古有諸葛亮三顧茅廬，今有安居客三顧港交所。

4月8日，安居客正式向遞交上市申請(qǐng)，保薦人為美銀證券、中金公司及瑞信聯(lián)席。

安居客這次上市將募資超過10億美金。這筆錢將主要用于投資技術(shù)能力和產(chǎn)品開發(fā)、拓展新房交易業(yè)務(wù)、選擇性戰(zhàn)略合作、投資及收購(gòu)、償還貸款以及營(yíng)銷及推廣等。

安居客目前最重要的就是“拼速度 ”，此次上市融資也是為了加快它的擴(kuò)張步伐。

值得一提的是，雖然安居客去年因?yàn)槟腹?8同城的債務(wù)影響，凈利潤(rùn)明顯下滑，但凈利潤(rùn)率也還是超過了24%。

這也許給了安居客重新走上IPO之路的底氣。

4月10日，阿里巴巴為自己的壟斷行為付出了182.28億元的代價(jià)。隨后，安居客老板姚勁波也發(fā)微博呼吁罰款壟斷企業(yè)貝殼找房40億元。

姚勁波的微博能解讀出來兩點(diǎn)，一個(gè)是控訴貝殼的壟斷行為，還有就是告訴大家安居客要進(jìn)入新房交易領(lǐng)域了。

姚勁波作為58同城旗下房產(chǎn)中介平臺(tái)安居客的實(shí)控人，剛剛向港交所遞交上市申請(qǐng)的安居客，面臨的最大對(duì)手無非就是貝殼找房。

安居客目前是中國(guó)最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)之一，平均移動(dòng)月活為6700萬，超過72.6萬名付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人，為中國(guó)前100家開發(fā)商中的95家提供服務(wù)。

安居客的主要收入來源有兩個(gè)，一個(gè)是在線營(yíng)銷服務(wù)，一個(gè)是交易服務(wù)。

在線營(yíng)銷服務(wù)收入是公司目前最主要的收入來源，2020年?duì)I收占比達(dá)96.9％。

交易服務(wù)則是賺取傭金，2020年貢獻(xiàn)2.8％的營(yíng)收。相比之下，安居客的營(yíng)收高度依賴于在線營(yíng)銷服務(wù)。

但在線營(yíng)銷服務(wù)的盈利模式帶不起來利潤(rùn)率。

2018年-2020年，安居客營(yíng)收分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元。同期凈利潤(rùn)率則持續(xù)降低，分別為30.7%、30.4%、24.3%。

營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)卻在下滑，主要因?yàn)榘簿涌兔媾R商業(yè)模式的困境。

“廣告”收入增速放緩的同時(shí)，安居客相應(yīng)的支出占比卻越來越高。安居客去年在廣告上加大了投放力度。

比如熱門電視劇《安家》中安居客的大量廣告植入。不光亮相電視劇、APP開屏等線上渠道，安居客也沒忘記線下，覆蓋了公交站牌、電梯、戶外多媒體屏等位置。

這些廣告讓安居客在去年第一季度的廣告投放金額排行榜中穩(wěn)居前三。

2020年安居客廣告及營(yíng)銷支出達(dá)23.73億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其當(dāng)年19.55億元的凈利潤(rùn)。

在廣告投入上不惜成本可以讓知名度有所提升，但不能帶來實(shí)實(shí)在在的收益。

安居客2020年在銷售及營(yíng)銷上花掉了35.95億元，同比增長(zhǎng)21％，增速比同期的營(yíng)收增速還要高得多。

銷售費(fèi)用持續(xù)增加而且燒錢比賺錢還快，不僅意味著安居客獲客難度變高，而且也意味著目前的模式走不通了。

互聯(lián)網(wǎng)早期，流量容易做。但互聯(lián)網(wǎng)如今的流量紅利幾乎枯竭。在激烈競(jìng)爭(zhēng)下，還想依靠流量來盈利，已難以支撐安居客的長(zhǎng)足發(fā)展。

安居客雖然和貝殼找房一樣，屬于房地產(chǎn)電商平臺(tái)，但在商業(yè)模式上卻天差地別。

因?yàn)閷?duì)貝殼買房來說，二手房交易和新房交易的服務(wù)費(fèi)已經(jīng)占了總收入的9成。

而相比之下，安居客財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)銷服務(wù)收入在總營(yíng)收中的占比高達(dá)96.9%，而交易服務(wù)的占比僅為2.8%。

實(shí)際上，安居客就是披著互聯(lián)網(wǎng)皮的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介。

