一、房產(chǎn)買賣

（一）房產(chǎn)買賣的稅費情況

私有普通住宅房產(chǎn)交易時稅費需要區(qū)分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿兩年，已滿兩年的房產(chǎn)還要區(qū)分是否滿五年，收費標準各有不同。使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產(chǎn)所在地的政府指導價，親屬之間為節(jié)省稅費可按地區(qū)最低指導價交易過戶。房產(chǎn)買賣稅收比較復雜，為此我們特意制作《個人買賣住房應繳納各項繳稅一覽表》，讓您一目了然。

二、房產(chǎn)繼承

房產(chǎn)繼承是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。

（一）房產(chǎn)繼承的稅費情況

1.繳稅

見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

2.公證費

北京市繼承權(quán)公證費用：（依據(jù) 京發(fā)改[2019]31號文件）

公證處辦理財產(chǎn)繼承、贈與和遺贈收費標準：

①受益額20萬元（含）以下的部分，0.9%；

②20萬元-50萬元（含）的部分，0.7%；

③50萬元-500萬元（含）的部分，0.5%；

④500萬元-1000萬元（含）的部分，0.3%;

⑤1000萬元以上的部分，0.1%。

證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

3.房管局辦理過戶收費

登記費：住宅 80元/套。

房屋所有權(quán)證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。

（二）繼承過戶申報材料

1.登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權(quán)證原件。

4.繼承權(quán)公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

5.房屋登記表、房產(chǎn)平面圖二份。

房屋遺贈的，還應當提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區(qū)央產(chǎn)房繼承、遺贈的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

（三）辦理免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人繼承或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、

繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件、

房屋所有權(quán)證原件及復印件。

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復印件；

三、房產(chǎn)贈與

（一）房產(chǎn)贈與過戶的稅費情況

1.繳稅

房管局會對所贈房產(chǎn)重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3％；印花稅為房管局評估價的0.05％。詳見Part 2《普通住房三種過戶方式繳稅情況對比一覽表》

２.其他費用

一般而言，贈與要繳納公證費、評估費、登記費。房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費為每宗80元（每多一位受贈人，則加10元）。

（二）贈與公證與親屬關(guān)系公證

（三）辦理免稅手續(xù)時所需證明材料

辦理個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個人所得稅手續(xù)時，需要提交以下材料：

《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當事人的身份證明原件及復印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復印件）、房屋所有權(quán)證原件及復印件。

屬于下面兩種情形的，還應當分別提交相應證明材料：

1.親屬之間無償贈與的，應當提交：

①無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復印件； 

②無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復印件。 

2.無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應當提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復印件。

 注： 已購按經(jīng)濟適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應當提交補交土地收益的證明。

標準價、優(yōu)惠價房改房贈與的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區(qū)央產(chǎn)房贈與的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

注1，上表中“特定親屬”的范圍為：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；此外，無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的，同樣暫免征收增值稅和個人所得稅。　

注2，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更，免征契稅。包括：1房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，2房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，3房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額。　　

注3：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。（《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財稅[2009]78號）第三條。

舉例說明：現(xiàn)值500萬原值100萬、90平以上普宅，70年產(chǎn)權(quán)，自用5年以上家庭唯一住房，從繳稅的角度考慮，分別計算：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與這三種方式各需要交納什么費用？總計是多少？

回答：房產(chǎn)買賣：增值稅0+個稅0+契稅7.5萬=7.5萬房產(chǎn)繼承：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶）：增值稅0+個稅0+契稅0=0房產(chǎn)贈與（配偶以外的特定親屬）：增值稅0+個稅0+契稅15萬=15萬房產(chǎn)贈與（非特定親屬）：增值稅0+個稅約為100萬+契稅15萬=115萬

房屋過戶的三種方式差異較大，在特定情況下，單就稅費成本而言可以有最優(yōu)選擇。但值得注意的是，根據(jù)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》，受贈方再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，需繳納20%個人所得稅。過戶房產(chǎn)使用贈與方式還是交易過戶方式劃算，要看對房屋后續(xù)的打算。若考慮通過贈予方式來改變房屋產(chǎn)權(quán)，需要將后續(xù)房屋處置成本考慮進去。

