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什么叫悲催？ 重慶就叫悲催。 漲的時(shí)間，比其他城市滯后；漲的幅度，比其他城市還低。 剛剛開始漲，就遇到行業(yè)密集調(diào)控期。剛剛漲一點(diǎn)，就又要被政策重錘。 重慶調(diào)控，又要來了。 重慶樓市，又要被一巴掌干到地上了。 這里，真的是短炒客和投機(jī)客的萬人坑。 官媒發(fā)文，重慶調(diào)控即將到來！ 這兩天，中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布了一則新聞： 政府正制定調(diào)控政策，領(lǐng)漲全國樓市的重慶或?qū)⒂瓉硇抡{(diào)整。 注意，中國房地產(chǎn)報(bào)不是什么野雞媒體，而是隸屬于住建部的發(fā)聲渠道。 也就是說—— 這就是來自樓市管理層的蓋棺定論。 甚至，關(guān)于具體的調(diào)控方向也出來了：“主要是新開盤項(xiàng)目備案價(jià)調(diào)整”。 如何調(diào)整“新開盤項(xiàng)目的備案價(jià)”呢？ 以下，為官媒原文的透露—— 已經(jīng)備案的項(xiàng)目，9個月內(nèi)不能調(diào)整備案價(jià)格。 如果要調(diào)整備案價(jià)格必須滿足兩個條件—— 第一，銷售面積，累積突破5萬㎡。 剛開盤，賣都沒賣，漲個屁 第二，前期銷售價(jià)格低于備案價(jià)98折的樓盤，不予漲價(jià)。 前期還在打折，現(xiàn)在還想趁亂漲價(jià)，漲個屁！ 直白點(diǎn)說—— 即將到來的重慶調(diào)控，就是“新房限價(jià)”。 這樣的限價(jià)政策，對重慶樓市有什么影響？ 作為一個剛從重慶調(diào)研回來的耿直少年，我想說的是—— 重慶的新房限價(jià)，幾乎是打斷了重慶樓市的上漲鏈條。 重慶這輪的樓市上漲，極為詭異。 它的行情，并非如其他城市那般“被購買力所引爆”，而純粹是“被土拍所引爆”。 我給大家舉幾個例子—— 重慶的新房跳價(jià)，是從4月底開始的；重慶的連夜排隊(duì)搶房，也是從4月底開始的；重慶的二手房跳價(jià)，還是從4月底開始的…… 4月底，發(fā)生了什么？ 集中土拍！一大波的高溢價(jià)土地！一大波的準(zhǔn)地王！ 同樣是集中拍地，廣州樓面價(jià)同比下降15%，無錫樓面價(jià)同比增長僅5%，而重慶一下子就把樓面價(jià)漲幅干到了53%。 一波土拍，讓重慶新房直接坐地高潮，嗷嗷漲價(jià)了！ 甚至，重慶的二手房掛牌量直線下降，更是從4月底至4月初開始的。 土拍之前，貝殼二手房的掛牌量還有16.1萬套。 土拍之后，二手房掛牌量銳減到14.2萬套。 這說明了什么？ 一場土拍，讓重慶房東直接坐地高潮，捂盤不賣了！ 那么，問題來了—— 為什么這一輪重慶土拍，能玩兒出這么多的高價(jià)地？ 原因很簡單：這兩年，重慶的開發(fā)商餓瘋了！ 這批重慶土拍中，但凡是高價(jià)地頻出的版塊，都是過去兩三年不怎么供地的版塊。 西永、大學(xué)城、蔡家、禮嘉和悅來，長期控制供地，把這些熱門板塊的新房庫存，硬生生熬到了出清。 然后，4月底，集中拍地了。 一個個開發(fā)商，活像餓了兩天的苦孩子，嘴里被塞進(jìn)了奶頭。 嘬，開發(fā)商往死里嘬！不嘬出血來，不罷休！ 