案情簡介

王女士于2010年和李某簽訂房屋買賣合同，李某明確說明該房屋可以遷入戶口，并承諾將該學(xué)區(qū)房過戶給王女士。王女士為孩子上學(xué)購入房屋，但是2018年卻發(fā)現(xiàn)，賣的房子的舊主人李某居然沒有遷出去，戶口登記機(jī)關(guān)告訴她辦不了戶口遷入。為了遷戶口買的房子，現(xiàn)在戶口卻遷不了？

萬般無奈之下，王女士選擇法律手段維護(hù)自己的權(quán)益，提起訴訟，要求李某按照合同約定履行合同——遷出戶口。然而，法院的意見卻是，只能請求對方承擔(dān)違約責(zé)任，強制遷出戶口的訴訟請求是不可能被支持的。

法律分析

本案面臨的問題是是否超過訴訟時效？遷出戶口訴訟請求能否被支持？遷出戶口請求不能被支持，權(quán)益如何救濟(jì)？

（一）訴訟時效問題

民事訴訟時效是指權(quán)利人經(jīng)過法定期限不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)便歸于消滅的制度。也就是說，權(quán)利人一旦超過訴訟時效提起訴訟，且對方援用訴訟時效抗辯，權(quán)利人會面臨敗訴風(fēng)險。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間一般為三年，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。一般最長保護(hù)期限是20年，自權(quán)利收受到損害之日計算。

本案中，遷出戶口是王女士2010年簽訂房屋買賣合同的主要合同目的。2018年王女士發(fā)現(xiàn)舊房主李某沒有按合同約定將戶口遷出，嚴(yán)重?fù)p害其合法權(quán)益。

2018年王女士欲提起訴訟維護(hù)權(quán)益，雖距離合同履行已經(jīng)超過8年，但提起訴訟在知道權(quán)利受損害之日起三年內(nèi)，而且未超過20年的最長保護(hù)期。因此，王女士提起訴訟仍在訴訟時效保護(hù)范圍之內(nèi)，

（二）遷出戶口訴訟請求

遷出戶口屬于公安機(jī)關(guān)的行政行為，不屬于平等主體之間的民事法律行為。

實踐中，法院審判觀點認(rèn)為：房屋買賣合同糾紛中，房屋買賣合同履行過程中，買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當(dāng)事人在房屋買賣合同中就戶口遷移事宜是否作出了約定，均不屬于民事案件的受理范圍。因此，本案王女士遷出戶口的訴訟請求不能得到法院支持。

（三）權(quán)益救濟(jì)

房屋買賣合同約定賣方遷出戶口義務(wù)，其未按約履行的，買受人有兩種救濟(jì)方式：1、請求解除房屋買賣合同，返還購房款及利息，并要求承擔(dān)違約責(zé)任；2、房屋合同繼續(xù)履行，要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

法律規(guī)定，解除合同有三種：協(xié)商解除、約定解除和法定解除。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，法定解除事由有五種：

（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（2）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（5）法律規(guī)定的其他情形。

法定解除合同必須經(jīng)過法院訴訟，而且解除權(quán)行使期限自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起1年內(nèi)行使。

本案中由于舊房主李某的遲延履行致使不能實現(xiàn)合同目的，符合法定解除的條件。王女士對于權(quán)利受損害，可以請求解除房屋買賣合同。但對其而言，可能成本太大。幾點原因考慮：

（1）解除合同的法律后果是恢復(fù)原狀。本案解除房屋買賣合同，需李某返還全部購房款及利息。如果李某經(jīng)濟(jì)能力有限，返還購房款及利息可能比較困難。

（2）房屋作為不動產(chǎn)需要考慮市場價值。2018年房屋市場價格明顯高于2010年，解除合同，明顯不利于王女士。

（3）變更過戶登記麻煩。如果所涉房屋已經(jīng)過戶至王女士家名下，解除合同后還需要變更過戶至李某家名下。

違約責(zé)任，是指當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

《中華人民共和民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本案中，房屋買賣合同中明確約定出賣人遷出戶口義務(wù)。現(xiàn)如今，出賣人李某不履行合同義務(wù)，王女士有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任，如承擔(dān)違約金，或者要求損害賠償?shù)?，而且可以獲得法院支持。

新邦律師說

戶口遷出屬于國家行政管理的范疇，不屬于法院受理范圍。雖買賣雙方在買賣合同中明確約定賣方遷出戶口義務(wù)，一旦雙方因遷出戶口產(chǎn)生爭議，買受人至法院訴請判決遷出戶口，法院不會強制判決遷出戶口，而只能按合同約定要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，比如違約金。

新邦律師特別提醒以獲取所涉房屋戶籍為目的購買房屋的朋友，即使在合同中明確約定出賣人遷出戶口義務(wù)條款，也很難保障合同目的實現(xiàn)。簽訂房屋買賣合同時明確該條款，只能更小減少風(fēng)險，不能完全避免風(fēng)險。此外，買受人為進(jìn)一步保障權(quán)利實現(xiàn)，簽訂合同時可以約定戶口遷入之后支付全部價款，或者將戶口遷出這一義務(wù)約定法定范圍內(nèi)較高的違約金。