|
城事·第31期 丁酉年·雨水刊 莘城中央公園雕塑，莘莊閔城路（天袁地訪作品，題圖） 莘莊地區(qū)，乃至鄰近的七寶、大虹橋地區(qū)，一直以來是上海外環(huán)線沿線的房價最高的地方之一，甚至與部分中環(huán)以內(nèi)的區(qū)域相比也毫不“遜色”，究其原因，其實不難得出，莘莊的優(yōu)勢在于其配套設(shè)施比之外環(huán)以外地區(qū)，以及部分中環(huán)、外環(huán)以內(nèi)陸區(qū)顯得相對優(yōu)渥。 當(dāng)然，我們事先聲明，正如社會廣大人士的共識，高房價是年輕人的夢想殺手，是吸納人才戰(zhàn)略的天敵，但是，首先這不是莘莊一地的現(xiàn)象，這是一個復(fù)雜的社會問題。其次，讀完本文，您就會發(fā)現(xiàn)我們并不為高房價叫好，也絕對不認為高房價是一個健康的發(fā)展方向，甚至我們無意去討論房價的高低。但作為一個相對比較有比較價值的參數(shù)，還是可以幫助我們橫向比較各地區(qū)的價值優(yōu)劣。最后，我們也沒有貶低其他地區(qū)的意圖，只是想通過莘莊一地的案例分析，試圖分析一下莘莊的崛起模式。 將要取代地鐵莘莊站現(xiàn)有建筑的天薈TOD Town藍圖（網(wǎng)絡(luò)圖片） 那么我們就要問：莘莊既有的配套設(shè)施是如何發(fā)展起來的？未來又有哪些配套設(shè)施會繼續(xù)加持莘莊地區(qū)的發(fā)展呢？本期將對這兩個問題進行一下深入的探討。 莘莊配套發(fā)展的兩種動力：接收與自生 與嘉定新城、松江新城、浦東南匯新城這些外環(huán)以外的核心地區(qū)的配套主要靠投資來驅(qū)動不同。莘莊的配套完善發(fā)展的機制有兩種：一種是因為莘莊地區(qū)緊鄰上海市中心擴張的邊緣，可以接受到市區(qū)發(fā)展的輻射；另一種來自于莘莊本身作為閔行區(qū)政府所在地，而具有的政治經(jīng)濟優(yōu)勢。一外一內(nèi)構(gòu)成了這種雙重驅(qū)動。 先來說說第一種動力機制： 接收中心城區(qū)的外延輻射 上海自1291年建縣以來，有500多年時間其“縣城”始終位于黃浦江邊的老城廂、到1843年上海縣城北郊今外灘一帶劃給英國人作為租界，才有了驚天動地的變化。1863年英美租界合并為公共租界與法租界以及華界（上?？h）形成一個“三足鼎立”的大上海。 20世紀10-20年代的上海政治格局 1927年上海特別市成立（上?？h僅保留今徐匯/閔行南部等不多的地區(qū)），上海市區(qū)脫離江蘇省直屬中央，直至今天。經(jīng)歷“大上海計劃”，兩次淞滬戰(zhàn)爭，1943年歸還租界等各種事件，上海的疆界和中心不斷變動，但直至1945年抗戰(zhàn)勝利，肅清汪偽政權(quán)，才真正建立起了大家熟悉的城市行政區(qū)規(guī)劃，才有了黃浦、靜安、虹口等區(qū)劃。 解放后，上海市先是從江蘇省并入大批郊縣，其中就有上?？h。而市區(qū)也慢慢拓展到徐家匯、改革開放后拓展到漕河涇、然后90年代中期的南方商城、之后地鐵一號線在1997年延伸到莘莊，整個上海主城中心城區(qū)一站一站穩(wěn)步向外推進。 上海主城區(qū)每往外走一步，新拓展的城區(qū)都是僅僅貼著“舊城”的邊緣，這樣就可以充分利用舊城的資源，而新城與舊城之間的城鄉(xiāng)間隙也逐漸彌合。從下面一系列圖中，尤其可以看出這樣的變化。 1978年的上海市區(qū)地圖（國內(nèi)公開出版），上海市區(qū)的西南邊緣在漕河涇一帶。圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。 1982年的上海市區(qū)地圖（外媒繪制），上海中心城區(qū)與七寶、莘莊之間還是農(nóng)田為主。圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。 1983年的上海市區(qū)南部地圖（外媒繪制），滬閔路過了漕河涇兩側(cè)基本沒有建設(shè)。圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。 1989年的上海市區(qū)地圖（國內(nèi)公開出版），長寧區(qū)、徐匯區(qū)將原上?？h的新涇鎮(zhèn)、漕河涇鎮(zhèn)、龍華鎮(zhèn)等并入，虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開始出現(xiàn)，此時的閔行區(qū)（老閔行+吳涇）在地圖上單獨標出，浦東尚處于開發(fā)開放前夕。圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。 1995年的上海市區(qū)地圖（國內(nèi)公開出版），此時上海內(nèi)環(huán)已經(jīng)基本建成，市區(qū)地圖第一次出現(xiàn)了外環(huán)線，這張圖上可以清晰地看到莘莊與徐匯漕河涇之間仍然存在大片的空地（主要位于古美路街道，當(dāng)時還屬于梅隴鎮(zhèn)北部）。 早期莘莊的人口，就業(yè)可以去上海中心城區(qū)。徐匯區(qū)的第六人民醫(yī)院、第八人民醫(yī)院、各類民辦學(xué)校、徐家匯的商場等基礎(chǔ)設(shè)施，可以被莘莊及周邊區(qū)域共享，進而降低成本，使得莘莊作為上世紀九十年代末期的新城低成本地向外擴張，從靠近莘莊地鐵站的南北廣場一直拓展到如今的上?？党桥c春申塘沿線。 2009年的上海市區(qū)地圖（國內(nèi)公開出版），此時上海外環(huán)線內(nèi)的建設(shè)量已經(jīng)比較密集，莘莊與市區(qū)之間基本沒有空隙，內(nèi)外環(huán)之間的中環(huán)已經(jīng)部分建成。 如果以投資總量而言，與松江新城、嘉定新城相比，市里對莘莊的投資幾乎可以忽略，而上世紀九十年代末期的一號線甚至由閔行區(qū)自掏腰包承擔(dān)了大部分費用，而之后，莘莊獲得了巨大的成功，被稱為“莘莊奇跡”。 同樣的，12號線延伸至七莘路站，填補了七寶與莘莊之間的間隙，莘莊商務(wù)區(qū)因此在這樣一片生機勃勃的土地上生長發(fā)展起來。 作為“滬昆高速公路”、“滬金高速公路”的終點和滬閔路高架的起點，的莘莊是上海西南地區(qū)對內(nèi)對外的門戶樞紐。上海以外的新上海人和原先中心城區(qū)的老上海們都能接受莘莊的地理位置，他們來到莘莊，在門戶的位置住下，并帶給了莘莊無數(shù)的繁榮。 再來說說第二種動力機制： 成為上?？h城之后的內(nèi)生動力 1960年12月，在閔行鎮(zhèn)劃為上海的工業(yè)衛(wèi)星城單獨成區(qū)之后，莘莊接過了這份重擔(dān)，成為了上?？h縣治，也就是縣城，不要小看這一步，這給今日莘莊的配套繁榮奠定了無法替代的基礎(chǔ)優(yōu)勢。 1960年代初，莘莊幾乎是全上海最小的縣城，當(dāng)時比較大的縣城如松江、嘉定的縣城建成區(qū)面積都在莘莊三倍以上。這是由于這些老縣城的發(fā)展都是以幾百年為范疇的。而莘莊的格局，尤其是老鎮(zhèn)區(qū)今天的格局面貌的雛形卻都是1960年代之后才慢慢形成的。
