杭州新區(qū)劃埋了兩個(gè)「擂」：西湖VS濱江，臨安VS富陽(yáng)

葉帥起高樓 2021-04-27

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杭州的行政區(qū)劃調(diào)整，已塵埃落定了好幾日。

上城區(qū)、江干區(qū)合并，設(shè)立新的上城區(qū)；下城區(qū)、拱墅區(qū)合并，設(shè)立新的拱墅區(qū)；原余杭區(qū)一分為二，設(shè)立新的余杭區(qū)和臨平區(qū)；設(shè)立錢塘區(qū)。

通過(guò)拆并行政區(qū)的方式，解決了此前行政區(qū)之間「大的過(guò)大，小的過(guò)小」的問(wèn)題，提高了行政管理的效率，優(yōu)化了城市的內(nèi)部框架，均衡各區(qū)之間的發(fā)展。

但城市不是一盤散沙，而是牽一發(fā)而動(dòng)全身的整盤，部分的調(diào)整會(huì)對(duì)全局統(tǒng)籌產(chǎn)生影響。

這次按兵不動(dòng)的西湖區(qū)、濱江區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)、蕭山區(qū)（大江東其實(shí)已經(jīng)事實(shí)劃出多年），這5個(gè)行政區(qū)雖然表面上沒有發(fā)生新變化，但背后卻是暗流涌動(dòng)。

就像高手過(guò)招，拼內(nèi)力而不表于象。

西湖、濱江，爭(zhēng)「南啟」的主導(dǎo)權(quán)

第一個(gè)「擂臺(tái)」，是西湖區(qū)和濱江區(qū)在三江匯上的較量。

說(shuō)得直白點(diǎn)，就是是比雙浦和浦沿誰(shuí)先起來(lái)。

三面云山一面城，西湖給了杭州獨(dú)特的山水資源，但也制約了西湖區(qū)的城市發(fā)展空間。其區(qū)界范圍內(nèi)，存在大量的山地、濕地、保護(hù)性土地，實(shí)際可開發(fā)的面積不多。

最成熟的西湖文教區(qū)，承載著老城西情懷和夢(mèng)想，也最具有精致和諧的氣質(zhì)。杭大、杭師院、杭電等高校舊址坐落于此，馬云在這里創(chuàng)辦了阿里巴巴，最早的杭州高新區(qū)設(shè)在這里，杭州早期的的商品住宅桂花城、南都德加...

北上已經(jīng)飽和，只有南下了。

南下的平原，主要有之江、轉(zhuǎn)塘、雙浦三塊區(qū)域。

之江、轉(zhuǎn)塘這片的發(fā)展不盡人意，尤其是在沿江的板塊的對(duì)比之下，板塊內(nèi)雖然有著中國(guó)美院象山校區(qū)、浙江音樂(lè)學(xué)院、云棲小鎮(zhèn)等資源，但主要以低密度開發(fā)為主，產(chǎn)業(yè)和人口之前比較薄弱。

當(dāng)然，之江也不至于被放棄，螞蟻總部的進(jìn)駐、銀泰城的開業(yè)等利好消息，逐漸會(huì)帶動(dòng)起之江的人氣。

相比之下，雙浦還有不少發(fā)揮余地和土地資源，并且在三江匯規(guī)劃范圍中處于較為核心的位置。

一方面，今年首次集中供應(yīng)的土地中，出現(xiàn)了首宗雙浦雙限地塊，可見西湖區(qū)在主動(dòng)推進(jìn)這片區(qū)域的發(fā)展的意圖；另一方面，之前透露出來(lái)的《三江匯地區(qū)綜合交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖》看，雙浦除了是現(xiàn)在6號(hào)線支線的終點(diǎn)位置，遠(yuǎn)期還將有11、12、19號(hào)線，地鐵網(wǎng)絡(luò)密集。

