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本文轉(zhuǎn)載于“陳旺法律服務團隊” 微信公眾號，為陳旺法律服務團隊原創(chuàng)出品。 引言 簽了房屋買賣合同，定金付了，中介費付了，因政府一紙文件出臺，買賣雙方、中介忙活半天，所有目的都落空，購房合同也無法繼續(xù)履行。這種情況下，能不能要求中介人退還中介費？今天我們就來說說這個問題！ 中介合同 一、中介合同的定義 《民法典》第九百六十一條 中介合同是指中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人向中介人支付報酬的合同。 二、委托人應當向中介人支付報酬的情形 《民法典》第九百六十三條第一款 中介人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。 《民法典》第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。  三、委托人無需向中介人支付報酬的情形 《民法典》第九百六十二條 中介人應當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。 《民法典》第九百六十四條 中介人未促成合同成立的,不得請求支付報酬;但是,可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 案例展示 案例一 2017年1月22日，馮某（買方）、唐某（委托代理人）、陳某（賣方）及迦南公司（經(jīng)紀方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》及附件，約定由賣方以950000元的價格將廣州市花都區(qū)某處房屋售予買方；同時約定買賣雙方的任何一方不履行合同，不影響經(jīng)紀方收取咨詢及居間服務費，買賣雙方中一方違約的，違約方須向非違約方賠償其已付和應付的全部咨詢及居間服務費；守約方已支付的，經(jīng)紀方不予退還，應由違約方直接賠償守約方。合同落款處陳某簽名由唐某代簽。合同簽署當日，馮某向迦南公司支付中介服務費14250元。后涉案《房地產(chǎn)買賣合同》被法院認定不成立。于是馮某向法院提起訴訟，要求迦南公司返還中介費14250元。 法院審理后認為： 雖然迦南公司作為居間人與馮某及唐某（委托代理人）共同簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，但案涉《房地產(chǎn)買賣合同》被法院認定未成立。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十七條“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”之規(guī)定，迦南公司無權(quán)就此收取馮某居間報酬；至于必要費用，由于迦南公司作為居間人對于馮某與唐某所簽訂的買賣合同不成立負有不可推卸責任，因此即使由此產(chǎn)生了必要費用，也應由迦南公司承擔。鑒于迦南公司沒有促成馮某與相對方簽訂合法有效的房屋買賣合同，迦南公司無權(quán)收取居間報酬。 在（2018）粵01民終3116號生效民事判決中，法院已支持唐某承擔馮某已付中介費的一半7125元，因此該部分中介費馮某無權(quán)另行要求迦南公司退還。況且，迦南公司雖未促成合同成立，但馮某對于涉案《房地產(chǎn)買賣合同》不成立亦負有相應過錯。綜上，法院判決迦南公司向馮某退還中介費7125元。  案例二 2018年1月16日，王某與羅某在中介方凱城公司的居間介紹下簽訂了《房屋買賣合同》，當天王某向凱城公司支付了22000元作為咨詢及中介服務費。合同簽訂后，因羅某沒有購房資格，最終導致《房屋買賣合同》無法繼續(xù)履行。王某認為，凱城公司明知羅某沒有購房資格卻仍然促成原告與羅某簽署合同，致使其與羅某的合同無法繼續(xù)履行，凱城公司存在明顯的過錯，不應收取居間報酬。于是，羅某將凱城公司起訴至法院，要求羅某退還全部中介費。 法院審理后認為： 是否具備購房資格雖為房屋購買方的義務。但凱城公司明知羅某不具備購房資格，且提出由第三方操作幫助其獲取購房資格，在此情況下促成買賣雙方訂立房屋買賣合同并不恰當。凱城公司不恰當促成合同訂立，不應收取居間報酬，羅某請求凱城公司返還已付款項22000元的主張本院予以支持。 案例三 2016年8月27日，陳某通過鍇誠公司的介紹與楊某簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，后陳某按照鍇誠公司業(yè)務經(jīng)辦人顧某的要求分兩次共支付了中介費4萬元。