1930年代的莘莊附近及鎮(zhèn)區(qū)地圖（上：日軍航拍繪制，下：莘莊鎮(zhèn)志） 莘溪被填改成莘浜路之后，莘莊建成了東西向的莘南、莘浜、莘建、莘松、莘潭和南北向的莘東、莘凌、莘中、莘建支路、莘西等道路。以莘浜、莘建、莘松路為骨干道路，莘浜路為商業(yè)街、并有鎮(zhèn)政府；莘建路辟于1960年，有中共上?？h委、縣政府及縣級機構(gòu)、莘莊鄉(xiāng)政府；莘松路有縣醫(yī)院、縣體育館、文化館、工人俱樂部。這些機構(gòu)的設(shè)立，給如今的莘莊的教科文衛(wèi)齊全的配套設(shè)施奠定了決定性基礎(chǔ)，無論今后他們?nèi)绾伟徇w，他們都沒有離開過莘莊的土地。 1979年改革開放后，莘莊也緊跟潮流，逐步形成新街區(qū)，鎮(zhèn)東北部和西部為工業(yè)區(qū)，市、縣屬工廠分布其間；北部和西北部為當(dāng)年的新建住宅區(qū)，辟筑莘瀝路、莘北路、西環(huán)路等等，莘松新村的街坊一再擴大；商業(yè)和飲食服務(wù)業(yè)集中于莘浜路，莘建路西段分列縣級機關(guān)，東段開設(shè)五金、交電、百貨、食品等商店。
1986年的莘莊鎮(zhèn)區(qū)地圖（據(jù)莘莊鎮(zhèn)志），標準的郊縣縣城的配置。 1992年9月26日上?？h撤縣并成新的閔行區(qū)后，原有的上?？h政府機關(guān)樓被普遍棄用。新的政府機關(guān)選址位于新筑的水清路一帶。隨著區(qū)級政府機關(guān)的重心東移，莘莊的鎮(zhèn)區(qū)開始大規(guī)模地東進，跨過七莘路、北橫涇向東發(fā)展。 1997年7月1日，全長5.25公里的上海地鐵一號線南延伸段(錦江樂園～莘莊)正式通車，莘莊的城鎮(zhèn)發(fā)展迎來了一個新的階段，莘莊南廣場區(qū)域雖然起步較晚，但發(fā)力迅速。在一號線延伸通車的十多年后，仲盛世界商城、上海城市劇院、閔行區(qū)圖書館新館、閔行區(qū)青少年活動中心等在這一帶形成了新的文化中心。
莘莊鎮(zhèn)區(qū)地圖（國內(nèi)公開出版），此時框架已拉的比較大，配套已相對比較完善。 早在莘莊鎮(zhèn)政府選擇北遷到疏影路、七莘路的時候，其實就已經(jīng)能看出莘莊“北進”的端倪，但因為缺少軌道交通的支持，其勢頭一直不及“東進”來得明顯。但2015年12月19日，上海軌交12號線現(xiàn)有規(guī)劃段全線貫通，莘莊商務(wù)區(qū)北部的七莘路站正式啟用。一個新的時代在向莘莊招手，經(jīng)歷了莘莊老鎮(zhèn)、東進、南拓時代之后，“北進”將是又一個熱點話題。 綜上所述，這個昔日名不見經(jīng)傳的小鎮(zhèn)，目前聚集了近30萬人口，商業(yè)繁榮，配套設(shè)施相對齊全，生態(tài)、宜居。在仲盛世界商城、莘莊龍之夢落成之后，加之原有遍布的大賣場，以商場娛樂和生活舒適度而言，莘莊基本不亞于浦東不少的中環(huán)內(nèi)版塊。如果說借助了軌道交通、高速公路等城市中心邊緣的地緣優(yōu)勢，莘莊獲得了較快的發(fā)展速度的話，那么莘莊自身利用區(qū)域政治、文化乃至地理中心的優(yōu)勢，更多是依靠內(nèi)在條件而獲得今天的成績。 我們可以說，莘莊不是投資拉動的，莘莊是自發(fā)地生長出來的。 下面，我們從商業(yè)、教育、醫(yī)療等方面的配套設(shè)施來說說莘莊未來的發(fā)展。 商業(yè)配套 莘莊的商業(yè)配套主要有仲盛世界商城、莘莊龍之夢、即將開業(yè)的VIVO CITY的怡豐城、中鐵諾德金街等等……你方唱罷我登場，目不暇接。其中，仲盛世界商城在整個上海來說商業(yè)面積位列前列，而即將開業(yè)的怡豐城的體量、規(guī)模、業(yè)態(tài)均能與閔行區(qū)去年開業(yè)的七寶萬科廣場相媲美，共同構(gòu)筑沿七莘路的商業(yè)帶。 從動力機制上來說，這些商業(yè)配套并不局限于本地，如怡豐城，很可能如同七寶萬科廣場一樣，吸引閔行區(qū)以外甚至通過虹橋樞紐而來的外省游客。 