另外，依據(jù)2016年2月17日財政部發(fā)布的《財政部關(guān)于調(diào)減房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅的通知》，個人購買家庭唯一住房且面積在90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。此處契稅優(yōu)惠不再區(qū)分“普通住宅”與“非普通住宅”。

1.2016最新房產(chǎn)（買賣、繼承、贈與）過戶手續(xù)、稅費比較分析全攻略

裁判要旨：房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)贈與是房產(chǎn)過戶的三種基本方式, 可是對于每種方式各有什么利弊？所涉及到的手續(xù)和稅費情況又是怎樣的？大部分人可能都“傻傻分不清楚”。結(jié)合財政部最新出臺的調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅的最新通知 財稅【2016】23號，易居房產(chǎn)律師團隊特將以上三種方式進行比較分析，供當事人和法律同行參考。

2.二手房買賣過戶合同申報交易價格過低，因稅務(wù)機關(guān)追繳而增加的稅費及相應的滯納金、罰金，應由誰承擔？

裁判要旨：買、賣雙方當事人在提交登記機關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，登記機關(guān)按照真實價格核算并追繳相應稅費，導致交易稅費增加，對增加部分稅費的負擔雙方當事人不能協(xié)商一致，當事人在合同中約定的稅費負擔只是針對虛構(gòu)價格的合意，因此增加部分稅費的負擔，應當由當事人按照法律規(guī)定負擔。

3.二手房需繳納哪些稅費？法律規(guī)定應如何/由誰來繳納？不足以證明中介“明知”而故意隱瞞買房系購買二套房增多的轉(zhuǎn)讓稅費由賣方承擔？！

裁判要旨：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。本文案例中，中介公司提供了房屋中介服務(wù)，促成了買賣雙方訂立房屋買賣合同并已實際履行，中介公司的主要義務(wù)已經(jīng)完成。購買首套房和購買二套房在稅費承擔等方面有所不同，房屋交易中的雙方都應盡必要的注意義務(wù)。買賣合同明確約定由出賣人承擔房屋交易的稅費、買受人不額外支付其他任何費用，出賣人理應清楚其應承擔的稅費的金額。

4.買方誤解并拒交稅費，自行成交價值千萬的房屋買賣合同背判解除

裁判要旨：買賣雙方在簽訂房屋買賣合同過程中，如果直接將示范合同文本作為商品房買賣合同簽約使用文本樣式，那么雙方應當協(xié)商確定合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，即涉及選擇內(nèi)容，應按該條的說明以√方式選定，不應有空項；涉及實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。

5.繼承取得的房屋再出售稅費如何計算，中介促成簽約但算錯稅費還能否主張居間服務(wù)費？（上）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應由高于常人，買受人通過其居間是為了實現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費的訴訟請求法院不支持。

6.繼承取得的房屋再出售稅費如何計算，中介促成簽約但算錯稅費還能否主張居間服務(wù)費？（下）

裁判要旨：出賣人繼承取得的房屋，再出售時應根據(jù)上述國家稅務(wù)總局發(fā)布的規(guī)章計算稅費。房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)居間機構(gòu)，對相關(guān)交易政策的了解應由高于常人，買受人通過其居間是為了實現(xiàn)交易的專業(yè)、快捷和安全。根據(jù)二手房屋買賣的交易習慣，居間人除應促成買賣雙方簽訂合同外，還須為買賣雙方提供配合完成辦理貸款、過戶和房屋交接等后續(xù)服務(wù)，而買受人支付的居間服務(wù)費也應當是居間人完成上述交易全部流程的服務(wù)對價。本案中，在房產(chǎn)中介公司居間之下，買受人和出賣人已簽訂《房屋買賣合同》，房產(chǎn)中介公司已經(jīng)履行部分合同義務(wù)，但后續(xù)協(xié)助義務(wù)并未實際履行，且在居間服務(wù)中存在過錯，其全額主張買受人支付居間服務(wù)費的訴訟請求法院不支持。

7.出賣方不能提供原值發(fā)票致交易糾紛、賠償65萬，同時承擔了增加的16萬稅費，中介方有責任、要賠償么？