其商業(yè)模式無非就是向房產(chǎn)中介，開放端口和廣告發(fā)布渠道，從中收取服務(wù)費(fèi)和廣告費(fèi)用。

業(yè)內(nèi)人士表示，安居客的端口一年服務(wù)費(fèi)最便宜也要1000元，基本上每個(gè)中介公司都要為中介業(yè)務(wù)員去購(gòu)買相關(guān)的端口。

發(fā)布房源對(duì)房地產(chǎn)中介來說是一個(gè)硬性需求，所以安居客一直不僅存活空間很大，還能保證近10%左右的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，安居客的端口成本幾乎可以忽略不計(jì)，所以每年的毛利率高達(dá)90%。

不過雖然毛利率很高，但利潤(rùn)率還是呈現(xiàn)走低的狀態(tài)，安居客如果只局限于現(xiàn)有業(yè)務(wù)，相對(duì)于貝殼700多億的營(yíng)收，恐怕距離會(huì)越來越大。

可能這也是安居客要轉(zhuǎn)型新房業(yè)務(wù)的主要原因。

安居客正計(jì)劃轉(zhuǎn)型，把重點(diǎn)放在新房交易服務(wù)上。新房銷售的交易總量已占中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大份額。所以安居客想將它的房產(chǎn)交易從原來的“流量模式”逐步轉(zhuǎn)化為“交易模式”。

因?yàn)榭陀^來看，目前安居客自有業(yè)務(wù)已經(jīng)到達(dá)天花板，想要光靠現(xiàn)有的業(yè)務(wù)追上貝殼找房，恐怕是天方夜譚。主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，安居客把新房業(yè)務(wù)作為自己新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

其實(shí)早在2019年，安居客就開始布局新房業(yè)務(wù)。

2019年8月21日，58同城、世聯(lián)行、同策咨詢共同發(fā)起創(chuàng)辦互聯(lián)網(wǎng)+新房分銷服務(wù)平臺(tái)58愛房。

而在房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營(yíng)銷平臺(tái)轉(zhuǎn)型新房中介業(yè)務(wù)這條道上，早有失敗的前車之鑒——曾經(jīng)在美國(guó)上市的搜房網(wǎng)。

1999年的成立的搜房網(wǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，干的的活跟現(xiàn)在的安居客沒什么兩樣。

而搜房網(wǎng)最大的收入來源也跟安居客一樣，給中介付費(fèi)端口。

2014年是搜房網(wǎng)發(fā)展的分水嶺。姚勁波做了58同城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，殺入搜房網(wǎng)所在的互聯(lián)網(wǎng)廣告領(lǐng)域，逐漸分食了市場(chǎng)份額。

當(dāng)時(shí)搜房網(wǎng)為了破局，決定進(jìn)軍線下業(yè)務(wù)，也就是新房和二手房交易市場(chǎng)，推出了新品牌“房天下”，加快線下業(yè)務(wù)推進(jìn)的速度。

這樣做最后的結(jié)果就是，2019年搜房網(wǎng)2019年凈虧損770萬美元。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，歷史都是似曾相識(shí)的，如今輪到安居客重走搜房網(wǎng)的路。

安居客是否做好了“進(jìn)軍線下中介業(yè)務(wù)”的準(zhǔn)備，也是一個(gè)謎。

貝殼基于自己獨(dú)特的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，迅速崛起并占據(jù)了國(guó)內(nèi)網(wǎng)上地產(chǎn)銷售的頭把交椅。

那么，安居客能“復(fù)制”貝殼的這種打法嗎？

貝殼做的是一個(gè)極其重資產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)才支撐起來的商業(yè)模式，而安居客是一個(gè)典型的輕資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

而且會(huì)安居客來說，新房銷售業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是難以想象的，其中的風(fēng)險(xiǎn)非常高。

首先，房地產(chǎn)商是有賬期的，一旦監(jiān)管出現(xiàn)重大問題，或者出現(xiàn)資金鏈斷裂，安居客有可能面臨血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)住宅的監(jiān)管日益收緊，安居客的未來也取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走向。

某種角度上說，安居客的轉(zhuǎn)型之路到底能不能走通，現(xiàn)在很難下定論。

值得一提的是，在安居客看來，用戶選擇平臺(tái)主要是看房源信息是否全面和真實(shí)。如果不能保證房源實(shí)時(shí)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性，那么平臺(tái)對(duì)用戶的吸引力和用戶活躍都會(huì)下降。

