在房貸松綁傳聞漫天飛舞之際， 央行終于出臺(tái)了實(shí)質(zhì)性的救市政策。持續(xù)了半年多的萎靡后，房地產(chǎn)終于迎來(lái)了一絲喜悅。一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，忽明忽暗，甚至連為房地產(chǎn)行業(yè)“輸 血”的信托行業(yè)也常受影響。多盈信托研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)未來(lái)仍充滿了巨大的不確定性，一兩年后的市場(chǎng)變化將會(huì)決定投資者當(dāng)下買的信托產(chǎn)品能否安全兌付。 面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不少投資者擔(dān)心信托產(chǎn)品的安全性。

可是投資渠道匱乏的大環(huán)境下，信托產(chǎn)品無(wú)疑還是高凈值人群的首要選擇，怎么樣避開高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，讓投資者既可以獲得穩(wěn)定收益的同時(shí)，又能夠確保資金的安全。

其實(shí)挑選信托產(chǎn)品只要牢牢地把握一條所謂的“融資方法則”，遵循這條法則去挑選產(chǎn)品，就會(huì)迅速而又準(zhǔn)確的挑選到性價(jià)比高的產(chǎn)品

“融 資方法則”第一個(gè)方面指的是融資方可靠性。比如說(shuō)在日常生活當(dāng)中我們要借款給一個(gè)人，首先要考量一下這個(gè)人有沒(méi)有可能還款，他的信用怎么樣，他的違約成本 有多大，有時(shí)候出現(xiàn)的情況是這個(gè)人可能手頭沒(méi)有那么多的錢，但是他還會(huì)想盡各種辦法來(lái)償還借款，因?yàn)樗男庞煤芎?有時(shí)候又會(huì)因?yàn)檫@個(gè)人信用一般，但是他 手頭資金很充足，也就按時(shí)償還借款了。對(duì)于融資方的考量和生活中考量借款人的道理是一樣的。

融資方的可靠性主要表現(xiàn)在注冊(cè)資本雄厚、財(cái)務(wù)狀況良好、企業(yè)誠(chéng)信度高。

不同的行業(yè)，根據(jù)注冊(cè)資本來(lái)判斷企業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以房地產(chǎn)企業(yè)為例，注冊(cè)資本在2000萬(wàn)以上的基本上就屬于二級(jí)資質(zhì)，屬于中等的開發(fā)商，如果注冊(cè)資本超過(guò)5000萬(wàn)的開發(fā)商，實(shí)力相對(duì)雄厚，資金有保障。

注冊(cè)資本只是對(duì)融資方的實(shí)力一個(gè)大概的了解，進(jìn)一步了解的話，需要閱讀企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表從中獲取相關(guān)信息，財(cái)務(wù)報(bào)表晦澀難懂，非財(cái)務(wù)人員一般不知道如何通過(guò)一系列的數(shù)字去捕捉對(duì)自己有用的信息，其實(shí)只要看三個(gè)指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值。

以 資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)舉例，假如一個(gè)融資方的資產(chǎn)負(fù)債率為60%，單單一個(gè)數(shù)據(jù)無(wú)法判斷它的資產(chǎn)負(fù)債率偏高還是偏低，可以選取同行業(yè)的上市公司來(lái)做對(duì)比，如果上市 公司的資產(chǎn)負(fù)債率是70%，某種程度上說(shuō)明融資方并沒(méi)有債臺(tái)高筑，企業(yè)的沒(méi)有太大的還款壓力，投資比較有保障。凈資產(chǎn)對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表中所有者權(quán)益的科目，包 括股本、資本公積、未分配利潤(rùn)和盈余公積，是反映企業(yè)的自有資產(chǎn)，也就是所謂的企業(yè)的身價(jià)。對(duì)于凈資產(chǎn)的判斷主要以融資規(guī)模相比，一般情況下要求融資規(guī)模 不能超過(guò)凈資產(chǎn)的40%，40%是一個(gè)安全邊界，如果融資規(guī)模超過(guò)凈資產(chǎn)的40%，一般被認(rèn)為募集規(guī)模太大，企業(yè)可能會(huì)到期無(wú)力償還。

相 比較凈資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值就更專業(yè)一些，簡(jiǎn)單的講一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷的收到回款，不斷的去購(gòu)買材料，繼續(xù)生產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值就是回款的流入與投資購(gòu) 買支出之間的差額，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不斷的擴(kuò)大生產(chǎn)支出，回款速度慢，這個(gè)指標(biāo)就會(huì)是負(fù)值，資金鏈就有斷裂的風(fēng)險(xiǎn);而指標(biāo)亦正亦負(fù)交叉出現(xiàn)，屬于正常， 企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健;而此指標(biāo)連續(xù)為正值，表明企業(yè)一直謹(jǐn)小慎微，采取的是一種保守的戰(zhàn)略，很容易成為其他企業(yè)的收購(gòu)標(biāo)的。

企 業(yè)的誠(chéng)信度一般可以在上網(wǎng)搜索一下，看看有沒(méi)有企業(yè)之前的一些重大的訴訟和糾紛，如果企業(yè)有發(fā)債的話，債券的評(píng)級(jí)也是一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)。作為現(xiàn)代化的一個(gè)經(jīng)營(yíng) 主體，企業(yè)的契約精神會(huì)直接影響到企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，所以大部分企業(yè)在現(xiàn)金充足的情況下會(huì)有很強(qiáng)的還款意愿?？墒侨绻髽I(yè)連經(jīng)營(yíng)都出現(xiàn)問(wèn)題，那么誠(chéng)信與否 也就不重要了，所以投資者一定要先了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，避免踩到“地雷”，最后血本無(wú)歸。

