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      8600一平，為什么能夠吊打鄭州90%的項目？！
      
                    
                    
                    
                    
      
                         黃肥虎
                        
                        
                        2021-04-29
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
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      有件事情挺扎心的。

      前幾年米宅團隊去蘇州調研，遇到了我們鄭州的幾個代表房企永威、綠都的項目。說實話外出開拓不丟牌面，從產品呈現來說，比當地很多房企還好。

      有意思的是在去到蘇州本地房企某項目的時候，銷售問我們從哪里來？我們說河南鄭州來的。這倒也沒什么，走的時候問對方，周邊還有沒有其他項目可以看？

      銷售嘬出來的吳儂軟語殺傷力卻極強“那家，是你們河南蓋的房子”。

      這個語氣用文字真的很難描述，我只能說一瞬間鄙視拉滿，整個人當場被打入鄙視鏈的底端。

      鄭州沒有好房子，或者說鄭州都是爛剛需盤堆起來的市場，是很多外地人對鄭州的印象。

      這里面有兩條線索，第一條是鄭州城中村改造的快速爆發(fā)，閩系房企成為市場主流。因為閩系關系鋪的開、錢也撒的開，城中村改造游刃有余。代價就是羊毛出在羊身上，鄭州商品房容積率非常高，產品各種粗制濫造。

      第二條線索是外來開發(fā)商的進駐，鄭州過去這么多年海量維權的根本原因是外來開發(fā)商營銷過度，照著一線宣傳，呈現的卻是三流的產品。

      這幾年鄭州房地產產品有明顯IP的就是北龍湖了，可北龍湖最大的問題是房價太貴了。宋衛(wèi)平時代的綠城一己之力撐起杭州的一個最耀眼的標簽就是綠城的安置房蓋的都比我們商品房要好。所有人都看到了綠城和杭州這座城市的底線。

      所以，真正能提升一個城市建筑品質的絕不是豪宅，我稱之為“底層崛起”的變革者。


      2

      尷尬的是在當下的鄭州，幾乎沒有遇到過這樣的變革者，直到我遇到一個顛覆的項目。

      第一次朋友給我推薦這個項目的時候，給我的標簽就是1萬多塊買北龍湖的產品。但我一是不相信，二是開發(fā)商知名度相對不高。更重要的是從過往歷史經驗來看，鄭州房地產企業(yè)普遍信譽度不怎么高，扎個售樓部就可以硬吹著賣房，吹100分呈現70分就不得了。

      直到我今年認認真真的看了這個項目，內心默默的涌出了一句對不起。

      注意！我下邊講的任何東西都不是效果圖！都是已經實景呈現！而且全都是建設在社區(qū)內部，是后期實實在在交付的！

      我們直接拿實景現場感受來說話。
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      這個進入的參觀動線是社區(qū)交付后的西邊道，標準的五重景觀。

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      景觀曲線做到了移步移景，相連的主通道有點類似日式枯山水的風格。

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      過來就是社區(qū)的西大門了，兩側是標準的對稱跳泉水景和樹池。

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      特別值得一提的是樹池里栽種的兩棵近3米高的名貴羅漢松。特地從日本進口樹種，栽種這樣的羅漢松在北龍湖的項目中也不多。

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      大門左側，也就是逆過來看西大門前的入門廣場。目前施工中，用了水墨山水屏風做了隔斷，還是非常耐看的。

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      整個主入口，也就是西大門加上兩側的景墻高6.35m寬28.2m，儀式感十足，非常大氣。

      視角一直向東，進入之后是一個標準的三進式庭院。現在開發(fā)商宣傳三進式庭院爛大街，我們來看看什么是真正的三進式庭院。

      一進是生活館庭院。

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      上圖是我們從庭院內往外看。和我們大門往里看兩相比較你會發(fā)現，這種現代感設計的鏤空格柵屏風有一種朦朧美，光影斑駁。因為中式建筑比較注重風水，這種設計的效果和中式的影壁很類似，但增加了很多難得的現代感。

      庭院的核心延續(xù)了主大門的跳泉水景，回字形設計，中間位置采用礫石加綠島，并選用了一棵經典的紫薇樹，整體相得益彰。

      二進云上書院。

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      整個云上書院的設計是我覺得今年看到最驚艷的一個，應該是河南第一個。

      書箋的造型非常精美，整個把氣質提升了上去，書箋縫隙之間光影流落，有古時“鑿壁借光”的美妙意境。

      我特地去了解了一下，整體立面是由超高玻璃幕墻與一片一片“書箋”形似的混凝土板構造而成的。而將書箋狀的裝飾板懸掛在玻璃幕墻的外側，整個施工難度非常高，是個大工程。

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      關鍵是造型的間隙配合超高的玻璃幕墻光影效果太好了，白天有斑駁的自然光采入，晚上室內燈光溢散而出，晶瑩剔透，非常精美。

