產(chǎn)品力，是最重要的護(hù)城河

昵稱73528701 2021-07-19

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在當(dāng)下這個市場，房地產(chǎn)未來的發(fā)展可能是二八法則，20%的大房企吃掉80%的份額，那么剩下的中小房企怎么生存？

這得分兩個角度轉(zhuǎn)換思維來看。

第一個角度是客戶：購房者為什么不選萬科龍湖融創(chuàng)等一線房企的房子，轉(zhuǎn)而買你家？客戶的需求是什么？

“住”。房子是用來住的，那么應(yīng)該考量的是什么？

第二個角度是從企業(yè)戰(zhàn)略和運營方面，中小房企想從虎口奪食，需要更用心。

如果僅僅從“性價比”、“以價換量”等方面去考慮，企業(yè)發(fā)展一定是無法長久的。

比如做好區(qū)域深耕，做好精準(zhǔn)投資，一定要更尊重市場與客戶，要比一線房企花更多的心思。

把這兩個角度融合在一起，有一個共通點：一定要做更好的產(chǎn)品。

私以為小房企對比大房企有一個劣勢同時也是優(yōu)勢，就是對于產(chǎn)品“沒有標(biāo)準(zhǔn)”。

對于一線房企標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，有太多的條條框框，有成本和高周轉(zhuǎn)制約，而中小房企沒有這些包袱，非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品一大特點就是沒有天花板，你可以做得很爛，但卻也可以用最大化的資源和努力去對抗大資本、低成本、大產(chǎn)品線。

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前兩天看去踩盤看了個產(chǎn)品，堪稱驚艷，這就是一個“非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”。

首先是這個項目早期拿地時，是片區(qū)的地王項目，地塊素質(zhì)很好，這家房企拍下地塊，就是要不計代價去做一個標(biāo)桿產(chǎn)品。

所以，也就不難理解，這個項目前期設(shè)計打磨用了將近兩年才面市，這對于很多高周轉(zhuǎn)的大型房企來說這簡直不可理喻，畢竟資金是有成本的，時間也是有成本的，有房企恨不得拿地當(dāng)天出圖、摘牌即開工、三個月就開售。

“慢下來”，才能考慮更周全，才能做出更精細(xì)的產(chǎn)品。我所知道的是，這個項目的團(tuán)隊遍訪全國豪宅，并經(jīng)過幾百個日夜的辛苦打磨，為了做好這個產(chǎn)品付出了極大的心血。

這個項目就是中繪集云筑，是2019年時中繪在鄭州航空港區(qū)斥資15億元拿下的地王項目，也是中繪首個Top級產(chǎn)品。

這個項目創(chuàng)下了多個第一，比如它是港區(qū)第一個邀請多位大師參與打造的項目：建筑邀請上海日清總建筑師宋照青親自執(zhí)筆，景觀則請來了奧雅的李寶章傾情打造，會所室內(nèi)設(shè)計請的是國內(nèi)新銳設(shè)計師CHD創(chuàng)始人郭文超……

做過融創(chuàng)中原壹號院、建業(yè)天筑、康橋諸子廬等頂豪產(chǎn)品的上海日清，是業(yè)內(nèi)知名的豪宅專業(yè)戶，前段時間我還看到宋大師發(fā)朋友圈，日清在2020年獲得了中國建筑學(xué)會建筑設(shè)計獎4項一等獎、2項三等獎，這在業(yè)內(nèi)真的是獨一家。

這次宋照青親自操刀設(shè)計中繪集云筑，做出來的產(chǎn)品確實非常棒。

首期地塊57畝，容積率2.49，本來是可以規(guī)劃十棟樓的，只排布了八棟24-25層的純高層和一個藝術(shù)會所。

這是為什么？只有一個原因——“住”的屬性，為了舒適度。

這樣一來建筑密度只有17%，純高層大戶型的設(shè)計也更純粹，也能讓出來更多的空間去做更豐富的景觀。

第一次看到立面設(shè)計時，就覺得很驚艷：米白色石材結(jié)合玫瑰金色的太空鋁板，純平面板樓設(shè)計，整體看起來非常簡潔挺拔。

而之所以立面如此出彩，除了石材和鋁板外，另外一大原因是整個建筑的窗戶全部采用了填充氬氣的雙層Low-E玻璃。

除了有隔熱、高透光、節(jié)能的優(yōu)點外，集云筑采用的是大開窗，采光觀景視野面至少比普通住宅擴(kuò)大了30%，住宅上使用雙層Low-E玻璃只有一個缺點，就是貴。所以一般高端寫字樓或者豪宅才會采用這樣的配置。