三年控地、一朝拍地，讓重慶房企直接坐地高潮，死命出價(jià)了！ 講到這里，大家就應(yīng)該明白了這輪重慶樓市的行情邏輯了—— 地方，餓了房企三年，然后莽了一波，搞出一大票地王。 都賣高價(jià)地，憑啥我不行。 新房，眼看旁邊地王頻出，地價(jià)都快趕上房價(jià)了。 漲！必須漲！面包必須干過面粉。 二手，眼看旁邊新房嗷嗷漲價(jià)，個別新房比二手貴5000元/㎡。 不賣！貴賤不賣！必須吃滿一波漲幅。 這一輪的重慶行情，其根本邏輯是—— 控地拉地價(jià)，地價(jià)拉新房，新房拉二手。 這種玩法，能不能漲房價(jià)？ 能漲，但是不穩(wěn)當(dāng)！ “靠控地來拉地價(jià)”，其不穩(wěn)當(dāng)在于—— 如果后期供地量上來，地價(jià)依舊拉不動。 這波地價(jià)上來，靠的是前兩年的不供地，把開發(fā)商餓瘋了。 但是，今年的重慶供地量，絕壁能把開發(fā)商噎死。 2021年，重慶住宅用地總供應(yīng)量2362萬㎡，接近去年的3倍。 你不是愛搶地么？來，把供應(yīng)拉高3倍，還搶的動不？噎不死你，算我輸！ 4月底的這波集中供地，只是第一輪，后面還有兩輪。 今年年底，天量供地一旦上來，地價(jià)大概率也會下來。 “靠地價(jià)來拉新房”，其不穩(wěn)當(dāng)在于—— 限價(jià)，也就是即將到來的新房限價(jià)加碼。 你不是看著旁邊的地價(jià)嗷嗷漲，眼睛紅的像兔子一樣，心里癢的跟貓撓一樣么？ 是不是也想跟著地價(jià)往上干？ 現(xiàn)在限價(jià)來了：新房價(jià)格，9個月內(nèi)不準(zhǔn)上漲。 旁邊的地價(jià)再怎么漲，跟你半毛錢關(guān)系也沒有。甚至伴隨供地量的加大，地價(jià)下降后，新入市的新房限價(jià)也會跟著下降。 今年年底，限價(jià)加碼、平價(jià)地入市和新房限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下降，就是壓在重慶新房頭頂?shù)娜笊健?/strong> “靠新房來拉二手”，其不穩(wěn)當(dāng)在于—— 如果新房限價(jià)，二手大概率躺地上；如果二手供應(yīng)量太大，二手依舊躺地上。 想靠新房價(jià)格來拉二手房價(jià)格，有兩最基本的前提： 新房價(jià)格，必須不斷上漲，能把需求逼到二手市場； 二手供應(yīng)，也不能過大，被逼入二手市場的需求，會快速清空二手庫存，倒逼二手價(jià)格上漲。 但是，今天限價(jià)政策一出，新房都特么躺了，還拉個屁的二手。 尤其是，重慶的二手房供應(yīng)是如此的大。 之前我們說過，重慶的二手庫存堪稱全國最高的城市之一。 哪怕如今銳減了2萬套，依舊還有14萬套。 選不到新房的版塊，但凡進(jìn)入二手，全都有挑有撿。 比如，蔡家華僑城，看起來只剩兩棟高層，銷售愛答不理。 一看二手—— 蔡家金科城，500套！ 比如，大學(xué)城富力院士廷，看起來靠近地鐵的組團(tuán)售罄了。 一看二手—— 1000多套掛牌，挑到你滿意。 今年下半場，新房限價(jià)后，大概率拉不起重慶爆棚的二手市場。 總有人跟我說，重慶已經(jīng)漲了，為什么你依舊不看好？ 以上，就是我的判斷邏輯。 重慶此輪的行情，很吊詭。 它并不是被需求自由推動，而是充滿人為控盤的陰影—— 控制供地，拉動地價(jià)；借助地價(jià)，拉動新房；憑借新房，拉動二手。 