重慶人買房，最喜歡的就是盯著新房市場。比如買一套100平新房價(jià)格10000元/平，后期開盤賣12000元/平，馬上就歡呼雀躍，認(rèn)為自己賺了20萬。我每次看到身邊這樣的人，都不禁暗笑，真的賺了20萬嗎？

你從新房市場購買了房子，最后能不能賺錢，其實(shí)并不取決于新房市場漲跌，最關(guān)鍵的就是最后，你要把新房賣出來，必須依靠二手房市場。所以二手房市場的冷熱漲跌，才是影響投資房產(chǎn)收益的真正市場。

棕櫚泉悅江國際目前出現(xiàn)二手比新房便宜三千的情況，

但真的中國距離二手房市場還早嗎？我上周寫了一篇文章，已經(jīng)分析了，中國一線城市已經(jīng)徹底進(jìn)入二手房為主導(dǎo)的市場，現(xiàn)在重慶也會慢慢演化成一線城市的情況。

北京、上海二手房成交量遠(yuǎn)高于新房，數(shù)據(jù)來自易居；

重慶主城區(qū)二手房2018年一共賣了19萬套，其實(shí)也只統(tǒng)計(jì)了主城，區(qū)縣二手房市場幾乎已經(jīng)被冰凍。由于二手房政策干擾少，定價(jià)不被管控，更能實(shí)時體現(xiàn)真實(shí)的樓市情況。

對重慶二手房市場的分析，可以讓我們更清楚的了解重慶樓市。

01.二手房成交兩次腰斬

到家了無疑是重慶二手房中介的老大，其官網(wǎng)上都會公布上個月重慶二手成交量數(shù)據(jù)。但從9月份起，這個數(shù)據(jù)就停止公布了，引起了業(yè)內(nèi)的諸多猜測。

今天我看到了一組驚人的數(shù)據(jù)，也突然明白了到家了官網(wǎng)不再公布月成交量的原因。

重慶主城區(qū)二手房成家量（包含車庫和門面）持續(xù)暴跌，從今年5月高峰期單月成交近16000套左右，到了8月只成交量8800套，出現(xiàn)腰斬的情形。

截圖自幸福里房產(chǎn)大數(shù)據(jù)；

到了9月，直接把我嚇了一跳，單月只有4000來套，環(huán)比八月居然再次腰斬，相比5月份足足下跌了75%！二手樓市已然徹底冰封……

以這樣的成交量，僅僅現(xiàn)有的20萬套二手房幾乎就要賣50個月！

02.新房的活躍只是表象，二手房的冰凍才是真相

重慶新房價(jià)格今年還是微漲的，購房者還在進(jìn)場，2017年底和2018年請客喝茶搶房的人，都還在看著新房價(jià)格的繼續(xù)上漲而暗自得意，“自己今年又賺了幾十萬”，但這一切都無法掩蓋不了重慶二手房的全面遇冷。

或許大家都還抱著買房賺錢的心態(tài)，也沒有去思考過房子接下來是否能夠變現(xiàn)，繼續(xù)買漲不買跌，在新房市場大膽買入。然而開發(fā)商正是利用這樣的恐慌購房心理來加速去化，將房企的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購房者身上，所有人都沉浸在這場房價(jià)上漲的狂歡中。

無論是ZF還是開發(fā)商，都早已深諳“漲價(jià)才能去庫存”的套路。

2015年，重慶市商品房庫存面積高達(dá)4170萬平方米，樓市岌岌可危，晉渝等多家知名房企倒閉，并形成區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

2016年初，重慶出臺樓市去庫存政策，隨即引來外地炒房客的注意，“打飛的到重慶買房”。這批最早入場的投資者無疑賺錢了，但隨后大批追漲的投資者卻大多成了接盤俠……

冷靜下來的人已經(jīng)開始逃離重慶樓市，畢竟房價(jià)的短期波動風(fēng)險(xiǎn)越來越大，重慶樓市不需要跌，只需要橫盤兩年，大部分的投資者就受不了。賺沒賺錢不知道，反正庫存和負(fù)債已經(jīng)徹底甩在了購房者身上。