而且，集云筑的窗墻比高達(dá)90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，每個樓棟像一個個透明玻璃盒子，非常有設(shè)計美感。

在北方的豪宅里封陽臺是一個很大的痛點，很多項目為了立面統(tǒng)一禁止封陽臺，這樣一來在北方幾乎有一半時間陽臺是廢掉的。

而中繪集云筑的做法是，為了保證立面的統(tǒng)一和美觀度，未來交付時，在保證陽臺贈送一半面積的情況下開發(fā)商自掏腰包給業(yè)主封陽臺。

項目同時規(guī)劃了雙精裝入戶大堂，采用石材與木飾面、金屬線條結(jié)合，酒店式歸家大堂設(shè)計，并采用智能化電動門，除了更加精致美觀，出入也更加高效便捷。

首期地塊規(guī)劃了8棟樓和一個會所，得益于多是大戶型設(shè)計，只有756戶。

另外讓人驚訝的一點是，項目把五棟樓的首層架空，做了高達(dá)5.7米高的泛會所，在首層架空也計容的今天，這樣的設(shè)計損失了幾千萬的貨值，鄭州市場上已經(jīng)很久沒有做架空層的的項目了。

但對于業(yè)主來說舒適度會是一個超級的提升，整個社區(qū)的通風(fēng)會好非常多，架空層也規(guī)劃成了鄰里會客廳、共享廚房、多彩童夢、共享書吧、健身空間、頤養(yǎng)空間等多功能空間，對于業(yè)主休閑娛樂又多了很多去處。

除了架空層做的泛會所，集云筑還設(shè)計了一個3000多平的藝術(shù)會所，目前已經(jīng)建成，部分空間暫做售樓部使用，后期交付后會作為業(yè)主私人會所使用，里面規(guī)劃設(shè)計的有社區(qū)影院、圖書館、云朵學(xué)堂、健身房、瑜伽室、兒童游樂區(qū)、SPA會所、棋牌室等功能空間。這也是港區(qū)第一個有如此大規(guī)模的會所的社區(qū)。

第一次進(jìn)售樓部時感慨：這是今年見過的最美的藝術(shù)會所之一。

室內(nèi)設(shè)計邀請了新銳設(shè)計師郭文超操刀，內(nèi)部你看到的是各種優(yōu)美的弧線與光影的藝術(shù)結(jié)合：

直徑達(dá)10米的采光天井讓負(fù)一層的室內(nèi)不需要任何照明設(shè)備，讓人想起了巴塞羅那圣教堂的藝術(shù)穹頂。

簽約入駐的樊登書店也是曲線設(shè)計，里面的藏書是我見過的售樓部選書書單里最實用同時最有品味的。

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除了建筑規(guī)劃，另一個讓集云筑付出很多心血的是景觀。他們請來了景觀屆的大師李寶章，依然是從居住出發(fā)，對于歸家、親子、社交、健康、活動等方面做了充分的考量。

在集云筑，所有的景觀都不是密不透風(fēng)只能做“隔離帶”的多重景觀，也不僅僅是一個個好聽的組團(tuán)，而是所有的景觀都是可以觀賞互動游玩的生活配套。

集云筑的景觀在設(shè)計過程中做了無障礙、智能化、全齡化的考慮，這些人性化的細(xì)節(jié)都是為了后期更好的宜居度而設(shè)計的。

比如，整個社區(qū)只要是有臺階高差的地方，都會做無障礙坡度，并做斜角45°拼接，臺階用整石鋪裝并做防滑設(shè)計，休閑座椅都做了圓角防止碰撞。

又比如，除了架空層做的各種鄰里會客廳、共享廚房、多彩童夢、共享書吧、健身空間、頤養(yǎng)空間等功能性空間外，社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了健康步道、林間會客廳、陽光花房、健身器械場地，可以滿足不同年齡階段業(yè)主的需求。

