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編者按：城市氣質(zhì)和商業(yè)元素之間的關(guān)系如此微妙，一類元素聚攏起來，往往就是一種性格。《城市好奇心》系列，以時(shí)間為軸，以商業(yè)為卷，觀察城市身上驚現(xiàn)的“你變了”時(shí)刻。此為徐州篇。（點(diǎn)擊查閱更多：東莞、武漢、南京、重慶、深圳、蘇州） 古人云，“彭城之得失，輒關(guān)南北之盛衰”。“北國鎖鑰”、“南國重鎮(zhèn)”，徐州自古便是兵家必爭之地。 如此區(qū)位優(yōu)勢，之于現(xiàn)代城市發(fā)展依然奏效。故今人稱，“徐州之于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，如同上海之于長江三角洲”。 2017年6月，國務(wù)院明確徐州“淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”地位；2018年11月，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略，其作為蘇魯豫皖四省交界的經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，連接南北、貫穿東西，集經(jīng)濟(jì)、交通、人文及軍事戰(zhàn)略區(qū)位于一體。 值得注意的是，所謂“中心城市”不僅是就地理位置而言的，亦是徐州經(jīng)濟(jì)等硬實(shí)力的體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，徐州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，2020年GDP總量達(dá)7320億元，比第二名臨沂（4805億元）多出近2515億元，大有一騎絕塵之勢。 
而隨著1小時(shí)交通圈日漸成型，徐州高鐵可直達(dá)城市達(dá)205個(gè)，串聯(lián)起合肥、沈陽、南昌、石家莊等周邊各省會城市，交通優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。 疊加著地理、交通、經(jīng)濟(jì)、政策等多方合力，徐州商業(yè)亦改變著原始青澀之模樣，邁向了成熟的變軌階段。 萌芽初生到全面更迭， 徐州商業(yè)走過70年 與城市發(fā)展軌跡無異，徐州改革開放后的商業(yè)發(fā)展也歷經(jīng)了萌芽期、茁壯期、發(fā)展期，直至全面期的更迭。 - 商業(yè)形態(tài)變更：街頭小店-百貨爭鳴-新派購物中心
始建于1950年的徐州百貨大樓在市中心，它是徐州市內(nèi)最早的國有零售商店，徐州商業(yè)現(xiàn)代化由此萌芽。但彼時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)單一，貨品品類有限，經(jīng)營方式傳統(tǒng)。至上世紀(jì)90年代，徐州迎來國營百貨黃金時(shí)代。一條淮海路，三大商業(yè)中心，十大商場——百貨大樓、古彭商場、淮西商廈、供銷商場、華聯(lián)商場，人民商場、白云商廈、藍(lán)天大樓，友誼商場、旭光商場。走過國營百貨、連鎖商超階段，徐州商業(yè)自傳統(tǒng)邁向現(xiàn)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2003年，主角是百貨零售業(yè)巨頭金鷹的出現(xiàn)。彼時(shí)，金鷹國際集團(tuán)投資了2.2億元收購徐州國際商廈，建成了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)單體規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目——徐州金鷹國際購物中心。加之金地百貨、金陵百貨入局，以彭城廣場為中心的商圈初具規(guī)模，徐州商業(yè)類型和業(yè)態(tài)品類日趨多元化，新型百貨爭霸時(shí)代隨之而來，又在十年后戛然而止。最先意識到時(shí)代變遷的是金鷹，其進(jìn)入2012年便開始加快全生活廣場戰(zhàn)略布局。同年4月，徐州金鷹人民廣場店開門迎客，主打標(biāo)簽“吃喝玩樂穿一站式消費(fèi)”，以新鮮之商業(yè)形態(tài)，掀起全城打卡熱浪。順應(yīng)時(shí)代步調(diào)，徐州商業(yè)主動(dòng)求變，逐漸晉升為內(nèi)陸最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，引來萬達(dá)、萬科、綠地、榮盛、華潤等房企紛紛下注。2013年，云龍萬達(dá)商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，標(biāo)志著徐州商業(yè)進(jìn)入快速道，而后購物中心如雨后春筍般涌現(xiàn)，蘇寧廣場、淮海環(huán)球港、三胞廣場、和信廣場、大豐壹方城等拔地而起，徐州商業(yè)新貌初現(xiàn)。
