，一套位于下城區(qū)朝暉路205號（綠城深藍廣場）的「三連躍」（1單元3001室，所在層數為29-31層），總建面達746.79方，起拍價為5400萬。

深藍廣場的這套法拍房在2018年曾經兩次拍賣，兩次都流拍。這次重拍，評估價5912.5583萬，而兩年前則是7276.7161萬。

■之江花園（流拍）

10月31日，一套位于杭州濱江區(qū)的之江花園之祥徑5號的房產，在阿里司法拍賣平臺上正式開拍。根據拍賣公告，這套房產有點特殊：「原房屋已拆除，目前在建施工至2層且處于停工狀態(tài)，按現狀拍賣」。

△截圖自《阿里拍賣》

雖然說不是每一套豪宅都會成為大家追逐的對象，但是法拍市場會出現這樣「冰火兩重天」的現象還是有一定原因的：深藍廣場的豪宅雖然位置不錯，但樓盤不大且改善屬性不夠純粹，尤其對于高端豪宅客戶來說，品質一般。之江花園的別墅，后續(xù)問題一籮筐。

看來高端法拍房除了要重點關注位置、產品、小區(qū)環(huán)境、稀缺資源或附加值，更重要的是一定要弄清楚它的法拍原因、稅費、產權、騰空及租賃情況等。

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在10月的法拍房源中，有6套非常好的學區(qū)房。

學軍小學學區(qū)房：

本月馬塍路有兩套學軍小學的學區(qū)房上架：13號4幢405室面積為60㎡，成交價484萬，折合單價8.07萬元/㎡。另外一套面積167㎡，總價在千萬以上，則遭遇了流拍。

長壽橋小學學區(qū)房：

下城區(qū)的竹竿巷和仙林苑都屬于長壽橋小學的學區(qū)房。

竹竿巷的房子95方，成交價515.3萬，折合單價：5.42萬/㎡；仙林苑的房子86方，成交價500.442萬，折合單價：5.81萬/㎡。

競舟小學學區(qū)房：

西湖區(qū)名仕家園是競舟小學的學區(qū)房，房屋面積176方，成交總價743.9萬，折合單價：4.2萬/㎡。

安吉路小學學區(qū)房：

萬家星城是安吉路小學的學區(qū)房，兩年前萬家星城的業(yè)主們因沒有學區(qū)而愁賣，如今在對口安吉路小學之后，這套法拍房的成交單價達到了5.24萬元/㎡。

這里要說的一點是，在以上幾套法拍房源中，竹竿巷、名仕家園和萬家星城三套房源屬于同一位業(yè)主，這位房東是一位房產人，因投資失敗虧損1個多億，將這3套學區(qū)房送上法拍之路。

△截圖之阿里拍賣

之江一中學區(qū)房：

10月10日，之江九里的一套涉刑法拍房，也引起了極大的關注。經過159輪競價，這套138方的房子最后超過評估價，以612萬的價格成交，折合單價：4.4萬/㎡。

我們之所以把之江九里的這套法拍房放在這里講，因為在民辦的「之江實驗」托管「之江一中」后，之江九里已經成為真真正正的學區(qū)房。

在螞蟻搬家的消息傳出以前，這個學區(qū)范圍內的二手房價，已經從上半年的4萬出頭，逐步上升到了5萬以上?，F在「好找房」平臺上，能看到的之江九里的最高掛牌單價已經達到了6萬以上。

△圖片來自好找房

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豪宅不缺市場，法拍市場亦如此。

10月流搖的幾套房源，深藍廣場、之江花園、西湖名苑、馬塍路24號都將在11月重回市場，我們整理了一下評估價在千萬以上的房源共計有13套，想買的不妨早做準備。

△制圖：葉帥起高樓

責任編輯 | 牟衛(wèi)華      總編輯 | 葉建英      監(jiān)制 | 葉小伊