昨天，杭州法拍市場(chǎng)上成交了一套217.45㎡的融創(chuàng)宜和園合院。

△截圖自阿里拍賣

該場(chǎng)拍賣共13人報(bào)名，吸引5.8萬次圍觀，經(jīng)過203輪的出價(jià)，最終以4000萬元成交，溢價(jià)率近38%，單價(jià)高達(dá)18.4萬/㎡。

隨后，該房源也被冠以「杭州第二貴法拍房」之稱，僅次于徐青甫故居。

2019年5月，建筑面積419.57㎡的徐青甫故居，以8804萬元的價(jià)格被拍出，折合單價(jià)約21萬元/㎡。

對(duì)比來看，徐青甫故居有名人屬性且在西湖邊上，具有不可復(fù)制的稀缺性；縱然融創(chuàng)宜和園的地段、產(chǎn)品、學(xué)區(qū)等條件都不錯(cuò)，但本質(zhì)上仍然只有普通的商品屬性。

如果用總價(jià)思維看，杭州豪宅史上曾出現(xiàn)過1.45億的綠城云棲玫瑰園、1.05億濱江華家池別墅等，這套融創(chuàng)宜和園4000萬的成交價(jià)雖然高，但也未站在金字塔尖。

于是乎，有人說瘋了，有人說值得。

1

存在即合理。

光看這套房子拍出的18.4萬/㎡，確實(shí)可以說是天價(jià)，但對(duì)比項(xiàng)目高層漲幅的變化，這個(gè)價(jià)格卻在合理的范圍之內(nèi)。

2018年5月，融創(chuàng)宜和園首次開盤，高層均價(jià)4.74萬/㎡。今天二手房市場(chǎng)上，融創(chuàng)宜和園的高層均價(jià)在9萬/㎡左右，等于說快3年的時(shí)間高層價(jià)格翻了一倍。

△截圖自貝殼找房平臺(tái)

2018年11月，融創(chuàng)宜和園2幢合院領(lǐng)出預(yù)售證，均價(jià)9.8萬/㎡。透明售房網(wǎng)一房一價(jià)表顯示，8幢34號(hào)房源（即這次法拍的合院）當(dāng)時(shí)總價(jià)為2446萬，單價(jià)11.2萬/㎡。

△截圖自透明售房網(wǎng)

即便有合院業(yè)態(tài)、法拍房源的因素影響，但按上面的邏輯來看，從11.2萬/㎡漲到18.4萬/㎡，應(yīng)該屬于正常的價(jià)格漲幅。

2

我們知道，在普通二手住宅交易過程中，不滿5年的話，需繳納增值稅為5.3%。原則上，這筆錢本該由賣家繳納的增值稅。

如今市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，呈賣方市場(chǎng)，由買家承包增值稅，漸漸成為約定俗成的規(guī)矩。

而法拍房的稅收方式按正常執(zhí)行，融創(chuàng)宜和園這套法拍房的拍賣公告中明確：

出賣方（被執(zhí)行人）繳納本次交易環(huán)節(jié)的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

買受人繳納本次過戶所產(chǎn)生的印花稅、契稅。

由于融創(chuàng)宜和園交付未滿2年，所以原房主需要繳納5.6%的增值稅及附加、個(gè)人所得稅全額1%，一共264萬。

4000萬*5.6%+4000萬*1%=224+40=264萬。「注：個(gè)人所得稅全額1%和差額20%二選一」

買家須支付契稅部分，最高3%，即最高120萬。這也解釋了為什么有人愿意參與競拍法拍房。

要知道，若在普通的二手房市場(chǎng)上，原房主出的這筆錢也是要買家出的。

3

根據(jù)阿里司法拍賣對(duì)該標(biāo)的物的介紹，該房源曾進(jìn)行過4次抵押。

除了銀行30年期的抵押貸款之外，還抵押給了3個(gè)自然人，抵押金額分別為450萬、442萬、630萬。

也就是450萬這筆抵押的債權(quán)人，在去年抵押期限滿了之后就將房主告上法庭。

浙江省杭州市濱江區(qū)人民法院出具的民事調(diào)解書顯示，原主人的民間借貸糾紛一案，欠款450萬及利息15.3萬。

因未如期償還，所以這套房子進(jìn)入了法拍市場(chǎng)。

問題來了，這套法拍房光起價(jià)就高達(dá)2485萬，最終賣了4000萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了欠款465.3萬。

有人說，或許是原房主身陷囫圇，需要更多的錢。也有人說，是有托在惡意抬價(jià)，或者是房東利用這種方式在間接賣房。

還有一種猜測(cè)認(rèn)為，買家是和原房主是一伙兒的，通過拍賣來抬高房屋價(jià)格，原來只能市場(chǎng)價(jià)2400多萬的房產(chǎn)抵押，現(xiàn)在可以用市值4000萬的房產(chǎn)抵押。

房子只是左手換右手，但套出來的錢卻更多了，付出的代價(jià)只是一些手續(xù)費(fèi)用。

4

據(jù)了解，這套融創(chuàng)宜和園的合院，共5層（地上3層、地下2層），帶院落和地下雙車位，建筑面積217.45㎡。

其實(shí)，這里透露了一個(gè)信息，宜和園的合院產(chǎn)品地下室是不計(jì)入容積率的。

你想啊，如果地下2層都計(jì)容的話，5層加起來建面217.45㎡，單層才40多㎡，還能叫豪宅嗎？

所以說，雖然建面只有217.45㎡，但實(shí)際使用面積還得算上地下兩層，因此單價(jià)也就拉高了。

為什么地下室不計(jì)容？

簡單說，就是為了造更多的房子，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

融創(chuàng)宜和園項(xiàng)目整體容積率為2.6，高低配打造，地下室不計(jì)容可以省出空間利用到高層或者多做幾幢合院。

值得注意的是，融創(chuàng)宜和園的合院帶地下雙車位還是比較良心的，若是車位另賣的話，又要多支出個(gè)100萬左右。

當(dāng)然，市場(chǎng)也有將地下室計(jì)容的合院產(chǎn)品，比如蕭山的湘湖壹號(hào)。

因?yàn)?.0容積率的限制，只能做純低密產(chǎn)品，所以地下室自然得算面積，也就計(jì)入容積率了。

這樣一來，紙面上的建筑面積也有410方、430方，若是同樣的總價(jià)，單價(jià)就會(huì)被拉低。

但是對(duì)于居住于此的企業(yè)家或者富人來說，需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，房本上產(chǎn)權(quán)面積越大大，貸款就越好批。