但幾家歡喜幾家愁?；蚴撬敛环?，或是經(jīng)營遇阻，期間不乏名噪一時(shí)的商業(yè)體退出歷史舞臺。2005年，百貨巨頭王府井意氣風(fēng)發(fā)進(jìn)軍徐州，卻在2007年無聲無息宣布停業(yè)，華東市場擴(kuò)張第一站宣告失敗。無獨(dú)有偶，同為失意者，還有它們。1987年開業(yè)的徐州老牌商場古彭大廈，2016年宣告破產(chǎn)；農(nóng)工商超市2005年開店，經(jīng)營11年，2016年關(guān)閉；銀座徐州店也在2017年陸續(xù)撤場……- “1+8”商圈拓展：火車站商圈-中心商圈-彭城廣場商圈
當(dāng)商業(yè)形態(tài)經(jīng)歷由街頭小商店到-貨商場-城市綜合體更迭，徐州商業(yè)形態(tài)亦由單一走向復(fù)合，城市商業(yè)中心由淮海路四散延伸。早前，徐州商業(yè)繁華地聚集在藍(lán)天大樓、白云百貨一帶的火車站區(qū)域，而后消費(fèi)首選地移至中心商圈，隨著金鷹、金地、百大等大型商業(yè)項(xiàng)目落地，彭城廣場商圈逐漸冒尖。當(dāng)然，支起徐州在整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的主導(dǎo)地位，非單一商圈之力，而是多個(gè)商圈齊頭并進(jìn)。 具體看，徐州商業(yè)以老城區(qū)中心和新城中心為核心，形成了“1+8”商圈發(fā)展格局，包括1個(gè)市級商圈、8個(gè)區(qū)域新興商圈同步發(fā)展，市級商圈占據(jù)主城核心地段輻射全城，區(qū)域型商圈隨城市東拓南進(jìn)擴(kuò)張分布。外來商業(yè)地產(chǎn)玩家集結(jié)，井噴的城市綜合體，迭出的商業(yè)消費(fèi)新熱度，徐州成了不少外來商業(yè)地產(chǎn)頭部玩家眼中的香饃饃。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頭條不完全統(tǒng)計(jì)，包括金鷹、蘇寧、萬科、萬達(dá)、美的、新城控股等全國性布局的頭部商企已進(jìn)駐徐州市場，重點(diǎn)布局主城區(qū)；未來增量的商業(yè)項(xiàng)目中，萬科、萬達(dá)、新城控股表現(xiàn)活躍。高階玩家集結(jié)徐州，背后折射的是徐州之城市吸引力。 2020年，徐州中心城區(qū)范圍達(dá)573.19平方公里，已是1979年主城面積的14倍。開疆?dāng)U土之外，徐州瞄準(zhǔn)大城市能級自主規(guī)劃，重點(diǎn)推進(jìn)徐州都市圈一體化建設(shè)，區(qū)域輻射帶動(dòng)能力進(jìn)階。- 產(chǎn)業(yè)：工業(yè)底色足，“三二一”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型快
得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及順應(yīng)時(shí)代的優(yōu)化轉(zhuǎn)變，為徐州城市發(fā)展提供了內(nèi)部動(dòng)力。作為全國重要的老工業(yè)基地，徐州曾以煤鹽化工為主要支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)底色足，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一。近年來，徐州加速實(shí)現(xiàn)“三二一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，高端裝備和智能制造、新能源、集成電路與ICT、生物醫(yī)藥與大健康等新興產(chǎn)業(yè)比重日益上升。- 交通：“陸空”立體輻射，強(qiáng)化交通樞紐
