|到了出補丁的時候

文字整理丨黃皚

問：葉老師，杭州買房越來越難，現(xiàn)在杭海杭紹都通了，我買到海寧可行嗎？

答：可不可行要看你通勤方不方便。房子跟鞋子一樣，適不適合只有你自己知道。如果你是在下沙或者臨平附近工作，買到海寧沒有問題。

6月28日，杭州地鐵8號線，杭海城際、紹興地鐵1號線三線將同時通車，實現(xiàn)杭州、嘉興、紹興三地軌道交通網(wǎng)絡聯(lián)通，杭州都市區(qū)軌道交通線網(wǎng)總里程達到391公里。

8號線，將真正把錢塘區(qū)的兩岸串通起來，錢江九橋高峰期擁堵有望緩解。

杭海城際，1.1萬的斜橋，1.7萬的長安，將創(chuàng)下杭州地鐵房的新低，長安很可能搶過許村的風頭，成為融杭第一鎮(zhèn)。

紹興地鐵1號線，將把杭州和紹興兩大名城的市區(qū)緊密聯(lián)系在一起，紹興在杭州都市區(qū)的地位得到提升，杭嘉湖將被杭紹嘉湖取代。

問：我有一套大江東的房子，現(xiàn)在二手房竟然可以掛近3萬。我自己都覺得高了，現(xiàn)在7號線一到大江東都沒有什么人，8號線通車以后，會不會人更少了。

答：如果用本地人坐地鐵的思路，倒可能還真要分流一些反而變少了。但其實，地鐵是線路越密人流越多，所以，8號線通車當然是好事。

至于要不要賣掉，或者說你現(xiàn)在的房子有沒有繼續(xù)上漲的空間，主要看你賣掉以后這個錢能用來干什么，如果沒有地方去還是買房那就沒必要，如果有更好的投資渠道，賣掉也可以的。

對于今年新成立的錢塘區(qū)來說，8號線的通車具有三個重要的意義，第一個意義是融合，有助于下沙和大江東的融合，有助于在大江東核心區(qū)附近打造錢塘區(qū)的政治經(jīng)濟和文化中心。

第二個意義是縱深，大江東是下沙的縱深，新灣是大江東核心區(qū)的縱深，大江東真正進入大開發(fā)大融合的新階段。

第三個意義是宜居，8號線通車以后，大江東到市區(qū)的通勤時間大大縮短，真正成為杭州剛需外溢的宜居地，而人口的流入同時又會進一步加快大江東的產(chǎn)業(yè)和配套集聚，形成一個良性的循環(huán)。

問：為什么杭州的雙限，市場越限反而越難買到，二手房房價越限越高？一個好政策，為什么會這樣？

答：落實房住不炒，杭州是很積極的。至于杭州的雙限政策，最后落得個各方面都不太滿意，原因在于杭州目前還沒有像上海這樣通過積分制對購房者進行細分。

我們來復盤一下杭州樓市，第一步是嚴格的限價和數(shù)百萬的倒掛紅利，吸引了更多原本不想買房的市民涌入，第二步，房票增加，市場變成抽獎，而真實需求者買房越來越難。第三步，真實購房者買房難，只有轉買次新房，助漲了二手房市場的房價。第四步，二手房市場房價上去以后，又進一步放大了倒掛紅利，吸引了更多的房票入市。

這個問題是階段性的，相信有關部門已經(jīng)在準備補丁了。如果參考上海的積分制，給購房者排一排隊，情況會有所改觀的。

問：葉老師,怎么看杭州和一核九星和三縣的投資價值？

答：雖然，杭州剛剛把濱江區(qū)納入了一核，把桐廬和建德又分開成了兩星，但一核九星不會成為杭州城市發(fā)展的主框架，這只不過是杭州推進共同富裕加快市域一體化的新舉措。

我們的觀點，杭州城區(qū)的主體，依舊還是老八區(qū)的一主三副六組團和富陽臨安兩個新城區(qū)。在杭州到桐廬的城際鐵路開通以前，九星沒有大的意義。杭州真正最亮的新星，是杭州繞城周邊的未來科技城，三江匯，會展新城，錢塘科學城這四個整合了產(chǎn)業(yè)、人居、大配套的新城。

問：市北，新房搖號很難，二手房交易又緊張，這樣的情況下，我還應該去買房么？

答：是的，現(xiàn)在改善太難。如果不太急的話，肯定要去買新房試運氣，如果是二手房呢，現(xiàn)在剛交付的品牌二手房就太貴了，像桂語江南都要6萬+了。但是交付五年以上那一批，其實就要性價比高多了，就像順發(fā)恒園一樣的，如果只是為了換個大房子其實性價比是高的。

問：后面會不會房價越來越控制不住了，會導致買不起的狀態(tài)？

答：不會。

問：葉帥你好，三江匯的6號線地鐵口之江潮雙鑰匙公寓買一套投資出租，你覺得如何，租客群多嗎，謝謝。

答：目前來看一般。

問：葉老師，這次坤和美筑搖號是103號，可能有機會撿漏奧林的房子，樓層肯定是差的，值得上車嗎？

答：可以，頂樓比一樓好。不是一樓都可以。

問：葉老師您好，未科的東原印未來和城東新城的錢塘天譽，哪個樓盤更值得繼續(xù)擁有？

答：錢塘天譽更安全。

問：你好葉老師，科技城近綠汀路的有一套華元玉容樁，四百平邊套，沒滿五年1235萬，賣掉合算嗎？還有猶豫期。賣掉之后想買上海一套，可是杭州改善搖號，是相當難。排屋要十年才能去住?，F(xiàn)在自己住著一個八十九平的學區(qū)房，賣了之后，換一個大概的學區(qū)房，覺得不劃算，四房都要一千萬出頭。不夠住了，還不如租一個四房。

答；真的不住玉榕莊，賣掉可以。

問：葉老師，為啥濱康天耀城單價比丹楓四季還高，地理位置明顯還是丹楓好啊。

答：濱江區(qū)的限價沒邏輯，主要還是拿地時機。

問：葉老師，咨詢一個問題，謝謝。我28單身，杭州首套，搖號一年多未果，濱江工作，預算350萬以內。現(xiàn)在也在看二手房了，蕭山華瑞晴廬的價格可接受，是否值得入手，還是繼續(xù)搖號等待？

答：可以的，自住很實用。

問：葉老師您好，請問一下錢江府的房子將來潛力如何？要不要置換到其他地段或者其他小區(qū)，只考慮資產(chǎn)配置的升級。目前是出租狀態(tài)。

答：錢江府邊上的板塊都在變好，你把房子賣掉以后去買新房比較難，現(xiàn)在房產(chǎn)的投資都是比較難的，所以不要輕舉妄動。

問：葉老師您好，搖到了順源府，請問如果大悅城入駐，商場能級怎么樣？會不會比天街差？請您指教。

答：跟天街差不多，會比銀泰靠譜。