國(guó)有土地上房屋征收決定和征收補(bǔ)償決定

首先我們來(lái)看一下征收決定，征收決定實(shí)際上代替的是以前房屋拆遷管理?xiàng)l例的房屋拆遷許可證。我們具體來(lái)看一下法律規(guī)定。征收條例第8條規(guī)定：為了保障國(guó)家安全，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的由市縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。就是說(shuō)國(guó)有土地上的房屋征收，必須要有征收決定才能進(jìn)行，沒(méi)有征收決定則不能夠進(jìn)行相應(yīng)的征收項(xiàng)目。

為了方便大家理解，我們來(lái)對(duì)比一下被它替換的房屋拆遷許可證以及之前的拆遷條例是怎么樣規(guī)定的。拆遷條例第6條規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。那么以前城市拆遷要求取得房屋拆遷許可證，新的征補(bǔ)條例則要求用征收決定來(lái)代替之前的拆遷許可證的地位。這樣的一個(gè)代替意味著沒(méi)有拆遷許可證，不可實(shí)施拆遷，那么同樣沒(méi)有征收決定，就不能夠在征收區(qū)域內(nèi)實(shí)施征收拆遷活動(dòng)。

既然沒(méi)有征收決定就不能征收，那么怎樣才能夠作出征收決定，或者說(shuō)征收方在什么情況下才能作出征收決定？

我們來(lái)看一下征收決定做出的一些前提要件，這里為大家做的一個(gè)概括性的總結(jié)，首先第一點(diǎn)為了公共利益；第二項(xiàng)是四規(guī)劃一計(jì)劃，這個(gè)四規(guī)劃一計(jì)劃具體是指什么呢？是指征收活動(dòng)需要符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。如果是舊城區(qū)改建的項(xiàng)目還需要符合年度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。第三項(xiàng)是征收統(tǒng)計(jì)調(diào)查，即在征收之前，征收方應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，確定房屋權(quán)屬、區(qū)位、坐落、面積等信息，尤其是要對(duì)未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定和處理區(qū)分，合法建筑和違法建筑。實(shí)踐中，在征收最開(kāi)始是由單位和工作人員去上門(mén)測(cè)量房屋，并要求大家去簽字。在這個(gè)階段，大家簽字一定要看清楚，重大的一些事項(xiàng)，面積是否與自己的房屋實(shí)際情況相符，一定不要貿(mào)然的去簽字，你要要求修改，修改之后和你的實(shí)際情況是一致的，你才能夠去簽字。第4項(xiàng)以及第5項(xiàng)擬定補(bǔ)償安置方案以及公布補(bǔ)償安置方案，征求老百姓意見(jiàn)，論證補(bǔ)償安置方案，并且批準(zhǔn)通過(guò)補(bǔ)償安置方案。補(bǔ)償方案作為征收決定最重要的一部分，主要涉及征收方規(guī)定以什么樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)征收這一片區(qū)的房屋。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是必須嚴(yán)格經(jīng)過(guò)第4項(xiàng)以及第5項(xiàng)所列的這些程序，包括先擬定，然后公布征求大家意見(jiàn)，征求意見(jiàn)以后要求去認(rèn)證，最后才能批準(zhǔn)通過(guò)方案。如果在實(shí)踐當(dāng)中，您所在的區(qū)域內(nèi)公布的補(bǔ)償安置方案，沒(méi)有經(jīng)過(guò)上述的程序去完成，或者說(shuō)可能您作為被征收人根本就從未參與過(guò)，或者也從未知曉過(guò)這個(gè)補(bǔ)償安置方案，那么這個(gè)制定程序可能存在違法或者瑕疵的地方。第6點(diǎn)是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要求相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果較低，才能夠?qū)嵤┫鄳?yīng)的具體的征收工作。第7項(xiàng)征收補(bǔ)償費(fèi)用到位，條例規(guī)定在下征收決定之前，征收需要補(bǔ)償費(fèi)用是提前存到銀行的專(zhuān)款賬戶里頭的，而且這個(gè)賬戶只能夠用做被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用，但不能夠作為投資或者接待使用，這些補(bǔ)償費(fèi)用還要求足額。那有的地方在征收可能征了一半，沒(méi)錢(qián)了暫停，本身就是之前的補(bǔ)償費(fèi)用沒(méi)有足額到位的原因，這個(gè)就是征收決定作出之前所要滿足的最基本的一些基礎(chǔ)。

經(jīng)過(guò)這些程序之后，征收決定就做出了，如果大家對(duì)作出的征收決定不服，或者說(shuō)認(rèn)為您所在的區(qū)域內(nèi)所做的征收決定的不滿足上述條件，那我們?cè)趺礃有惺棺约旱木葷?jì)權(quán)利？根據(jù)征收條例第14條的規(guī)定，被征收人對(duì)市縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以申請(qǐng)?zhí)崞鹦姓V訟。這里要提醒大家的是，要注意復(fù)議和訴訟期限的問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，復(fù)議的期限是60日，訴訟的期限是6個(gè)月。就是說(shuō)從您知道這個(gè)征收決定開(kāi)始起算，要在60日之內(nèi)向上一級(jí)人民政府提起行政復(fù)議申請(qǐng)，在6個(gè)月之內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。如果確實(shí)不服這個(gè)征收決定，一定要在上述的期限內(nèi)行使權(quán)利。如果超過(guò)這個(gè)期限，那就不能夠再行使相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利了。