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      整個云上書院室內高度達9.9米，大廳由四角立柱支撐著木質的斜屋頂。點睛之筆是定制的流云狀燈飾，配合可陳列上千圖書的立柱書架，完美演繹出了“云上書院”四個字。

      三進門庭庭院、下沉庭院雙庭院。

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      穿過云上書院之后，就是風雨連廊組成的廊道，這里可以俯瞰、觀賞整個下沉庭院。

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      我最喜歡的是下面這個視角。

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      廊道盡頭在中軸線上會和成一組花園景觀，從這里望去極致的中式韻味和遠方的現代感融合在一起，沒有任何違和感。當然這棵精心挑選的青楓也很有意思，避免了建筑視覺的對沖，非常有中式建筑“隱”和“現”的意味。


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      穿過三進式庭院，就是社區(qū)的中心花園，也是目前第一階段的景觀示范區(qū)。

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      整體設計非常提升景觀檔次的是22棵造型古樸奇特的烏桕，組合成了烏桕林。烏桕最有意思的地方在于樹葉會隨著季節(jié)出現多種變化，秋冬季節(jié)金黃色、淺黃色，慢慢過渡到盛夏是翠綠，觀賞價值很高。

      而這22棵精心挑選的烏桕整體蜿蜒前行，碧綠草坪搭配白色造型水磨石步道，形成了非常有意思的景觀道路。額外說一點，這才是嚴格意義上的互動式景觀，回家必然穿過林蔭，近距離感觸景觀之美。

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      其中，水景步道最終通向整個庭院的焦點建筑：建立在跌水池上的景觀亭。

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      景觀亭是整個中式園林設計中非常核心的一個要素。站在景觀亭之上，四周水汽環(huán)繞，回望整個三進式庭院，遠處是云上書院，水霧暈染，像漂落在畫中一樣。

      除了景觀示范區(qū)外，社區(qū)的美學生活館，也就是會所也已經全部呈現。

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      美學生活館位于云上書院之下，也就是負一層，目前也是銷售中心所在。美學生活館從上而下基本延續(xù)了云上書院的設計風格。

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      這里要插一個彩蛋，就是生活館的步行樓梯是特別設計的，遠處看很像是書籍疊摞在一起。高爾基曾說過“書籍是人類進步的階梯”，配合云上書院的主題，這是一個非常有意思的設計和隱喻。

      整個美學生活館包含了大量的功能區(qū)。
      滑動查詢：
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      會所室內游泳館實景圖
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      會所健身房實景圖
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      影音室實景圖
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      茶室實景圖


      兒童游樂區(qū)、茶室、紅酒室、影音室、瑜伽室、業(yè)主定制的餐廳包間、健身房和恒溫泳池。PS：北龍湖很多項目其實都沒有恒溫泳池。

      注意！這些也是全部已經呈現了，交房之后交付給業(yè)主使用。

      我先說一下我看完之后的感受：

      第一、項目先把核心的東西做出來再賣房很難得。

      全部是實景呈現，而且全部是在社區(qū)內部。不像一些開發(fā)商做的都是空殼子，花里胡哨的景觀示范區(qū)都不在小區(qū)內，最后又全拆掉，沒有任何意義。

      據我了解，接下來還有第二景觀示范區(qū)會開放，也是在社區(qū)內部。這是我覺得非常值得贊賞的，雖然賣的是期房，但你買之前，核心的產品特質，你已經全部看過了。而且隨著項目不斷的建設，跟解鎖一樣讓你一點一點看見，而不是交房之前全都一抹黑。

      第二、實話實話，也不怕挨打，北龍湖級別的產品。

      特地問了下設計單位，上海日清建筑設計和北京奧雅景觀設計聯袂打造。去過北龍湖看房的都知道這是北龍湖的常用班底，沒啥說的，整個項目就是可以對標北龍湖的產品。良心在于建好了再賣房。

      下面我說價格，不知道大家聽完價格之后會不會跟我一樣有同感：就是某些北龍湖項目太黑心了，蓋那個熊樣子，還敢賣那么貴。

      第三、首開8600一平。

      你沒聽錯，剛剛首開的價格8600一平。我查了查地價，我不說項目一定虧本，基本不賺錢是肯定的，我這里留個伏筆，后面講。

      這里我直接給個結論，你拿著手槍指著我腦袋我也要說出來，同樣的價格全鄭州找不到比這個更好的產品！


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      講到這里，你肯定心里超級好奇，這是什么項目？位置在哪里？哪個開發(fā)商開發(fā)的？一個一個回答。

