融信的逆旅

昵稱(chēng)72275199 2021-05-24

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人生如逆旅，我亦是行人。

文 | 地產(chǎn)八卦女陳慶

說(shuō)起融信，這家房企在杭州幾乎無(wú)人不知、無(wú)人不曉。

尤其是在本月的集中土拍，融信以總價(jià)142.27億斬獲7宗土地，其中4宗為融信與濱江的聯(lián)合體獲得。

▲融信單獨(dú)拿下的三宗地，全部達(dá)到30%的封頂溢價(jià)，自持比例分別為4%、8%、29%，總計(jì)56億；與濱江聯(lián)合拿下的四宗地，也全部達(dá)到30%的封頂溢價(jià)，其中3宗自持比例為17%。

一時(shí)間，人們驚呼：胡漢三又回來(lái)了！

為什么說(shuō)融信又回來(lái)了？

對(duì)此，我還記得2016年8月17日，融信鏖戰(zhàn)萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、恒大等18家房企，激戰(zhàn)叫價(jià)了400多輪，最終以110.1億元的價(jià)格拿下地塊?？鄢?5%的自持和5%的保障房之后，可售樓板價(jià)高達(dá)14.27萬(wàn)元/平方米，從而刷新了全國(guó)的單價(jià)地王紀(jì)錄。

與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)周邊的萬(wàn)科翡翠雅賓利在地王誕生前的售價(jià)僅為7.5萬(wàn)元/平方米，地王誕生后，萬(wàn)科迅速提價(jià)到9萬(wàn)元/平方米，頗有點(diǎn)“大樹(shù)底下好乘涼”的意思。

然而，地王周邊樓面享受到了利好，地王自身卻陷入了嚴(yán)厲的調(diào)控危機(jī)。自2016年10月全國(guó)大調(diào)控后，融信扛不住了，當(dāng)年12月，融信以53.95億的價(jià)格，將中興路項(xiàng)目49%的股權(quán)與操盤(pán)權(quán)轉(zhuǎn)給了萬(wàn)科。

四年之后的2020年，一拖再拖的地王項(xiàng)目化身為“中興路一號(hào)”。由于限價(jià)，中興路一號(hào)以13萬(wàn)元價(jià)格入市，以換取資金回流。如果再算上建造成本、稅費(fèi)、銀行貸款利息等費(fèi)用，中興路項(xiàng)目基本需要賣(mài)到16萬(wàn)/平方米方可實(shí)現(xiàn)盈利。

然而，即便是虧本入市，中興路一號(hào)仍然賣(mài)了將近一年才清盤(pán)——如果不是借著年底的一波行情，融信萬(wàn)科恐怕至今還陷在這個(gè)葫蘆套里。

那么，既然融信曾經(jīng)在高價(jià)拿地上栽過(guò)一次，為什么這次杭州土拍，融信還要去拿？

要知道，按照濱江的說(shuō)法，融信濱江這次拿的地，只有1-2%的凈利潤(rùn)。

事實(shí)上，除了這次大出風(fēng)頭的集中拍地，在地產(chǎn)最危險(xiǎn)的2020年，融信在上海依舊動(dòng)輒以百分之三十四的溢價(jià)拿地，且拿地總額超過(guò)150億，占了全年銷(xiāo)售額的10%！

對(duì)此，融信認(rèn)為，之所以在上海、杭州高價(jià)拿地，原因是高能級(jí)城市安全性高。

“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年還是拿一二線（城市的地）?！比谛爬习鍤W宗洪稱(chēng)，“相對(duì)來(lái)說(shuō)，毛利率會(huì)低一點(diǎn)，但是安全性會(huì)高”。

也許，每個(gè)公司都有自己的邏輯，融信選擇了在高能級(jí)城市廝殺，自有他的道理——對(duì)于融信來(lái)說(shuō)，杭州、上海、福州等高房?jī)r(jià)城市是其根本，融信在此有長(zhǎng)期的布局，是斷不可以改換門(mén)庭轉(zhuǎn)投三四線的。

而融信拿的高地價(jià)項(xiàng)目，從拍地伊始的被動(dòng)宣傳，到最后強(qiáng)勁有力的營(yíng)銷(xiāo)手段，高地價(jià)項(xiàng)目投入高產(chǎn)出大，最好利潤(rùn)、現(xiàn)金流、產(chǎn)品口碑形象三者合一都做起來(lái)。實(shí)在不行，因?yàn)橄迌r(jià)碰了壁，融信還可以舍棄利潤(rùn)，?，F(xiàn)金流和口碑。

不得不說(shuō)，盡管融信因?yàn)槟酶邇r(jià)地，利潤(rùn)率下滑已有多年，但很顯然，相比其他閩系房企，融信利潤(rùn)率下滑，只能算是“逆旅”。

▲融信雖然毛利率逐年下滑，但截至2020年底，凈負(fù)債率83%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，融信“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，成功進(jìn)入“綠檔”房企陣營(yíng)。相比泰禾、福晟，融信已經(jīng)成功上岸。

然而，耗資數(shù)百億拿地的融信，目前的股票市值還不到90億港元，這與其拿地的大手筆形成了鮮明對(duì)比。

人生如逆旅，我亦是行人。因?yàn)槌鞘邪踩呺H高，而拿高價(jià)地的融信，你又怎么看？歡迎下方評(píng)論。

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