征收決定在國(guó)有土地上房屋征收程序當(dāng)中是非常重要的，而且是整個(gè)征收片區(qū)是否能夠?qū)嵤┱魇兆罨A(chǔ)的前提文件。換句話說(shuō)，如果沒(méi)有征收決定的作出或者征收決定，被行政機(jī)關(guān)或者人民法院依法予以撤銷(xiāo)的情況下，政府部門(mén)是不能夠繼續(xù)進(jìn)行征收拆遷的。

再講一下征收補(bǔ)償決定。什么時(shí)候會(huì)涉及征收補(bǔ)償決定的作出呢？就是說(shuō)原本征收決定或者說(shuō)征收補(bǔ)償方案確定了一個(gè)簽約期限，但是在相應(yīng)規(guī)定的簽約期限內(nèi)，被征收人與征收方并沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，征收方可以作出征收補(bǔ)償決定。

征補(bǔ)條例第26條規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市縣級(jí)人民政府依照本條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。我們來(lái)對(duì)比一下以前的法條，也就是拆遷條例的第16條，拆遷人和被拆遷人以及拆遷人、被拆遷人、房屋承租人，在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，由當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決，房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)的人民政府裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出，也就是說(shuō)征收補(bǔ)償決定的地位相當(dāng)于以前的拆遷裁決地位，這意味著征收補(bǔ)償決定一旦生效，整個(gè)的征收程序也基本走到最后，也即將隨后面臨的就是強(qiáng)制執(zhí)行階段。

針對(duì)這樣的一個(gè)情況，那么法律賦予的救濟(jì)是怎樣的呢？根據(jù)征補(bǔ)條例第26條第三款規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

征收補(bǔ)償決定實(shí)際上應(yīng)載明具體的內(nèi)容，也就是應(yīng)當(dāng)包括征補(bǔ)條例第25條第一項(xiàng)規(guī)定的相關(guān)的事項(xiàng)。它是實(shí)際規(guī)定的是有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的具體內(nèi)容的一個(gè)事項(xiàng)。就是說(shuō)征收補(bǔ)償決定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括征補(bǔ)條例第25條第一款的內(nèi)容。要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積，拆遷搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)用和周轉(zhuǎn)用房，停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。就是說(shuō)如果您收到了征收補(bǔ)償決定，那基本上從這個(gè)補(bǔ)償決定上，你能看出目前征收方給予你的全部的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的。如果說(shuō)你對(duì)上面載明的標(biāo)準(zhǔn)并不服符，那應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的期限內(nèi)提起復(fù)議和訴訟。如果你沒(méi)在相應(yīng)的期限內(nèi)提起復(fù)議和訴訟，超過(guò)60日的復(fù)議期或者超過(guò)6個(gè)月的行政起訴期，那么面臨的結(jié)果就是這個(gè)征收補(bǔ)償決定，因?yàn)橄鄳?yīng)的政府的公信力已經(jīng)生效，整個(gè)的補(bǔ)償結(jié)果就是征收補(bǔ)償決定上所載明的，即使你不服，相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)也可以據(jù)此征收補(bǔ)償決定去人民法院去申請(qǐng)對(duì)你實(shí)施強(qiáng)制拆除。

關(guān)于評(píng)估環(huán)節(jié)。在征收補(bǔ)償決定做出之前，實(shí)際上還有一個(gè)最重要的評(píng)估環(huán)節(jié)。首先征收補(bǔ)償決定載明具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，那這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)大部分實(shí)際上是由評(píng)估結(jié)果而來(lái)的。那這個(gè)評(píng)估結(jié)果又是怎么來(lái)的呢？實(shí)際上是根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法明確規(guī)定來(lái)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定之后接受委托，委托之后進(jìn)行具體的入戶調(diào)查，調(diào)查之后做評(píng)估，然后去公布初步的評(píng)估結(jié)果。初步評(píng)估結(jié)果公示之后，要求評(píng)估師做現(xiàn)場(chǎng)的解答答疑解釋?zhuān)ぷ魍瓿芍笞鲎罱K的整體的評(píng)估報(bào)告以及分戶的評(píng)估報(bào)告。征收補(bǔ)償決定一般來(lái)講是根據(jù)最終的分戶評(píng)估報(bào)告結(jié)果確定的。對(duì)于分戶的評(píng)估報(bào)告結(jié)果，國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法賦予了大家行使權(quán)利的救濟(jì)途徑。如果你收到這個(gè)分戶評(píng)估報(bào)告后，對(duì)這個(gè)結(jié)果不滿意，你可以申請(qǐng)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果還不滿意，可以申請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)去鑒定。