因此，西湖區(qū)要在三江匯獲得更多的資源傾斜，要在南啟中獲得一席之地，必然要打好雙浦這張牌。

而從三江匯規(guī)劃圖中看，雙浦最大的對(duì)手是濱江的浦沿。

△圖源杭州發(fā)布

濱江地不夠，已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)。

地不夠用，一個(gè)原因是濱江區(qū)域不大，畢竟是從蕭山劃出去的三個(gè)鎮(zhèn)組成；另一個(gè)原因，自然是發(fā)展速度快，濱江的高新產(chǎn)業(yè)聚集，作為互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)高地，也是杭州對(duì)外展示的名片。

從三橋到四橋，再到一橋，濱江沿江區(qū)域全線飽和，向內(nèi)延伸的腹地，同樣難以扣出一片大面積的空白區(qū)域，這也導(dǎo)致了近兩年濱江的宅地供應(yīng)極少。

△2019.12.15，濱江鳥瞰

或許是為南啟留的后手，濱江浦沿的西南側(cè)還有留有寶貴的沿江土地，位置大概在之江大橋南面，就是現(xiàn)在濱江工業(yè)遺址公園這邊，向內(nèi)還有大片的農(nóng)居房，可以拆除一片空地來(lái)。

△浦沿西南側(cè)衛(wèi)星圖

在此前的《杭州市濱江區(qū)分區(qū)總體城市設(shè)計(jì)》中，這片區(qū)域被定義為智慧新天地次中心，并且一線沿江區(qū)域均為綠地公園和商業(yè)商務(wù)的規(guī)劃。

而在三江匯的官方報(bào)道中，遠(yuǎn)期這里將提供居住及配套服務(wù)。

△圖源杭州發(fā)布

無(wú)論是規(guī)劃成高端商務(wù)的寫字樓還是住宅用地，浦沿的西南側(cè)都將成為爭(zhēng)取三江匯紅利的濱江代表NO.1。

三江匯未來(lái)城市的目標(biāo)是，「到2025年，未來(lái)城市初具雛形；到2035年，未來(lái)城市初步建成；到2050年，全面建成未來(lái)理想城市?！?/span>

濱江與西湖之間的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果，或體現(xiàn)在下一輪城市的空間格局的改變。

臨安、富陽(yáng)，誰(shuí)先進(jìn)入大開發(fā)

第二個(gè)擂臺(tái)，是臨安與富陽(yáng)之江的比拼，爭(zhēng)的是下一輪開發(fā)機(jī)遇。

作為原杭州行政區(qū)中的老九和老十，富陽(yáng)于2014年撤市設(shè)區(qū)，臨安于2017年撤市設(shè)區(qū)，雖然現(xiàn)在他們之間的PK不太明顯，但未來(lái)一定顯現(xiàn)出來(lái)。

就像2001年撤市設(shè)區(qū)的蕭山和余杭（原余杭區(qū)），因?yàn)閮蓚€(gè)區(qū)財(cái)政獨(dú)立，轄區(qū)面積龐大，土地資源豐富，總在經(jīng)濟(jì)、教育、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等各個(gè)方面保持競(jìng)爭(zhēng)。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)上，蕭山因民營(yíng)制造業(yè)在前期占有優(yōu)勢(shì)，后來(lái)余杭（原余杭區(qū)）迎來(lái)阿里巴巴又超過(guò)了蕭山。還有錢江世紀(jì)城和未來(lái)科技城的口水仗，更是此起彼伏。

說(shuō)回臨安和富陽(yáng)，他們?cè)趺锤?jìng)爭(zhēng)呢？

作為城西大走廊的端點(diǎn)，臨安坐擁青山湖科技城、農(nóng)林大學(xué)、16號(hào)線等配套，近年來(lái)進(jìn)入了基建高峰期，大批重大的項(xiàng)目開工建設(shè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施也日漸完善。

