| 搖不到？去看南站新城吧

文字整理 牟衛(wèi)華

問(wèn)：去年5月買(mǎi)了一套桂語(yǔ)朝陽(yáng)的97方，馬上要交付了，目前手頭還有一套四季花城6樓133方的房子（多層），上面帶70平方閣樓和40平方露臺(tái)，因沒(méi)有電梯，打算賣(mài)掉后換一套市北的新房，這個(gè)想法是否合理？

答：市北比較難搖，建議你去看一下南站新城，但四季花城賣(mài)掉是對(duì)的。

問(wèn)：大江東融創(chuàng)城、花漾里、還有云帆未來(lái)社區(qū)，這三盤(pán)在這月一起開(kāi)盤(pán) 該用什么策略能讓搖號(hào)報(bào)名成功率大一些，謝謝！

答：按照目前來(lái)看大概率是紅盤(pán)，且會(huì)同時(shí)拿證。只有無(wú)房戶參與且禁售五年，還是擠壓掉了很大一部分投資客，建議還是可以根據(jù)自己的實(shí)際情況出發(fā)。

單從個(gè)盤(pán)來(lái)講，云帆未來(lái)社區(qū)是最熱門(mén)的，這次推盤(pán)量大，如果同時(shí)拿證，三盤(pán)的推盤(pán)量超過(guò)了2000套，預(yù)計(jì)中簽率會(huì)大大提高。所以策略不重要，重要的還是心之所向。

問(wèn)：最近想置換一下，把市中心70方的老破小賣(mài)掉。因?yàn)榧弊。跃筒豢紤]搖號(hào)期房了。目前中意碧桂園瓏悅和龍湖春江天璽二期，這兩個(gè)樓盤(pán)都去看過(guò)，現(xiàn)在抉擇兩難。請(qǐng)問(wèn)，我想要地段還不錯(cuò)的4房，建議我選哪個(gè)？是否有其他更好的推薦？謝謝！

答：這兩個(gè)盤(pán)二選一的話，肯定是選龍湖春江天璽的二期，主要是因?yàn)榫嚯x地鐵站更方便，而且市北是一個(gè)比較完整的版塊，商業(yè)配套更加好一些，所以說(shuō)雖然瓏悅離奧體更近，但是從居住的感受上來(lái)講，還是龍湖春江天璽更好。

問(wèn)：我想換套300萬(wàn)左右的房子，考慮豐收湖板塊與寧圍板塊，自住兼投資，選哪個(gè)更好？

答：目前來(lái)看，蕭山寧圍的中簽率更低，喬司更好買(mǎi)一點(diǎn)，接下來(lái)應(yīng)該也一樣。因你也是可能用于自住的，豐收湖與寧圍畢竟要跨個(gè)江，這兩個(gè)地方出行也要開(kāi)車(chē)，你如果是浙A區(qū)域牌照早晚高峰還過(guò)不了江，所以，盡可能結(jié)合你的工作與生活半徑來(lái)考慮。

寧圍還有一個(gè)重要的機(jī)遇，就是亞運(yùn)村。等亞運(yùn)村真正來(lái)了之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)寧圍就在亞運(yùn)村南面，這時(shí)就感覺(jué)3.35萬(wàn)的單價(jià)好劃算。

在喬司買(mǎi)房，盡量兼顧幾個(gè)要素，比如最好圍著地鐵站和豐收湖等等。

問(wèn)：金色江南和春江天璽哪個(gè)更適合投資？

答：從綜合來(lái)看，兩個(gè)樓盤(pán)的二手房單價(jià)還是比較接近的，離地鐵站相對(duì)龍湖春江天璽更近一些。但是一個(gè)屬于錢(qián)江世紀(jì)城板塊，一個(gè)屬于市北西，板塊的等級(jí)還是不一樣的。