對(duì) 于融資方的了解不僅僅局限于融資方本身，還要了解融資方的股東背景，我們所見到很多融資方都是大型的集團(tuán)為這個(gè)項(xiàng)目專門成立的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司的實(shí)力一 般，但集團(tuán)公司實(shí)力雄厚，是上市公司，或者國(guó)資委背景，一旦項(xiàng)目公司出現(xiàn)問(wèn)題，這些股東就會(huì)出來(lái)兜底，所以還款不成問(wèn)題。

“融 資方法則”的第二個(gè)方面就是融資方所處的行業(yè)，即信托產(chǎn)品的資金投向，通俗點(diǎn)講就是錢投到哪里去了。一定要選擇熟悉的行業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)最近被很多人視 為高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，可是它的風(fēng)險(xiǎn)卻是為人熟知的，我國(guó)的房地產(chǎn)區(qū)域性比較強(qiáng)，供給和需求決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)，需求的數(shù)量很大程度上由人口的數(shù)量來(lái)決定的，目前媒 體上曝出來(lái)的所謂的“鬼城”，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)率降低所導(dǎo)致的。一線城市人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)下跌的空間有限，所以在選擇房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品時(shí)，一線城 市核心地段的房地產(chǎn)是不錯(cuò)的投資標(biāo)的。

而礦產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別也會(huì)更加復(fù) 雜。礦產(chǎn)屬于大宗交易，與經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)際大宗商品價(jià)格密切相關(guān)，對(duì)于價(jià)格的走勢(shì)判斷需要具備經(jīng)濟(jì)方面的專業(yè)知識(shí)。一般的投資者對(duì)礦產(chǎn)的情況并不能做出準(zhǔn)確 的判斷，所以無(wú)論是處在礦產(chǎn)價(jià)格上升期還是底部徘徊期，對(duì)于此類信托產(chǎn)品一定要謹(jǐn)慎選擇。

“融資方法則”的第三個(gè)方面就是融資方為此產(chǎn)品所愿意提供的風(fēng)控。什么是風(fēng)控?簡(jiǎn)單的講就是萬(wàn)一出現(xiàn)融資方不能按時(shí)償還信托資金的情況，那么這些措施可以在一定程度上保證投資者的本息得到及時(shí)兌付?？偨Y(jié)了一下，大概有以下幾種：

1、 抵(質(zhì))押。抵押一般是房屋和土地抵押，質(zhì)押有應(yīng)收帳款、股權(quán)和票據(jù)質(zhì)押。比較常見的是房產(chǎn)抵押，通過(guò)查閱電子版的抵押證明來(lái)確定抵押是否真實(shí)存在，抵押 率越低，安全性越高。質(zhì)押物的判斷標(biāo)準(zhǔn)也是如此，質(zhì)押率越低，保障性越好。比較常見的是非上市公司的股權(quán)質(zhì)押，因?yàn)樗墓蓹?quán)缺少流動(dòng)性和公允性，所以質(zhì)押 的效力不及抵押。

2、企業(yè)和個(gè)人的連帶責(zé)任擔(dān)保。如果是企業(yè)作保，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況如何， 所處的行業(yè)近期發(fā)展如何，主要考察企業(yè)是否在交易對(duì)手出現(xiàn)危機(jī)時(shí)有能力償還投資者本息;一些知名的企業(yè)主也會(huì)選擇自己個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保，并對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn) 邀請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，相比較企業(yè)擔(dān)保的話，安全系數(shù)會(huì)低一些。

3、政府信 用。此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上屬于緊俏產(chǎn)品，“皇帝的女兒不愁嫁”基本上一出來(lái)便會(huì)受到追捧，只要看到“通過(guò)人大決議，納入財(cái)政預(yù)算“的字眼，無(wú)形中覺(jué)得安全性會(huì) 高一些，當(dāng)然這里面也是可以分情況的，當(dāng)?shù)刎?cái)政狀況是最主要的考慮因素，投資者可以通過(guò)登錄地方政府網(wǎng)站和利用一些媒體信息來(lái)判斷當(dāng)?shù)禺a(chǎn)財(cái)政狀況，原則上 不選擇當(dāng)?shù)厥杖霗C(jī)構(gòu)比較單一，只要依靠煤炭、鋼鐵等作為主要收入來(lái)源的地方政府;不對(duì)一般預(yù)算收入低于20億的當(dāng)?shù)卣峁┤谫Y;對(duì)于縣級(jí)以下的平臺(tái)公司 提供融資，風(fēng)險(xiǎn)敞口比較大一些?？傊荒苊つ康拿孕耪蓬惍a(chǎn)品就絕對(duì)安全。

運(yùn)用“融資方法則”基本上可以幫助投資者挑選一款安全性極高的產(chǎn)品，如果此款產(chǎn)品的收益處于中等以上水平，那么它無(wú)疑就是一款性價(jià)比非常高的信托產(chǎn)品了。其實(shí)挑選信托產(chǎn)品就這么簡(jiǎn)單，千萬(wàn)不能看到高收益不管不顧立馬購(gòu)買，違背了投資最基本的理念，加大投資風(fēng)險(xiǎn)。