以徐州為中心的放射狀立體化綜合交通網(wǎng)絡(luò)，支撐淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市和國家雙向開放綜合樞紐城市建設(shè)。航空方面，因地理位置優(yōu)勢，多條航線經(jīng)停徐州，徐州機(jī)場作為中轉(zhuǎn)機(jī)場發(fā)揮作用。其在2019年旅客吞吐量突破300萬人次，位列江蘇省第五；吞吐量增速達(dá)19.44%，發(fā)展勢頭表現(xiàn)良好。鐵路方面，其作為重點(diǎn)樞紐，規(guī)劃打造米字形鐵路格局，構(gòu)建徐州1小時(shí)交通圈；直達(dá)城市數(shù)量優(yōu)勢明顯，達(dá)205個(gè)城市，運(yùn)送能級與合肥、沈陽、南昌、石家莊等省會城市相當(dāng)。隨未來2030年更多途徑徐州高鐵的開通，更多城市融入徐州1小時(shí)交通圈，徐州對外聯(lián)系將更加快捷。公路方面，江蘇省已規(guī)劃“七縱十橫八聯(lián)”的高速公路路網(wǎng)，加強(qiáng)徐州東部與宿遷和山東的公路運(yùn)輸；徐州市內(nèi)規(guī)劃形成高速公路、城市快速路及城市主干公路等完善的路網(wǎng)建設(shè)系統(tǒng)，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)。地鐵方面，徐州是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)目前唯一規(guī)劃建設(shè)地鐵的城市，由7條城市軌道普線和4條城市軌道快線構(gòu)成，總規(guī)模323.1km。目前1號線已運(yùn)行，新增軌交主要賦能城南城北和城東南方向的新城片區(qū)。隨著徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的影響力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)更多外來人口來徐就業(yè)，且高質(zhì)量人才增加，人口質(zhì)量逐步提升。《徐州市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025）》（征求意見稿）披露，“十三五”期間，徐州每年常住人口增加約5萬人，近年來中高端人才凈流入率居于全國城市前列。另據(jù)今年最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，徐州常住人口908萬人，人口規(guī)模位列江蘇省第三，僅次于蘇州、南京；且城市城鎮(zhèn)化率增速穩(wěn)定。
人口規(guī)模加大的同時(shí)，徐州人均消費(fèi)力也在穩(wěn)步提升。數(shù)據(jù)顯示，2020年徐州居民人均可支配收入31166元，比上年增長4.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37523元，同比增長3.6%；農(nóng)村居民人均可支配收入21229元，同比增長6.8%。
規(guī)模、消費(fèi)力“雙增”，帶來的是社銷總額的上揚(yáng)曲線。據(jù)悉，徐州2020全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額3286.09億元；其中城鎮(zhèn)消費(fèi)表現(xiàn)強(qiáng)勁，城鎮(zhèn)社零總額達(dá)到2743.09億元，占比超83%。衣食住行類傳統(tǒng)消費(fèi)外，主城區(qū)教育、衣著和娛樂消費(fèi)占比較高，對品質(zhì)消費(fèi)有一定需求。綜上，不難看出，徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市各方面硬性條件尚可——經(jīng)濟(jì)規(guī)模與長三角城市溫州、南通、合肥相當(dāng)；人口規(guī)模位于長三角主要城市第二梯隊(duì)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人口流入。可這座在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中一馬當(dāng)先的城市，消費(fèi)規(guī)模卻位于長三角主要城市第三梯隊(duì)，且以傳統(tǒng)型消費(fèi)為重，窘境漸顯。外界眼中，徐州之于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，如同上海之于長江三角洲。但就商業(yè)而言，徐州似未擔(dān)當(dāng)?shù)闷鸹春＝?jīng)濟(jì)區(qū)“定海神針”的角色。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，截至2021年3月，徐州全市商業(yè)存量達(dá)259.2萬㎡，未來兩年擬增145.19萬㎡商業(yè)陸續(xù)入市。全市人均購物中心面積分別為0.28㎡/人，對比發(fā)達(dá)國家/地區(qū)人均購物中心面積1~1.2㎡/人的標(biāo)準(zhǔn)，仍有較大發(fā)展空間。