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鑒于房地產(chǎn)業(yè)的金融監(jiān)管政策逐步趨緊的大背景之下，銀行等金融機構(gòu)多以明股實債的形式為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)。明股實債，顧名思義，作為融資方的房地產(chǎn)公司，未來要向借款人支付的不是債息，而是股息。動輒幾千萬甚至幾億元的股息支出卻因為沒有發(fā)票，所以無法進入成本進行稅前扣除，如此便變相導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)在做融資業(yè)務(wù)時，一定要將稅收因素考慮在內(nèi)，切忌顧頭不顧尾。如下將結(jié)合曾經(jīng)做過的一個咨詢案例來具體說明一下這個問題。
某開發(fā)商A公司從某金融機構(gòu)融得了一筆資金，10億元，年化率16%，借款期2年。A公司股東構(gòu)成為張三和李四，注冊資本為5千萬。借款利息為3.2億（10*16%*2）。利息支付無法進入成本，直接帶來稅收成本的增加：土地增值稅：3.2億*30%（默認(rèn)按最低一檔稅率計算）=0.96億企業(yè)所得稅：3.2億*（1-30%）*25%=0.56億兩項稅負合計增加：0.96+0.56=1.52（億元）為防有爭議，瀝嘔君在這里補充強調(diào)一句：實務(wù)中，在計算財務(wù)費用的時候，企業(yè)也可以采用第二種方式，即以土地成本與開發(fā)成本之和的5%計算扣除；但一般而言，如若能夠滿足條件，據(jù)實扣除是要比計算扣除更劃算的。明股實債在實務(wù)中，還會額外導(dǎo)致原股東方因高額股權(quán)溢價所應(yīng)繳納的所得稅負擔(dān)。在本案例中，張三李四的股權(quán)溢價了9.5億元（10-0.5），對應(yīng)需繳納：因股息支出無法進入成本從而造成的稅收損失：1.52億元額外產(chǎn)生的資金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35% 看到這個數(shù)據(jù)，瀝嘔君想問問張三和李四，這筆資金還考慮繼續(xù)借嗎？某開發(fā)商A公司在某地開發(fā)了一商業(yè)地產(chǎn)，總可售面積為4萬平，成本價為2萬元/平，對外銷售價格為4萬元/平，總貨值達16億元，毛利有8億元。商業(yè)地產(chǎn)難去化，這一點早已是公認(rèn)事實，案例中的這個項目同樣面臨著銷售壓力。奈何A公司此前的各類金融機構(gòu)借款眼瞅著就要到期，資金利息又非常之高，A公司老板情急之下，只得向其溫州老鄉(xiāng)B求助。老鄉(xiāng)幫老鄉(xiāng)，這不是理所當(dāng)然的么。我們的這位溫州老鄉(xiāng)二話沒說，就答應(yīng)了A老板的求助，只不過雙方是這么談的：B一次性購買按照3萬元/平的價格從手中買下整個樓盤A老板內(nèi)心獨白：那邊債主催得緊，這邊雖然每平方少了1萬塊，但是12億到手，還掉欠款，我還能小賺一筆；最關(guān)鍵的是，自此不必再為樓盤銷售而煩惱，值了！B看到A老板如此高興，就接著說了一句，“你看，我?guī)土四氵@么一個大忙，咱們中國人是最講究禮尚往來的，你也幫我一個忙吧”。啥忙呢？原來呀，B是想讓A將雙方之間所簽署的售房合同上的價格，由真實的3萬元/平，改為6萬元/平！在這之后，B再拿這銷售合同去銀行申請按揭貸，商業(yè)地產(chǎn)的貸款政策是首付五成，銀行再配比五成。這五成的資金合計12億元，B已經(jīng)支付給A了，現(xiàn)在A只需要做一件事，那就是將銀行配比的這12億元，返給B即可（資金利息由B自行承擔(dān)）。瀝嘔君畫外音：老鄉(xiāng)B的這一通騷操作，不知道把各位看官老爺整懵了沒有？反正瀝嘔君在初次聽到這個故事時是一臉懵逼的，前后把頭緒捋了好幾遍之后，總算是明白過來了?？偝山粌r雙方事前已談妥，就是12億元，多一分不多，少一分不少。所以明面上銀行的這12億元是給到了A公司不假，但是根據(jù)AB之間的私下約定，這筆錢已經(jīng)與A公司沒啥關(guān)系了，B要求A將這12億資金給回自己，倒也沒啥毛病。A老板也是個知恩圖報的人，心想您都幫我解決這燃眉之急了，這么一個舉手之勞，我豈有不幫之理？于是也就未多加思考，便答應(yīng)了老鄉(xiāng)B的要求。事后冷靜下來，A老板還是覺得有些不放心，總覺得這里頭會有什么疏漏，思量來思量去，最終就把電話打到瀝嘔君這里來了。瀝嘔君在聽其將整件事的來龍去脈講述一遍之后，大叫一聲：壞了！結(jié)論：A公司賣的錢不僅不夠交稅，還得貼進去4個億！為什么會出現(xiàn)這種情況？在成本不變的前提下，售價越高，溢價也就越高，對應(yīng)的土地增值稅的稅率甚或出現(xiàn)跳檔效應(yīng)（從30%到60%），這多出來的稅，皆由A公司承擔(dān)。這種玩法，你能不虧到姥姥家嗎？說到這里，瀝嘔君再次提醒各位讀者朋友，步入白銀時代后的房地產(chǎn)業(yè)沒有像先前那么光鮮了，很多中小型地產(chǎn)開發(fā)商在融資時紛紛遇到了不小的阻力。但是困難歸困難，在融資的時候一定請睜大您的雙眼，遇到問題時全方位思考一遍，實在不行，就借助專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人士的力量。唯有如此，您及您的企業(yè)才能少走彎路少“踩坑”。源：智慧源 作者：瀝嘔君 版權(quán)歸原作者所有，除我們確實無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)請聯(lián)系我們刪除、分享財稅知識，感謝原創(chuàng)！ |