目前來(lái)看錢(qián)江世紀(jì)城會(huì)成熟一些。物業(yè)上來(lái)看濱江會(huì)略勝一籌。二手房的個(gè)性化太強(qiáng)，兩個(gè)樓盤(pán)掛牌房源不多，未來(lái)板塊的新房供應(yīng)量也很有限，大家都還是比較看好。

問(wèn)：2020年杭州平均房?jī)r(jià)2.8萬(wàn)元，為什么我看不到均價(jià)2.8萬(wàn)元的房子呢？

答：如果你還想在老地方，買(mǎi)到平均房?jī)r(jià)，那就是刻舟求劍。原因是，杭州變大了，雖然今年杭州樓市的平均房?jī)r(jià)只比去年漲了5.1%，但是新房子越來(lái)越遠(yuǎn)了呀。2015年，杭州平均房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)元，但41%在主城區(qū)，2020年杭州房?jī)r(jià)2.8萬(wàn)元，但只有19%在主城區(qū)，而且這個(gè)主城區(qū)還包括大江東哦。你要用均價(jià)買(mǎi)房子，必須把船開(kāi)到繞城外圍了。

問(wèn)：富陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)值得投資嗎？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商鋪值得投資嗎？

答：地鐵6號(hào)線通了之后，大大加速了富陽(yáng)融杭的速度，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)剛好在6號(hào)線的高橋站，地鐵商鋪還是比較稀缺的，加上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2000多戶的住宅，以及周邊大量的住宅交付，還有隨著地鐵帶動(dòng)的人流，匯聚在這個(gè)位置，同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也比較強(qiáng)，這一塊為變成城南新中心，也是鏈接杭州重要的一個(gè)點(diǎn)。

問(wèn)：2020年的法拍房看上去又貴又熱，是什么原因呢？

答：法拍房以前是用來(lái)?yè)炻┑?，那時(shí)部分人對(duì)法拍房還是比較抗拒，而且很多法拍房也沒(méi)有經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的美圖秀秀，賣(mài)相不好。另一方面，以前法拍房需要一次性付款，壓力比較大，所以成交價(jià)就比市場(chǎng)價(jià)低。

但是這兩年，特別是隨著杭州限購(gòu)，而法拍不需要房票，又可以貸款，相當(dāng)于在限購(gòu)市場(chǎng)開(kāi)了一道后門(mén)，所以法拍房就變得又熱又貴了。尤其是法拍中的學(xué)區(qū)房，因?yàn)楣裢械脑颍?jìng)拍是更加激烈。

問(wèn)：今年大學(xué)畢業(yè)，想到杭州來(lái)工作，這邊租房子貴嗎？大致水平多少？

答：住在杭州不容易，一個(gè)人在杭州打拼，差不多要用半個(gè)月的工資來(lái)付房租。根據(jù)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，杭州1/3的出租房租金在3000-4000元之間，1/4的出租房在2000-3000元之間，這個(gè)價(jià)格還是比去年高峰時(shí)跌了6%以后的價(jià)格。

但是，杭州政府有人才補(bǔ)貼政策，應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生，每年可以領(lǐng)1萬(wàn)元的租房補(bǔ)貼，而且可以領(lǐng)3年。所以說(shuō)機(jī)遇與壓力并存。

問(wèn)：濱江房產(chǎn)自持11%也要拿市北的地，想不明白，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展前景可期嗎？

答：四年不漲的市北板塊，鐵定將產(chǎn)生一個(gè)又一個(gè)紅盤(pán)，但紅盤(pán)也燙手，不是每一家房企都搶得過(guò)濱江。

自持11%，說(shuō)明濱江鐵了心要做長(zhǎng)租公寓。「暖屋」的品牌已經(jīng)亮相，很受年輕人的喜歡。大家都說(shuō)長(zhǎng)租公寓暴雷，其實(shí)暴雷的那些只是個(gè)人房東的散裝房源，正規(guī)軍的長(zhǎng)租公寓都好好的。