另就租金水平、業(yè)態(tài)表現(xiàn)而言，徐州商業(yè)亦存在很大的提升空間。具體看，2020年，徐州市級商圈租金水平為8-15元/㎡/天，處于長三角主要城市第三梯隊(duì)；滿足基礎(chǔ)生活服務(wù)業(yè)態(tài)供應(yīng)充足，但零售和休閑娛樂業(yè)態(tài)供應(yīng)明顯不足，包括各城市瘋搶的餐飲業(yè)態(tài)。商業(yè)活力方面，徐州新興品牌及新零售品牌進(jìn)駐率，同樣位居長三角第三梯隊(duì)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2020年，上海新興品牌和新零售品牌進(jìn)駐量分別超750家和20家，而徐州對應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為74個(gè)，新零售品牌5個(gè)。
透過上述直觀的圖表與數(shù)據(jù)，可知：徐州商業(yè)市場已走過趨優(yōu)選擇階段，正朝著全業(yè)態(tài)活力進(jìn)階發(fā)展。趨優(yōu)選擇階段:城市出現(xiàn)了多種類型的購物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿足； 全業(yè)態(tài)活力進(jìn)階：城市出現(xiàn)所有類型購物中心，購物、餐飲、及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平，從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿足，典型城市如上海、北京、杭州。
理想豐滿，可現(xiàn)實(shí)亦骨感?，F(xiàn)階段徐州在建商業(yè)項(xiàng)目仍以大而全一站式城市及區(qū)域型購物中心為主流商業(yè)形態(tài)，商業(yè)豐富度有待提升。而完成這場商業(yè)破局之旅，僅有政策之外部引導(dǎo)顯然不夠，還需本土與外來商業(yè)地產(chǎn)玩家們內(nèi)生破局。今年年初，徐州市人民政府發(fā)布了《市政府關(guān)于印發(fā)徐州市2021年度城建重點(diǎn)工程計(jì)劃的通知》，涵蓋了交通、城建、教育、醫(yī)療、商業(yè)等方面，其中德基、少華街商業(yè)街區(qū)的建設(shè)赫然在列。根據(jù)文件，隨著德基廣場、中心商圈少華街地塊商業(yè)項(xiàng)目開工、文廟街區(qū)建成以及彭城廣場地下遺址保護(hù)與展示，徐州市中心商業(yè)日漸繁華同時(shí)，文化氛圍更加濃厚。這些工程建成之后，將繼續(xù)鞏固徐州淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市地位、打造徐州都市圈。徐州商業(yè)朝著多元化、多樣化進(jìn)發(fā)，遍地開花的商業(yè)項(xiàng)目中也不乏特色商業(yè)，為“沉悶已久”的商業(yè)環(huán)境注入新活力。其一，對標(biāo)南京夫子廟的徐州文廟街區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積約4萬平方米，總投資約4億元，將打造成體現(xiàn)徐州歷史的高檔文化品牌和最具代表性、吸引力的精品街區(qū)。該項(xiàng)目目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)于2021年底前竣工。其二，位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地段的徐州德基廣場，是徐州市委市政府“叁重一大”的重點(diǎn)工程，亦是徐州市中心商圈的標(biāo)志性項(xiàng)目，未來將打造成淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大商業(yè)綜合體。項(xiàng)目總建筑面積約51萬平方米，是集奢侈品商場、高端餐飲、影院娛樂、德基美術(shù)館等為一體的高端綜合體商業(yè)廣場。其三，徐州第三座蘇寧廣場——徐州九里蘇寧廣場，該項(xiàng)目建面約18萬平方米，是規(guī)劃中的5號線和7號線交匯點(diǎn)的地鐵上蓋商業(yè)體。不可置否，從商業(yè)發(fā)展進(jìn)程來看，蘇寧廣場整體提升了徐州的商業(yè)高度，而第三座蘇寧廣場也將與彭城蘇寧廣場、復(fù)興蘇寧廣場三子輝映、生態(tài)協(xié)同。盡管商業(yè)破局前路依舊漫漫，但在各方合力之下，徐州這座昔日兵家必爭之地，成為商家必爭之地，無疑是大概率事件。
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