成都的民辦教育很強，所以學區(qū)房溢價率不像公辦占絕對優(yōu)勢的北京和南京那樣恐怖。但近幾年成都家長的學區(qū)意識不斷強化，但優(yōu)質(zhì)的公辦教育在成都依舊是非常稀缺的資源，相同地段，相同樓齡相同面積的房子，學區(qū)房的單價往往超過非學區(qū)房一大截。

常常有讀者在后臺提問，這套學區(qū)房是80年代的老房子，以后還有沒有價值，能不能出手？同一小區(qū)的學區(qū)房，套二的單價比套一便宜很多，我該買套一還是買套二，誰的升值空間更大？買學區(qū)房會不會砸在自己手里？學區(qū)的價值能用數(shù)字衡量嗎？

本文就將針對讀者這些問題，深入分析成都的優(yōu)質(zhì)學位，用詳細的數(shù)據(jù)和計算模型來厘清成都學區(qū)房現(xiàn)在的真實價值，相信這套理論和數(shù)據(jù)模型任何一個讀者都可以直接套用。

40平米兩套套一成交均價為140萬，60平米兩套房成交平均價格是（170+193）/2=181.5萬，為了方便計算，我們?nèi)?82萬。

140=實驗小學學位+40*房產(chǎn)單價

182=實驗小學學位+60*房產(chǎn)單價

對于一個二元一次方程，我們非常容易求解出來，實驗小學學位價值是56萬元，這個小區(qū)房產(chǎn)均價是2.1萬每平米。

當然，我們還可以用另外一種方式來計算，就是找同區(qū)位地段的非學區(qū)房計算比較。

不得不說，實驗小學附近的樓盤，不帶學區(qū)的房子成交量太低，很多房源三年沒有一套成交，我找了很久才找到一個交易稍微活躍一些的樓盤，對口鼓樓小學，應(yīng)該是沒有太多學區(qū)溢價的小區(qū)，房源要比人民中路一段六號新很多，但成交均價僅為1.2萬每平方，而且房價三年以來漲幅很小。

如果我們認為兩個小區(qū)品質(zhì)一樣、區(qū)位一樣、配套一樣、房齡一樣，那么計算下來，實驗小學的學位價值還會遠超56萬。

180=實驗小學學位+60*小區(qū)附近同配套無優(yōu)質(zhì)學區(qū)樓盤均價1.2萬元

求得實驗小學學位價值為108萬元。

再分析勝西小學的代表樓盤尊城國際：

240=勝西小學學位+81*房產(chǎn)單價

182=勝西小學學位+56*房產(chǎn)單價

我們求解出來，勝西小學學位價值是52萬元，尊城國際的房產(chǎn)均價是2.32萬每平米。

再分析成師附小學的代表樓盤財富中心：

最后一套18平米的房源比較極端，戶型不多，我們就舍棄不算。那套52平米成交價格128萬也是非常罕見，遠低于該樓盤相同戶型幾個月以來的成交價，可能是因為房源的本身瑕疵、親戚之間轉(zhuǎn)讓或者降低交易稅費等原因，本著嚴謹?shù)膽B(tài)度，還是舍棄。

160=成師附小學位+50.7*房產(chǎn)單價

119=成師附小學位+31*房產(chǎn)單價

我們求解出來，成師附小學位價值是53萬元，這財富中心房產(chǎn)單價是2.12萬每平米。

再分析鹽道街小學的對口樓盤美華大廈：

三套小房子成交總價平均為129萬，面積平均為42.1平米，兩套面積平均為52.6平方米的房源成交均價147.5萬元。

129=鹽道街小學學位+42.1*房產(chǎn)單價

147.5=鹽道街小學學位+52.6*房產(chǎn)單價

我們求解出來，鹽道街小學學位價值是54.8萬元，這個小區(qū)房產(chǎn)單價是1.76萬每平米。

這個方法非常簡單，任何一個讀者都可以用這個辦法來計算任何一個公立學區(qū)的學位價值，值得注意的是，選取的小區(qū)不同，得出的結(jié)果可能會有些差異，但這個方法一定是所有人都可以套用的。

一般而言，學位的價值肯定也是隨著飛漲的房價一起起來的。學位的價值究竟有沒有提升，是跑贏了對應(yīng)房產(chǎn)的升值速度還是跑輸了？我們繼續(xù)分析：

不得不說，拆遷凍結(jié)前實驗小學的學區(qū)房成交頻率低得驚人，客觀上也反映了成都人民這幾年學區(qū)意識增長速度有多快。

科科老師查找了實驗小學對口的房源，2015年之前都沒啥活躍成交，所以這個數(shù)據(jù)沒有任何分析的意義，但我們可以看到這個小區(qū)房價變動的趨勢。

但是，實驗小學附近非學區(qū)房的房源單價基本沒有漲，但2019年年初解凍交易以來，實驗小學一年的房價增長速度非?？植?，我們完全可以理解為這半年時間內(nèi)人民中路一段這個小區(qū)房價沒有增長，但學位價值增長非常恐怖。

再看勝西小學對口的尊城國際，看16年的交易數(shù)據(jù)：

74=勝西小學學位+52.5*房產(chǎn)單價

89=勝西小學學位+69.3*房產(chǎn)單價

我們求解出來，勝西小學當時的學位價值是27萬元，這個小區(qū)的房產(chǎn)均價是0.89萬每平米。

按照這個結(jié)果分析，三年以來勝西小學學位價值增長率為93%，尊城國際的房產(chǎn)單價增長率為160%?？催@個結(jié)果，和實驗小學的成績恰恰相反，學位價值增長似乎沒有跑贏小區(qū)的單價增長速度！

三套掛戶房的成交均價是64.3萬，平均面積是32平米。兩套大戶型的成交均價是103萬，平均面積是69.4平米。

64.3=成師附小學位+32*房產(chǎn)單價

103=成師附小學位+69.4*房產(chǎn)單價

我們求解出來，成師附小2016年學位價值是31.3萬元，財富中心房產(chǎn)單價是1.03萬每平米。

按照這個結(jié)果分析，三年以來成師附小學位價值增長率為69.3%，財富中心的房產(chǎn)單價增長率為105%?？催@個結(jié)果，和勝西結(jié)果一樣，電梯房的房價漲幅超過了對應(yīng)學位的漲幅。

三小戶型的成交均價是49.7萬，平均面積是44平米。

49.7=鹽道街小學學位+44*房產(chǎn)單價

93=鹽道街小學學位+103.7*房產(chǎn)單價

我們求解出來，2016年鹽道街小學學位價值是17.8萬元，這個小區(qū)房產(chǎn)單價是0.73萬每平米。

按照這個結(jié)果分析，三年以來鹽道街學位價值增長率為207%，美華大廈的房產(chǎn)單價增長率為141%。學位價值提升大于老房子的價值提升幅度。

科科老師大致用同樣的方法算了一下北京、上海熱門的學區(qū)，得出的學位價值大概在180-300萬之間，感興趣的讀者可以去計算一下。

從發(fā)展趨勢而言，往往北京、上海、深圳、杭州思想觀念、消費理念引領(lǐng)全國，成都也是最近幾年才有越來越多的家長開始關(guān)注學區(qū)，預(yù)計未來增長的趨勢更加明顯。

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