不料，廈門市人民政府于2016年8月31日出臺住房限購政策，該政策于2016年9月5日生效，后陳某與楊某簽署的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》未能履行。陳某認為，政府出臺住房限購政策系不可抗力，因此導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，買賣雙方均無過錯。作為居間人，鍇誠公司沒有履行合同義務，存在過錯，理應退還中介費，遂向法院提起訴訟。 法院審理后認為： 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定確立了情勢變更原則在民事合同中的適用。案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》依法成立后僅4天，政府出臺了住房限購政策，陳某屬于新政規(guī)定的限購對象。雖然從新政頒布到實施有5天時間，但因案涉房屋上已設(shè)定抵押，需先解除抵押方可辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。按照生活經(jīng)驗，陳某確實難以在新政施行前進行房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。因此，合同當事人對《房屋買賣協(xié)議書》無法繼續(xù)履行均無過錯。 雖然《中華人民共和國合同法》第四百二十六條規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”，但對委托人而言，訂立合同只是實現(xiàn)合同目的的第一步，履行合同是達成合同目的的起碼要求。陳某的購房目的因房屋新政的實施而落空，如繼續(xù)維持居間合同的效力，對陳某而言顯失公平。根據(jù)情勢變更原則，應允許變更或解除合同。陳某訴請鍇誠公司退還中介費，應視為其提出解除合同的主張，本院予以支持。 考慮到鍇誠公司在提供居間服務過程中已經(jīng)促成房屋買賣合同的訂立，只是后期辦理貸款、網(wǎng)簽及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等因房屋新政的實施而無法繼續(xù)完成，基于公平合理原則，本院酌情確定鍇誠公司應退還陳某中介費3.5萬元。 律師分析 政府出臺新政，往往會引發(fā)房地產(chǎn)市場交易的短期震蕩，有的合同未訂立，不存在履行的可能，有的合同履行到一半，導致無法繼續(xù)履行，此時已支付的中介費是否能要求退還，需要具體情況具體分析。結(jié)合上述案例，我們總結(jié)出以下幾點： ?合同未訂立，政府發(fā)布新政導致合同無法履行，中介人不得要求支付中介費，但根據(jù)《民法典》第九百六十四條的規(guī)定，有約定的情況下可以請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。 值得注意的是，原《合同法》針對中介人未促成合同成立的情形，中介人是直接可以要求委托人支付從事中介活動支出的必要費用，但《民法典》對此作出了調(diào)整，設(shè)置了中介人可以“按照約定”請求支付從事中介活動支出的必要費用。所以，如果委托人與中介人之間的合同無約定，中介人也不能要求委托人支付費用。 ?合同訂立前，限購限貸等房產(chǎn)新政已存在，中介人故意隱瞞真實情況或者提供虛假情況或承諾可以辦理或者存在其他惡意居間行為，最終導致簽訂的合同無法履行的，中介人不得要求支付中介費，給買賣雙方造成損失的，還應當賠償。 ?合同訂立后，履行過程中，政府出臺新政導致合同無法履行的，因中介人對合同履行不能不存在過錯，且在其居間下合同已簽訂，中介人已付出部分勞動，此時應當支付中介費。但由于中介義務并非只是致使合同簽訂，尚存在大量的后續(xù)工作，因此中介費并非全額支付，僅需部分支付。  結(jié)語 任何合同在締結(jié)之際，都應衡量法律秩序、經(jīng)濟支付、貨幣的特定購買力、通常的交易條件等情況。當這些情況發(fā)生顯著變化，使得當事人之間的利益關(guān)系嚴重失衡時，就需要靈活適用法律來加以調(diào)整，以實現(xiàn)和諧的社會生活秩序，而情勢變更原則正是公平原則的體現(xiàn)。因此在簽訂中介合同過程中，雙方都應保持足夠的謹慎，審查法律環(huán)境、銀行政策，同時明確雙方的權(quán)利義務。如果出現(xiàn)國家政策變化使得房屋買賣合同和中介合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)，買賣雙方是可以要求中介人部分或全部返還中介費的。 聲明： |
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