就拿兒童游樂區(qū)來說，這里也根據(jù)孩子的成長規(guī)律和不同階段孩子的活動特點，分成了0-3歲、3-6歲、6-12歲三個階段的游樂區(qū)。

根據(jù)場地分區(qū)，采用安全材料，讓孩子玩得更安全更開心。兒童游樂區(qū)也專門設(shè)置了成人看護(hù)區(qū)，同時設(shè)置有直飲水區(qū)，讓看護(hù)孩子更輕松方便。

更讓人驚喜的是，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了一個大約3600平的草坪廣場，會客廳和花園環(huán)繞在草坪左右，這是個可以讓所有人撒歡兒的極佳場地。

整個景觀采用香樟、烏桕、樸樹、銀杏、櫻花、海棠、桂花、紫薇等百余種苗木全冠移植，做到四季常綠，將歸家動線打造成了一道靚麗的風(fēng)景線，形成了一帶一心多組團(tuán)的社區(qū)大動脈。

集云筑在景觀上采用了海綿城市的概念設(shè)計，可以在下雨時吸水、蓄水、滲水、凈水，可以將蓄存的水釋放并加以利用，同時可以調(diào)節(jié)社區(qū)環(huán)境中的濕度，最大化的保護(hù)景觀的同時，也可以在雨季時避免社區(qū)出現(xiàn)“看海”模式。

另一個讓我感覺到驚艷的是集云筑在戶型上的創(chuàng)新。

疫情后很多人都開始重視如何防疫，集云筑設(shè)計了抗疫戶型，這在港區(qū)尚屬首例。所有戶型入戶后就設(shè)置有洗手臺消殺區(qū)，把病毒細(xì)菌隔絕在外。

以最小的112平戶型為例，這個面積能做到6.4米寬的陽臺、雙衛(wèi)、主臥衣帽間、通透全明戶型，進(jìn)門處洗手間干濕分離設(shè)計，實屬難得。

同時所有戶型都是方正的，沒有一絲浪費。層高3.1米，還有一棟樓層高達(dá)3.15米，全部采用中央空調(diào)設(shè)計，比分體式空調(diào)更節(jié)能、更節(jié)省空間。

這個142平的戶型則設(shè)計了南向四開間，超大橫廳，南北雙陽臺，而且配備了中西雙廚，這樣人性化的設(shè)計，是改善首選。

中繪集云筑另外一個不明顯卻讓人很安心的，是整個社區(qū)采用了智能社區(qū)的設(shè)計。

比如智能安防，通過天使之眼、電子巡查、電子圍欄、智能梯控等多重防護(hù)，讓整個社區(qū)得到安全保障；社區(qū)互動系統(tǒng)，通過綠色科技系統(tǒng)、地庫智能迎賓系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系統(tǒng)、社區(qū)全WIFI覆蓋等等人性化的設(shè)計，讓居住更舒適……

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我們曾經(jīng)介紹過很多用心造好產(chǎn)品的“非標(biāo)”房企，仁恒、永威、濱江、亞新等等，這些房企的規(guī)模也許并不大，但口碑卻不比一線大房企差，核心原因是什么？

產(chǎn)品力，在未來是中小房企更重要的護(hù)城河。

中繪這家房企，看起來很年輕，實際上這是一家在鄭州低頭耕耘了24年的老牌開發(fā)商清華園，曾經(jīng)開發(fā)過清華園、憶江南、大溪地等超級大盤，而奧帕拉拉水上樂園、江南春溫泉酒店及香堤灣親子溫泉酒店是鄭州市大眾耳熟能詳?shù)男蓍e娛樂好去處。

就在去年，清華園集團(tuán)正式更名為中繪集團(tuán)，提出了“與城市共成長”的口號，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運營，文旅板塊，通運航空，物業(yè)服務(wù)，人文教育等六大板塊多領(lǐng)域并進(jìn)的集團(tuán)化公司，這也意味著，這家品牌煥新的企業(yè)，在努力做到更好。

對于很多房企來說，在港區(qū)做項目都是控制成本，控制面積，降低總價，走剛需走流量，理論上集云筑地塊也可以這么做，但中繪拿下地王做集云筑這個項目，不計成本近兩年的產(chǎn)品研發(fā)，集中力量做品質(zhì)，證明中繪就是要放下過去，低調(diào)做出好產(chǎn)品，做出口碑，驚艷市場。

這個項目，是中繪的口碑之作，絕對值得關(guān)注。