近兩年，南京住宅市場(chǎng)熱度居高不下，玩出了“賣包”、“提首付”的新花樣，成交量?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。而與住宅市場(chǎng)相比，南京的公寓市場(chǎng)近幾年降溫明顯。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，南京的公寓市場(chǎng)在2017年迎來了供求高峰期。當(dāng)時(shí)的投資熱火爆，新房市場(chǎng)一房難求，投資客進(jìn)入不限購、低總價(jià)的公寓市場(chǎng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2017年，南京公寓（含備案為辦公當(dāng)辦公出售的公寓）成交量達(dá)到了25205套。

不過，隨著市場(chǎng)大熱，公寓也迎來了樓市風(fēng)口，同年，南京連續(xù)出臺(tái)政策調(diào)控商辦市場(chǎng)，嚴(yán)禁商改住。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，調(diào)控效果很明顯，2018年之后，供應(yīng)端呈現(xiàn)大幅度回落。之后在2020年2月、2021年3月，”嚴(yán)禁商改住”被反復(fù)提出，公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走低。2021年至今成交3538套，同比去年成交量下降39%。

酒店式公寓近幾年明顯供大于求，市場(chǎng)積壓庫存量150.58萬方，按照近12個(gè)月月均去化計(jì)算，還需要43.3個(gè)月才能去化完。而住宅去化周期僅需要5.7個(gè)月。

2010-2021年40年公寓供求量?jī)r(jià)

政策+市場(chǎng)雙重影響下 酒店式公寓進(jìn)入降溫通道

酒店式公寓本質(zhì)上可以說是一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)兼具了類住宅和投資兩種特性。在新房房?jī)r(jià)高、搖號(hào)難的市場(chǎng)環(huán)境下，一部分投資客選擇低總價(jià)的公寓，用于出租收獲長(zhǎng)期租金。但隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，南京的酒店式公寓進(jìn)入了降溫通道。

降溫的原因，一部分來自于政策層面，新政要求長(zhǎng)酒店式公寓面積不得小于45㎡，而此前，南京市場(chǎng)有很多30-40平米左右的小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，新政出臺(tái)后，提升了酒店式公寓的投資門檻。

另一方面，近幾年南京長(zhǎng)租公寓崛起，貝殼、銀城千萬間、冠寓、朗詩未來寓的品牌公寓產(chǎn)品占領(lǐng)了部分租賃市場(chǎng)，其統(tǒng)一管理、提供物業(yè)服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，迅速吸納了一波對(duì)居住品質(zhì)有一定要求的白領(lǐng)，對(duì)個(gè)人租賃市場(chǎng)造成一定沖擊。

政策和市場(chǎng)雙重影響下，酒店式公寓市場(chǎng)進(jìn)入低迷期。當(dāng)然，這樣的市場(chǎng)行情下，并不是酒店式公寓不值得入手，當(dāng)下的南京市場(chǎng)依然會(huì)有一些值得入手的公寓。

地段+綜合體提升酒店式公寓抗風(fēng)險(xiǎn)能力

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，南京南站、江北核心區(qū)、城北、河西等交通樞紐、城市金融聚集區(qū)的酒店式公寓市場(chǎng)熱度高，是目前的主力成交區(qū)域。

2020-2021年各片區(qū)酒店公寓供求套數(shù)

這背后蘊(yùn)含了酒店式公寓的投資邏輯——地段。交通樞紐可以為酒店式公寓提供客源，南京南站的酒店式公寓，很多業(yè)主購置后托付給酒店運(yùn)營，按年收取租金。而金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，周邊的產(chǎn)業(yè)、寫字樓白領(lǐng)人群、商戶都有可能成為潛在租戶，且這部分人群收入高，愿意支付高租金享受更好的居住環(huán)境。

因此，判斷一個(gè)酒店式公寓是否值得入手重要因素就是地段，只有優(yōu)質(zhì)的地段，才能為后期收益帶來一定保障。

從今年的酒店公寓排行榜來看，TOP3的項(xiàng)目均符合這一特點(diǎn)。榜首的萬科都薈天地位于南京南站，而綠地金茂國際金融中心位于江北核心區(qū)，是江北核心區(qū)的天際線項(xiàng)目，周邊未來將聚集大量的總部經(jīng)濟(jì)寫字樓。

40年酒店式公寓TOP10（2021,1,1-2021,6,21）

除了地段之外，酒店式公寓的另一個(gè)投資邏輯就是是否是綜合體上蓋。一般綜合體都是區(qū)域地標(biāo)建筑，是人流聚集區(qū)域，寫字樓綜合體的成功開發(fā)運(yùn)作，不僅能為區(qū)域提供更為集中、完善的配套，同時(shí)其業(yè)主員工也是酒店式公寓潛在租戶，綜合體體量越大，能級(jí)越高，酒店式公寓后期的潛在租客厚度越高。

排行榜TOP3均是綜合體項(xiàng)目的酒店式公寓，且規(guī)劃能級(jí)較高，均是集住宅、甲級(jí)辦公、主題商業(yè)、酒店式公寓四位一體的項(xiàng)目，薈萃商務(wù)、居住、商業(yè)、休閑、娛樂、文化等多元功能。

而同時(shí)具備了地段+綜合體兩大附加值的酒店式公寓，會(huì)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。是投資公寓產(chǎn)品的首選。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn) 

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