商業(yè)配套發(fā)展指數(shù)：☆☆☆☆☆ 教育配套 莘莊周邊有不少好的教育資源。 基礎(chǔ)教育階段，距離莘莊不遠的七寶外國語小學(xué)、文來中學(xué)、上寶中學(xué)、協(xié)和雙語學(xué)校都是上海全市響當(dāng)當(dāng)?shù)膶W(xué)校，而公辦學(xué)校方面，莘光學(xué)校、莘松中學(xué)也是閔行區(qū)全區(qū)排的上號的公立好學(xué)校。 高中教育階段，近年閔行區(qū)強勢引入華師大二附中紫竹校區(qū)、交大附中閔行分校、上師大附中閔行分校、上海市向明中學(xué)浦江校區(qū)、上海市第二中學(xué)梅隴校區(qū)、上海外國語大學(xué)附屬閔行外國語中學(xué)……加上咱們自己的本土寶貝，七寶中學(xué)、閔行中學(xué)、上寶中學(xué)，雖然給老師們帶來了壓力，但造福的是追求上進的閔行學(xué)子。 高等教育方面依托閔行區(qū)有全國著名的上海交通大學(xué)（七寶校區(qū)、閔行校區(qū)）、華東師范大學(xué)等，還將開建亞歐商學(xué)院、上海戲劇學(xué)院，學(xué)術(shù)氣息濃郁。 其發(fā)展的動力機制，有服務(wù)于閔行本土的內(nèi)生動力學(xué)校，如莘光學(xué)校。也有服務(wù)于上海全市乃至全國的高中學(xué)校和高等學(xué)府。 基礎(chǔ)教育發(fā)展指數(shù)：☆☆☆☆ 高中教育發(fā)展指數(shù)：☆☆☆☆ 高等教育發(fā)展指數(shù)：☆☆☆☆☆ 醫(yī)療配套 莘莊商務(wù)區(qū)所在的莘莊本身有二級甲等的復(fù)旦大學(xué)附屬閔行醫(yī)院（閔行區(qū)中心醫(yī)院），目前準備往三級醫(yī)院努力。而顧戴路沿線的復(fù)旦大學(xué)附屬兒科醫(yī)院則是上海最大的三家兒童?？漆t(yī)院之一，全國聞名。 而莘莊往北驅(qū)車十余分鐘，嘉閔高架沿線的新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心正在如火如荼的建設(shè)。園區(qū)內(nèi)的一期建設(shè)項目包括百匯醫(yī)院、泰和誠腫瘤醫(yī)院、兒童醫(yī)院、婦產(chǎn)科醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、美容醫(yī)院、骨?？漆t(yī)院，合作品牌包括上海第六人民醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)兒科醫(yī)院等。新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心會利用技術(shù)優(yōu)勢為患者搭建一個有特色的、注重服務(wù)質(zhì)量的平臺。 從發(fā)展動力機制上來說，復(fù)旦大學(xué)附屬閔行醫(yī)院原本服務(wù)于閔行本土，但目前也吸引了不少松江、奉賢的患者前來就醫(yī)。而復(fù)旦大學(xué)附屬兒科醫(yī)院、新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心的影響范圍早已突破了上海的行政邊界。 醫(yī)療配套發(fā)展指數(shù)：☆☆☆ 當(dāng)然，莘莊在許多方面尚存不少短板，還需要逐漸完善。不過，莘莊在2040規(guī)劃中被列入主城副中心之列，如此這般，莘莊的發(fā)展就不會按下暫停鍵。 通過本文，希望大家對莘莊及周邊配套設(shè)施的生長機制有所了解，對莘莊未來的配套設(shè)施有所展望。 *部分圖片資料來源于“空愁士的博客”。 【城事】小調(diào)查，歡迎參加 莘莊系列精彩回顧 |
|
|
