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年初的時候我跟大家梳理過地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，當(dāng)時我是覺得集中供給政策出來之后可以讓土地成本下降，當(dāng)時我是覺得土地出讓是需要實繳保證金的，集中供給會讓一些資金緊缺的小房企公司喪失機(jī)會，擁有資金實力雄厚的大房企就有更多機(jī)會??《糞坑變茅坑，烏雞變鳳凰》
對于房企來說，土地就是面粉，如果沒有面粉就做不出面包，原本面粉買貴了，那我可以向買面包的消費(fèi)者轉(zhuǎn)移成本，但如今面包（房產(chǎn)）被政府限價，使得房企的利潤率大幅下降。從整體來看，政府通過土地幾乎拿走了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈90%-95%的利潤。 這對于房企來說，不買面粉，做不了面包。買了面粉，賣面包賺不了錢，橫豎都得死，于是最近天津第二批集中供地很少房企報價了。原本計劃于8月20日進(jìn)行的第二批集中供地出讓活動延長至8月31日。 土拍政策做了調(diào)整，天津市下調(diào)了地塊的最高限價，出讓地塊的溢價最高為15%，此前相關(guān)地塊的最高溢價為50%，最低為20%。61宗地塊中降幅超20%的有53塊，并且有搖號限制，減緩搶地內(nèi)卷。 這是好事，說明房地產(chǎn)企業(yè)之間不用內(nèi)卷搶地了，接下來各地區(qū)的供地政策應(yīng)該也會跟隨調(diào)整，接下來土地的溢價率會開始下降，那么房地產(chǎn)利潤率的拐點就可能出現(xiàn)。我們沒辦法準(zhǔn)確判斷這個拐點什么時候出現(xiàn)，因為需要博弈政策，但后面應(yīng)該不會比現(xiàn)在變得更差了。加上前段時間保利大股東出手增持，我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯可能出現(xiàn)變化，這個變化是積極的。 之前我去跟基金經(jīng)理訪談?wù){(diào)研的時候，其中一個基金經(jīng)理跟我聊過，他去找大國企房企的人聊天，他們看到土拍溢價覺得還不錯，這些溢價的土地都被搶去了，而他們自己是偏猥瑣防守的，拿地的時候都是非?？酥?。 作為國企他們可能都明白監(jiān)管壓制房價的決心，溢價拿地是沒有太大意義的。他們揣著大量現(xiàn)金等著這些溢價買入土地的，上杠桿買土地的，爆倉之后以低價來接盤。 所以，萬科保利金地等都是沒什么基本面問題，只是整個行業(yè)受政策壓制，行業(yè)情緒，基本面都不行，那么市場對于萬科保利金地都不待見，但最終大概率是他們出來收割。 另一邊，恒大昨晚也發(fā)公告稱確認(rèn)出售公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于恒大新能源汽車和恒大物業(yè)的部分股權(quán)，市場猜測來接盤抄底的公司里面就有萬科和保利。 有朋友覺得很奇怪，為什么萬科保利和恒大的股價一起漲，賣資產(chǎn)和買資產(chǎn)究竟哪一方是利空哪一方是利好？理論上趁機(jī)抄底買資產(chǎn)的是利好，實在沒辦法變賣資產(chǎn)維持生計的是利空。恒大賣掉資產(chǎn)之后活下去的概率大大增加，但從此也退出了一線地產(chǎn)商領(lǐng)域了，要東山再起難度較大。 但因為兩邊之前都是過度殺估值的，市場對整個房地產(chǎn)行業(yè)都極度悲觀，連做商業(yè)地產(chǎn)的都帶下水了。大家可以簡單理解為，原本市場認(rèn)為兩個人都要在這輪寒冬中死去，但最終兩個可能都能活下來了。 只不過其中一個通過這次寒冬試練變得更強(qiáng)壯了，而另外一個飽受寒冬折磨病痛纏身變得更加弱小。那么市場首先就要糾正對兩個人都死去的預(yù)期，所以兩邊都大漲了。接下來再修復(fù)那個變強(qiáng)壯的人變強(qiáng)壯的預(yù)期。 隔壁老嚴(yán)有不同觀點，大家可以去看看??《比預(yù)想要來得早的重磅信號》 總之，一個好消息與一個壞消息。 好消息是苦逼的地產(chǎn)股終于看到一絲曙光了，結(jié)合之前保利大股東出手抄底，他們可能站在大氣層看到了些什么，地產(chǎn)行業(yè)拐點可能臨近了。壞消息是要再來一個漲停才能解套。即使最近幾天地產(chǎn)股大漲，但回頭算年初至今漲跌幅，萬科-19.48%，保利地產(chǎn)-20.42%，金地集團(tuán)-15%，而寧德時代是+47.39%。 今年我選擇做一名端水大師，雖然我手上一批鋰電光伏軍工漲得兇猛，但手上一批銀保地也被狠狠地爆錘。吐槽下自己，順便補(bǔ)上昨晚沒有的動圖。 數(shù)據(jù)來源：Wind ....... 大家覺得這篇投資干貨有用，今晚就幫我到文末右下角點個贊吧。也可以點擊文末左下角“分享”給更多朋友。 |
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