反倒是開發(fā)商全身而退，金融風(fēng)險(xiǎn)順利化解！

03.2018年平均每個月賣12000套二手房

我們看一下2018年重慶的二手房交易量，可以說去年的重慶樓市牛市，就是靠二手房龐大的交易量支撐的，全年一共交易了19萬套二手房，平均每個月交易12600套。

大量前期低價(jià)購入的房產(chǎn)在二手房市場高價(jià)賣出，形成大面積賺錢效應(yīng)，從而助推了整個重慶樓市的火爆。說直白點(diǎn)，就是大家看見前面買房的人賺錢賺慘了，就心里癢癢的去買房了，唯恐錯過了這趟財(cái)富的列車。

中國人果然是買漲不買跌。

圖片來自易居；

我們在看一下2018年1-5月，平均下來重慶每個月成交了15000套二手房，而當(dāng)時重慶二手房的庫存量才30000套左右，意味著每個月的庫存都被消化過半。供求關(guān)系緊張，這才是去年樓市火爆的原因。

2018年1-5月二手房掛牌/成交走勢，數(shù)據(jù)來自兔博士；

但是看看現(xiàn)在，光鏈家一家中介的二手房庫存高達(dá)128000套，關(guān)鍵重慶還有到家了等其他大中介，實(shí)際上現(xiàn)在重慶二手房掛牌量早已超過20萬套。

這12萬套二手房里面5年內(nèi)的次新房，就高達(dá)3萬套之多，光鏈家一家次新房的數(shù)量，就等同于2018年重慶所有二手房包括老破舊的總和。

現(xiàn)在中介手上是房子多，客戶少，成交難。

重慶二手房現(xiàn)狀就是庫存對比去年暴漲，但是銷量卻暴跌，不得不說很諷刺啊。

7月樓市正火，小樹推文看空后市（鏈接：二手破10萬？成渝樓市拉響了紅色警報(bào)，昔日神盤被人拼命拋售！），被無數(shù)業(yè)內(nèi)人士嗤笑，但不幸的是最后被言中了。

誰來給這些二手房去庫存呢？

04.平均一家門店賣一套二手房？

看一下重慶有多少中介門店，根據(jù)重慶時報(bào)的數(shù)據(jù)，主城區(qū)在2018年5月大概有2800家門店。加上一年來德祐開了幾百家門店，今年我保守估計(jì)，重慶中介門店突破了3200家以上。按照一家門店月成交3套才能保本計(jì)算，至少要月成交上萬套才能維持。

重慶8月份賣掉8000多套二手房，一個門店平均能賣2套二手房，算上二八規(guī)律，就是20%的門店賣掉80%的二手房，重慶有多少門店一個月在二手房市場上打白板？

按照9月份4000套二手房的成交，將有多少中介門店即將關(guān)門？！

05. 房租開始下跌，房價(jià)上漲底氣不足

按國際通用的做法會拿房價(jià)租金比來衡量房地產(chǎn)泡沫水平。按照這個水平來衡量，重慶現(xiàn)在租金回報(bào)都不到2%，甚至不如銀行活期理財(cái)。

2017-2019年，隨著房價(jià)上漲，很多購房者都想當(dāng)然地認(rèn)為房租也會上漲，同時社會上也冒出大量的長租公寓和托管公司，都認(rèn)為租賃市場是下一下藍(lán)海。

但實(shí)際情況是啪啪打臉啊，房租是由收入決定的，隨著房地產(chǎn)市場供給增多乃至過剩，房租卻不斷下降，重慶今年房租呈現(xiàn)下降趨勢，而商業(yè)地產(chǎn)的房租更是慘淡，我們看看某知名中介的租金統(tǒng)計(jì)，短短幾個月從33元一平，跌倒了30元一平，下跌10%左右。

數(shù)據(jù)來自擼房價(jià)；

我的判斷是重慶租金下跌，說明市場上能買房的基本都買了，租賃需求大幅減少；繼而可以推斷，短期之內(nèi)重慶房價(jià)繼續(xù)上漲的底氣不足。經(jīng)濟(jì)規(guī)律可能會遲到，但是從來不會缺席。