人為控盤的陰影下，充滿諸多不確定—— 比如，饑餓供地拉價(jià)，已經(jīng)不可持續(xù)。今年，又干出2300萬㎡的3倍供地。 比如，地價(jià)拉動新房，似乎根基不穩(wěn)。一波限價(jià)，就能把新房干到地上。 比如，新房拉動二手，略顯風(fēng)雨飄搖。新房限價(jià)遇上二手天量庫存，二手房大概率還會攤成一坨。 這輪新房限價(jià)，打斷了人為控盤的上漲鏈條。 剛剛上漲的重慶樓市，可能又要被一巴掌干到地上了！ 重慶樓市，總能成為短炒客的萬人坑。 過去幾年，嚷嚷著去重慶干一票的人非常多。 但是，你梳理完漲幅之后會發(fā)現(xiàn)—— 干重慶，能賺到大錢的，很少。 重慶，總是極為悲催。 行情來的時(shí)候，就屬它最晚；漲起來的時(shí)候，就屬它漲幅低；剛漲沒多久，就遇上行業(yè)密集調(diào)控，一巴掌又被干到地上。 比如，這一輪。 且不比一線城市，單單說二線。 蘇州、合肥、南京、杭州和武漢，早都漲過一輪了。 再一看重慶，它才晃著大屁股，剛剛站起來。 合肥高新、政務(wù)和濱湖，漲幅干到50%，武漢光谷，漲幅干了30%，而且還沒停，蘇州園區(qū)，基本翻倍了。 再一看重慶，號稱領(lǐng)漲全國，一手才漲了1.4%，二手才漲了1.3%。 合肥眼看快翻倍了，才出政策；光谷都干了30%了，才開始集中搖號。 再一看重慶，剛剛有了起色，限價(jià)就騎臉了。 在這樣的城市，怎么能賺大錢？ 重慶樓市，說白了就是個“資產(chǎn)沉淀的容器”。 進(jìn)來就兜住，兜住就別想走。 別管漲不漲，先讓你沉淀下來。 為什么？ 為什么重慶樓市會是這批樣？ 原因很簡單，昨天的文章《樓市輪動到二線！這兩個最熱的二線城市，該怎么選？》也講過—— 供應(yīng)量大、購買力窮且分散。 這樣的城市，就注定不會率先啟動行情。 等它啟動行情的時(shí)候，別人早漲過一輪了。 等它啟動行情的時(shí)候，行業(yè)早開始密集調(diào)控了。 別人都漲了一大波，剛剛坐下來；政策的巴掌正像雨點(diǎn)一樣啪啪落下來，偏偏你慢騰騰站起來了…… 這種情況下，絕壁干你，就干你！ 重慶說，他們都漲過了，我才剛開始！ 政策說，我不管他們漲沒漲過，我就看現(xiàn)在你蹦起來了！ 重慶樓市的悲催在于—— 總在行情末端，總趕上密集調(diào)控； 漲幅雖然不高，卻總充當(dāng)出頭鳥。 昨天的文章，只是講了我不敢下手重慶的其中一個原因—— 我不敢把幾百萬的不動產(chǎn)，放在一個供應(yīng)量大、價(jià)值分散、購買力弱，且充滿變數(shù)的城市和版塊里。 今年的文章，講的是我不敢下手重慶的第二個原因—— 總被當(dāng)成出頭鳥，總被政策打斷行情，總趕不上口熱乎的。 像重慶這種城市，在全國還有很多。 比如鄭州、濟(jì)南、石家莊等等。 他們能不能漲，能漲。 但是—— 對于這種行情末端才開始啟動的城市，我是真不敢下手，真不敢重倉。 它們不像長三角和珠三角，總站在頭牌。 有錢又有人，但凡政策松動，總是悄咪咪提前上漲。 一個不小心，狠狠打政策一個措手不及，吃滿一波漲幅。 像重慶、鄭州、濟(jì)南和石家莊，這種行情末端的城市，總是漲在政策密集期。 可能你今天重倉，明天就是政策耳光像雨點(diǎn)一樣，干到你臉上。 一波密集攻擊，保準(zhǔn)打得你一臉懵逼。
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