并且，新一輪行政區(qū)劃調(diào)整后，臨安與新余杭區(qū)組成了一對(duì)CP。

新余杭區(qū)成為西杭州的中心，這一點(diǎn)毋庸置疑。以余杭政府的回遷，杭州第一高樓的建設(shè)為標(biāo)志，新余杭區(qū)正在主城化，人們對(duì)其的認(rèn)同感也將更加強(qiáng)烈。

△臨安與余杭區(qū)政府測(cè)距，截圖自百度地圖

而臨安在產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、交通路網(wǎng)等方面，都與新余杭區(qū)有密切的交集，更容易接受未來(lái)科技城的輻射。臨安區(qū)政府和新余杭區(qū)政府，直線距離僅約25KM。

和臨安區(qū)界接壤的富陽(yáng)，也正處在成長(zhǎng)期。

在擁江發(fā)展戰(zhàn)略之下，富陽(yáng)的能級(jí)正在有效提升。二繞西復(fù)線、地鐵6號(hào)線、西延的彩虹快速路，降低了富陽(yáng)到蕭濱的時(shí)間成本，在方便本地居住出行的同時(shí)，也更能承接住來(lái)自濱江、之江等地的外溢。

而且，以東洲為代表的的富陽(yáng)部分區(qū)域，也納入三江匯轄域范圍，遠(yuǎn)期有地鐵通過(guò)。

另一方，富陽(yáng)的土地儲(chǔ)備還是較為豐富的，光今年一二月份，就接連出讓了6宗涉宅地塊和8宗商業(yè)地塊，

當(dāng)然，富陽(yáng)也弱處，缺少大型的企業(yè)為其引流，導(dǎo)入資源。

除了上面所說(shuō)之外，臨安和富陽(yáng)還有一個(gè)共性，都有較多需要保護(hù)的環(huán)境，需要高效長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。

再者，就連在房?jī)r(jià)上，臨安和富陽(yáng)都具有高度的相似性，大概在2萬(wàn)/㎡左右到2.9萬(wàn)/㎡左右的區(qū)間內(nèi)。

所以，他們才能成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

建德、桐廬、淳安，誰(shuí)是杭州下一區(qū)

2020年12月，杭州提出了「一核九星」的概念，即一個(gè)城市核心區(qū)+9個(gè)郊區(qū)新城。

其中，桐廬和建德一起成為一顆星，淳安單獨(dú)成為一顆星，郊區(qū)新城的建設(shè)愿景是產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利。

△杭州一核九星示意圖

因?yàn)榻ǖ?、桐廬、淳安位于杭州的最西面了，從與杭州的聯(lián)系和歸屬感上，都比較弱。既有地理?xiàng)l件的天然阻礙，也有經(jīng)濟(jì)落后的掣肘。

△2020年杭州各區(qū)、縣（市）GDP

「八山半田分半水」的淳安，地域面積高達(dá)4427平方公里，是浙江面積最大的縣，但區(qū)域內(nèi)以山區(qū)為主，交通條件也不是很好。

△淳安縣地圖

而光依靠千島湖的旅游業(yè)帶來(lái)的GDP，顯然是捉襟見肘的，近幾年才摘掉了貧困縣的帽子。

△建德市地圖

建德是古嚴(yán)州府，歷史上是浙西的政治文化中心，比較有名的航空小鎮(zhèn)正位于此，2020年GDP總量高于淳安、桐廬，增速最快。

△桐廬縣地圖

桐廬，是快遞之鄉(xiāng)，也在三個(gè)縣（市）中較發(fā)達(dá)的區(qū)域，并且地理上與富陽(yáng)接壤，最靠近杭州。從杭州南站出發(fā)，大約半小時(shí)能到桐廬高鐵站。

最有可能成為杭州下一個(gè)行政區(qū)，是桐廬。

雖然目前看來(lái)真的有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是有先例在前——2013年，南京最偏遠(yuǎn)的高淳撤縣設(shè)區(qū)。

從南京市政府到高淳區(qū)政府，直線距離約82公里；而從桐廬縣政府到杭州市政府，直線距離約71公里，比前者要近。

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