預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)重慶二手房價(jià)格還要繼續(xù)陰跌，從而讓房價(jià)租金比回到一個相對合理的范圍之內(nèi)。

06. 潮水退去才知道誰在裸泳

很多人好奇，重慶的房子到底被誰買走了？本地人？重慶本地土著很少有沒房子的，2018年搜房網(wǎng)出了一個數(shù)據(jù)，2017年重慶主城人民只占據(jù)二手房購買人群的15%，其余42.5%一個是外地購房者，另外42.5%是區(qū)縣人民。

看到這里，大家都看明白了重慶二手房為什么在2019年掛牌量暴漲嗎？因?yàn)?年到了，投資客開始拋盤了，我們就打算區(qū)縣的不算投資，但是42%的外地購房者是來重慶定居的嗎？其實(shí)大家心知肚明。

對于普通剛需購房者來講：

1.  最佳的購房時機(jī)已經(jīng)錯過，去關(guān)心房價(jià)的漲跌也沒有意義，接下來只有咬緊牙關(guān)上車或者等待下一輪的房產(chǎn)周期；

2.  對于剛需改善來說，現(xiàn)在不是置換房產(chǎn)的好時機(jī)，一般置換房產(chǎn)都是在牛市前夜，你置換下來的二手房，在接下來的牛市中好賣而且能賣高價(jià)；

重慶新房市場的火爆只是假象，購房者的需求仍然是被刺激起來的，關(guān)鍵是現(xiàn)在新房也不火了。上周有房交會的大利好，而重慶新房一周才賣了2814套，這是不是出乎很多人無腦唱多人的意料。

圖片來自銳理數(shù)據(jù)；

相對于新房市場，重慶二手房市場無人問津已經(jīng)是常態(tài)，但是二手房的遇冷并沒有帶給購房者任何的沖擊，大量的購房需求仍然只眷顧新房，重慶人的新房癌已是深入骨髓。

新房市場活躍，二手市場冰封，越來越多的人都意識到樓市風(fēng)險(xiǎn)越來越大，但卻沒有多少人愿意承認(rèn)。只有當(dāng)投資者把房產(chǎn)拿到市場上變現(xiàn)的時候，才發(fā)現(xiàn)根本有價(jià)無市。

回頭再想想當(dāng)年的樓市去庫存，你是不是已經(jīng)明白點(diǎn)什么了？                                                  

北區(qū)樓盤：

江山樾  魯能星城外灘  棕櫚泉悅江國際 新歐鵬教育城  恒大中央廣場  中交中央公園（驗(yàn)房記）  萬科金域藍(lán)灣  象嶼觀悅府  北京城建龍樾生態(tài)城  藍(lán)光芙蓉公館  萬科四季花城  約克郡壹號半島  魯能泰山7號  萬科觀承   御璟湖山璟園  龍湖九里峰景   綠地新里櫻園  新江與城悠瀾  萬瑞大平層  昱湖壹號  江北嘴壹號院   恒大御龍?zhí)旆?/a>  國美江天御府  愛普新鴻府  華融現(xiàn)代城  舜山府  北岸江山  恒大軌道時代  華僑城  綠地克拉公館  

南區(qū)樓盤：

龍湖春江天鏡  來福士廣場  中交漫山  天譽(yù)智慧城    保利觀塘   和黃御峰  京漢鳳凰城（整改后記）  榮盛華府  鉑悅瀾庭  融匯半島天瀾

西區(qū)樓盤：

融創(chuàng)文旅城  朵力迎賓大道

板塊分析：  

唐家沱 蔡家 龍興  中央公園  悅來生態(tài)城  茶園

樓市評論：

1.禮嘉網(wǎng)紅神盤二手暴跌5000元，投資者全線套牢！房價(jià)倒掛徹底結(jié)束

2.西部陸海新通道奠定重慶西部中心地位？現(xiàn)實(shí)太打臉，又是一廂情愿

3.二手破10萬？成渝樓市拉響了紅色警報(bào)，昔日神盤被人拼命拋售！

4.3月土拍風(fēng)起云涌，地王背后掩蓋的重慶樓市真相

5.用高租金圈錢，借裝修名義融資？這家重慶托管公司大家千萬當(dāng)心

知識星球