然而消費(fèi)者投訴平臺(tái)黑貓投訴上，有800多條關(guān)于安居客的投訴信息，其中主要涉及“虛假房源”、“泄露用戶信息”、“騙取信息費(fèi)”等問題。

如果安居客還是欺騙消費(fèi)者，壓榨中介，很可能會(huì)成第二個(gè)搜房網(wǎng)。

安居客在新房交易量上看似增長(zhǎng)迅速，但是安居客作為新入局的玩家，新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。貝殼早早在去年8月登陸美股上市，目前市值約為667億美元。

新房銷售的重要一環(huán)就是經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)交易過程的環(huán)節(jié)眾多，需要經(jīng)紀(jì)人協(xié)助進(jìn)行實(shí)勘、驗(yàn)真、帶看、簽約、過戶等等

但是安居客一脈相承58的魚龍混雜，已有的開放平臺(tái)定位也和精細(xì)化管理相距甚遠(yuǎn)，平臺(tái)充斥大量違規(guī)行為。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易的達(dá)成，不惜上傳虛假房源，也難怪安居客一直口碑不佳。

反觀貝殼，數(shù)據(jù)顯示，貝殼依托鏈家已擁有13萬自營(yíng)經(jīng)紀(jì)人，去年705億元的營(yíng)收中53%都來自于新房業(yè)務(wù)。

可以看出，不管新房業(yè)務(wù)總量以及占比或是自營(yíng)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，安居客與貝殼差距巨大。

新房交易方面，去年安居客無論是交易總量還是營(yíng)收，都只是貝殼的零頭。客觀來說，安居客很難實(shí)現(xiàn)趕超貝殼的目標(biāo)。

畢竟安居客交易額653億元而貝殼交易額1.38萬億元，在經(jīng)紀(jì)人管理上安居客也很粗放，沒有貝殼精細(xì)。

安居客的背后，離不開母公司58集團(tuán)。

姚勁波把資本運(yùn)作這套玩的很好，但也給安居客刻上了58集團(tuán)的烙印。

如果看安居客的財(cái)務(wù)報(bào)表，它完完全全就是58集團(tuán)的一個(gè)子公司。

第一，兩者關(guān)聯(lián)交易非常多，其中流量獲取服務(wù)，就是安居客在58同城上打廣告，為了業(yè)務(wù)推廣方便，安居客向58集團(tuán)購(gòu)買流量。

可以說，安居客的技術(shù)支持全部是由58集團(tuán)代為安排的，而營(yíng)銷部門和市場(chǎng)部門是由安居客自己負(fù)責(zé)。

在獲取業(yè)務(wù)方面，安居客也更多地依賴58集團(tuán)。

2020年安居客的銷售收入是80.52億元，有41.89%的銷售收入實(shí)際上是來自于58集團(tuán)。

換言之，安居客6成的銷售收入是自己做出來的，而剩余4成是通過58集團(tuán)的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)完成。

安居客還在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，分擔(dān)了58集團(tuán)的債務(wù)以及利息開支。

實(shí)控人姚勁波把母公司58同城的債務(wù)，玩了一個(gè)“金蟬脫殼”的把戲，轉(zhuǎn)移到了子公司安居客身上。

這個(gè)騷操作也讓安居客在這三年以來，融資活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值由正值變成了負(fù)數(shù)。

最近兩年，姚勁波也沒有放過安居客這頭“現(xiàn)金奶?！?，以安居客名義向銀行進(jìn)行了多輪貸款。

于是2020年年末，安居客的負(fù)債率飆升到92.74%，負(fù)債總額到156.6億元。

總的來看，在線營(yíng)銷服務(wù)“流量”生意這塊，安居客自己的合作伙伴已經(jīng)變成對(duì)手。萬科、中國(guó)恒大集團(tuán)、碧桂園等等這樣的大房企都上線了自己的APP。

市場(chǎng)份額也面臨大廠的蠶食，網(wǎng)絡(luò)巨頭如阿里巴巴、京東、字節(jié)跳動(dòng)都擠破頭皮想要分一杯房產(chǎn)交易的蛋糕。

2020年9月，天貓上線“天貓好房”平臺(tái)；京東房產(chǎn)上線“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)后，又推出“好房京選”品牌；字節(jié)則在兩年前便控股了房產(chǎn)綜合信息平臺(tái)“幸福里”。

在新房交易業(yè)務(wù)很難趕超對(duì)手的情況下，“流量生意”又被前后夾擊，如此看來安居客的未來恐怕難以安居。