      1、先說項目-永豐樂境，這里值得鼓掌。

      2、項目位置在滎陽的核心，也是滎陽市政府現在重點打造的宜居健康城板塊的中心位置。周邊三山一河四公園環(huán)伺，環(huán)境不錯，醫(yī)療配套也很突出，是滎陽市下一個發(fā)展的增長極。

      另外可能一些朋友想了解更多的項目信息，今天我們的主題是[實景真看真感受]，所以我們粗略的說一下。

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      項目容積率僅1.99，綠化率41.22%，純居住生活區(qū)，無安置房和任何的底商。產品上高層、小高層、部分疊拼，外立面非常精致、現代都會風格，窗墻比很高，園林設計是非常大的亮點。
      滑動查詢：
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      疊墅效果圖
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      疊墅戶型圖

      ▲疊墅效果圖及戶型圖


      滑動查詢：
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      洋房效果圖
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      洋房戶型圖

      ▲洋房效果圖及戶型圖

      別的我們就不多說了，強烈建議購房者去看一下，看看什么是好產品。也推薦業(yè)內同行去學習一下，看看別人是做的什么產品。

      重點想講一下開發(fā)商-永豐。

      建筑起家已經有25年歷史了，但實話實說知名度不高，可能在很多朋友眼里歸為“小開發(fā)商”之列。部分朋友知道永豐的另一個項目：南龍湖的永豐樂城。

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      ▲實景圖

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      ▲實景圖

      非常神奇，不去了解真的不知道！像我經?？词袌觯埠鲆暳诉@樣一個項目。沒想到永豐樂城交房口碑這么好，絕對在南龍湖排在前列，甚至比某些所謂的大牌開發(fā)商要好的多。

      說實話這簡直就是我們印象中的“小開發(fā)商”中的“異類”。

      大家還記得前文我留下的伏筆嗎？這個項目賣這個價格是不賺錢的，我太好奇這個過程了，于是我找永豐的營銷部門聊了聊。

      答案很現實：很多購房者甚至業(yè)內同行覺得永豐是個“小開發(fā)商”，不敢相信能做出來北龍湖這種標準的產品。

      聽完我很心虛，不敢吭聲，因為一開始我也是這樣想的！直到看到了完整的示范區(qū)呈現。

      某位銷售員還告訴我，周邊項目只用說一句這是一個小開發(fā)商開發(fā)的，很多客戶就不來看了！可笑的是我在滎陽轉了一圈，永豐樂境的產品碾壓周邊某些所謂全國TOP房企十八條街！

      我突然懂永豐樂境了，那就不多說，一點點兌現吧，做成半成品再賣房吧。然后就是我們今天看到的產品超級有誠意！價格超級有誠意！

      這里我覺得要修正一個觀念：以后我們不應該再用“大開發(fā)商”“小開發(fā)商”去分類市場上的項目，我們要用“好開發(fā)商”“賴開發(fā)商”去分類。因為某些大開發(fā)商更可恨，仗著品牌吃足了溢價，交付時候爛的沒眼看。


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      最后我想回到我開頭用的一個描述：底層崛起的變革者。

      我沒有見過永豐的老板，但是這樣猜測的。這是一個很有雄心的老板，也是一個很有雄心的公司，要不然他們不會逆勢去直接做一個TOP級的北龍湖產品。

      因為像這樣的項目整個研發(fā)成本太高了，包括時間成本等等，永豐樂境對于永豐一定是TOP級、開拓級的作品。老板太重視了，比如這個美學生活館的設計，下到各部門再到老板改了無數稿，估計設計院也瘋了。

      永豐的雄心昭然若揭，就是想通過永豐樂境這樣一個至少可以震撼整個鄭西的產品，撬動一個“小而美”的，做一線產品的開發(fā)商形象，快速完成整個開發(fā)商品牌質的飛躍。

      所以你看，當一個房地產企業(yè)根本就沒奔著賺錢去干的時候，是真的恐怖！

      但我覺得這對鄭州整個城市建筑品質的提升是非常大的好事，過去幾年我們以為外來開發(fā)商進駐是一條條鯰魚。最后才發(fā)現我們不需要鯰魚開發(fā)商，我們需要能沖擊整個鄭州的產品鯰魚。

      第一步去提升整個城市購房者的產品認知，第二步去給所有開發(fā)商施以產品的壓力。

      過去我聽的最多開發(fā)商和營銷口的說辭就是剛需要什么自行車？1萬多、2萬多的房價還想那么多？你丫知道成本有多高嗎？知道拿地多少錢嗎？

      今天起請把永豐樂境8600一平買北龍湖級別產品這個案例狠狠甩到他臉上。
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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