多年來，房地產(chǎn)無外乎就兩個(gè)問題，供地不足導(dǎo)致房價(jià)高，供地上去了被囤地炒房者利用，兩者導(dǎo)致的結(jié)果只有一個(gè)，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上漲畸高。所以，我們的調(diào)整政策就從這兩方面下手不就行了嗎？

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在房子是用來住的不是用來炒的這個(gè)定位指導(dǎo)下，嚴(yán)厲打擊炒房過去這些年我們是真的看到了，尤其是今年大家也都領(lǐng)略了。但無論怎么做，大家有一個(gè)共識(shí)是沒有分歧的，那就是土地對(duì)房價(jià)的影響。

當(dāng)年的土地招拍掛絕對(duì)是房價(jià)上漲的推手。但慢慢地我們也認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，所以也在不斷嘗試，如何在穩(wěn)地價(jià)上確保穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期。

時(shí)針撥向2021年，土地市場供給方式再次迎來新的變革，這或許也將意味著房地產(chǎn)邏輯再次生變。

“集中供地”到底是什么概念？我們先看這個(gè)政策的起源，始于今年的2月26日，官方宣布，今年22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政，這22個(gè)城市包括，北上廣深4個(gè)一線城市及18個(gè)二線城市。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次；第二是集中組織出讓活動(dòng)。

一時(shí)也引發(fā)了熱議，畢竟這個(gè)聽起來對(duì)開發(fā)商不怎么友好的政策，會(huì)讓他們面臨巨大的挑戰(zhàn)。

但我想說，開發(fā)商越難越說明需要推進(jìn)，因?yàn)檫^去開發(fā)商普遍日子都好過的時(shí)代需要重新來過了。房地產(chǎn)在告別高速增長時(shí)代，一味追求速度不再成為當(dāng)前第一目標(biāo)，高質(zhì)量發(fā)展才是最重要的，那些靠炒作的手法已經(jīng)不合時(shí)宜。

果然，土地供應(yīng)“兩集中”在全國迅速陸續(xù)落地，房企的拿地邏輯也由此發(fā)生了根本性的改變，未來，傳統(tǒng)的供地結(jié)構(gòu)、拿地方式、融資模式或?qū)⒉辉龠m用于新的形勢。

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18個(gè)二線城市，包括南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，22個(gè)城市中已有16個(gè)城市官宣了集中供地時(shí)間及面積，其他城市也在陸續(xù)公布的過程中。

廣州集中供地于4月27日下午5時(shí)落下帷幕。作為首個(gè)集中供地的一線城市，廣州此番試水備受市場關(guān)注。

作為22城采用“兩集中”供地制度以來第一個(gè)吃螃蟹的一線城市，廣州此次展開的土地集中出讓，在房地產(chǎn)行業(yè)中引發(fā)高度關(guān)注，數(shù)十家房企參與了這場規(guī)模空前的土地盛宴。經(jīng)歷了26日、27日連續(xù)兩日競價(jià)之后，廣州首次集中供地合計(jì)成交42宗，涉及總土地款超900億元。

實(shí)際上，在廣州之前，已有長春率先舉行了首批集中供地競拍，之后還有無錫、沈陽、重慶、杭州、北京、天津、深圳等逾十個(gè)城市將在4月底到5月期間進(jìn)行各自的首次供地。

4月27日，江蘇省蘇州市公布首批“集中供地”清單，合計(jì)32宗地塊，包括28宗住宅地塊和4宗商務(wù)金融用地、商服用地等性質(zhì)地塊，總出讓面積為247.8萬平方米，起始總價(jià)為405.84億元，出讓金總額為132.65億元。這是蘇州市宣布“集中供地”之后的首批掛牌地塊，此前，蘇州曾宣布將在4月、7月和10月分三次集中推出住宅用地。

4月28-29日，重慶今年首批集中供地出讓，46宗地分布于大渡口、茶園、中央公園、空港、西永、大學(xué)城、大楊石等區(qū)域，總起拍價(jià)超444億元。據(jù)悉，今年重慶市市轄區(qū)計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地30210畝。第一批次發(fā)布公告時(shí)間為4月7日，第二、三批次出讓公告時(shí)間擬為今年7—8月、9—10月。

從集中供地的22個(gè)城市來看，基本上都是很容易被炒房房價(jià)的熱點(diǎn)城市，所以，這些城市的選擇也是別有一番深意的。既要承認(rèn)這些城市的未來發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)又要控制好地價(jià)不會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)上漲上。

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那么調(diào)控好土地市場至關(guān)重要。這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場有哪些影響？又釋放了什么信號(hào)呢？

首先，房地產(chǎn)土地市場改革迎來行業(yè)巨變，開發(fā)商壓力陡增，意味著一場大洗牌即將開始。

過去，很多問題的積累都指向土地市場，意味著未來勢必要有一場巨大的變革。影響最大的可能就是開發(fā)商。集中用地?zé)o疑對(duì)房企資金要求更高，開發(fā)商需要調(diào)整銷售節(jié)奏，確保在供地前儲(chǔ)備大量資金。

一家TOP50房企表示，集中供地相當(dāng)于是“排排坐分果果”，為的是控制土地市場過熱。此舉會(huì)降低土地市場的熱度對(duì)一二手房交易的傳導(dǎo)性影響。“很顯然，集中供地對(duì)于有實(shí)力的規(guī)模房企而言并未受到太大影響，主要的影響應(yīng)該是在資金周轉(zhuǎn)使用上，有可能打亂房企既定的資金周轉(zhuǎn)節(jié)奏?！?/span>

一家TOP10房企負(fù)責(zé)人表示，“這個(gè)集中供地，是真的難搞。最近天天加班?！?/span>

但總的來說，我覺得是好事，開發(fā)商有多大本事辦多大事，而不像過去盲目拿地的沖動(dòng)后果會(huì)更嚴(yán)重。大房企稍微好點(diǎn)，而中小房企可能就會(huì)面臨存亡考驗(yàn)。

其次，集中供地有助于房企分流，推動(dòng)城市群區(qū)域平衡。

22城自然有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是房企拿地會(huì)越來越受限，但城市群是未來城市和房地產(chǎn)重要發(fā)展方向。開發(fā)商可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇一些強(qiáng)三線城市，當(dāng)然需要把精力集中于城市群，很多三四線城市不可盲目進(jìn)駐。

這么一來，政策也具有鮮明的導(dǎo)向性，可以推動(dòng)城市群區(qū)域平衡，讓市場更健康。

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再次，防止地方繼續(xù)借土地供給炒高地價(jià)。

“集中供地”模式對(duì)地方形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運(yùn)行。政策重塑了土地市場邏輯，降低房企參拍率，有助于約束地方的供給計(jì)劃和節(jié)奏，防止市場過熱。同時(shí)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對(duì)地方的管理能力提出了更高的要求。

最后，集中供地有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

“集中供地”不僅對(duì)地方有了約束，同時(shí)開發(fā)商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會(huì)緩解市場需求壓力，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

購房者也一樣，大家都穩(wěn)定了，他們也會(huì)變得理智，所以，集中供地可以合理引導(dǎo)購房者理性買房。開發(fā)商難了，但整個(gè)市場穩(wěn)了，購房者也不用那么慌了。