一般買受人受讓拍賣財產(chǎn)

一般而言，受讓拍賣財產(chǎn)多數(shù)為非執(zhí)行程序當事人的一般買受人，如拍賣未成交，申請執(zhí)行人接受以物抵債也可以受讓拍賣財產(chǎn)。如拍賣財產(chǎn)由一般買受人購買，其對出租人預(yù)收的租金的返還請求權(quán)是否應(yīng)當獲得支持，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：

如拍賣財產(chǎn)上同時存在兩個權(quán)利負擔，但租賃在先，抵押在后。此種情形下，執(zhí)行法院應(yīng)按照“買賣不破租賃”的原則，通常采用“帶租拍賣”的方式公開拍賣，且會在拍賣公告當中對標的物上的權(quán)利負擔予以公開披露，載明承租人的租賃期限，出租人預(yù)收租金的金額，買受人參與競買前通過對拍賣標的物展示、咨詢、查看以及拍賣公告的閱讀，即應(yīng)當明知拍賣財產(chǎn)上的權(quán)利負擔。其在參與競買報價時，即應(yīng)推定其已扣減出租人已預(yù)收租金部分所對應(yīng)的成本，故買受人要求出租人返還查封前預(yù)收租金的，應(yīng)不予支持。

對于查封后出租人預(yù)收的租金，因查封是有剝奪被執(zhí)行人財產(chǎn)權(quán)的效力屬性，即被執(zhí)行人對查封財產(chǎn)不享有收益、處分的權(quán)利，其效力及于該財產(chǎn)已收取的孳息，出租人預(yù)收的租金則構(gòu)成不當?shù)美凶馊艘矊儆跓o效清償。如承租人知道或者應(yīng)當知道財產(chǎn)被查封的，買受人既可以要求出租人返還，也可以要求承租人給付；如承租人確不知情的，買受人僅能請求出租人返還。

拍賣財產(chǎn)上同時存在兩個權(quán)利負擔，但抵押在先，租賃在后。此種情形下，因不適用“買賣不破租賃”的原則，執(zhí)行法院通常會采取“去租拍賣”的方式予以拍賣，無論出租人是否在查封前后預(yù)收租金，買受人取得的是無任何權(quán)利負擔的財產(chǎn)，對出租人已預(yù)收的租金當然不享有任何利益，無權(quán)要求返還。

但如果拍賣財產(chǎn)的價值較大，租賃時間較短，保留租賃關(guān)系拍賣不影響申請執(zhí)行人的債權(quán)實現(xiàn)時，也可以采取“帶租拍賣”的方式予以變價。此時，如執(zhí)行法院對租賃關(guān)系、出租人的預(yù)收租金數(shù)額予以披露的，也視為買受人接受這一條件而購買，自然無權(quán)要求出租人返還。反之，如執(zhí)行法院未準確披露這一信息的，而出租人在執(zhí)行法院查封前即已預(yù)收租金，此時即便申請執(zhí)行人享有抵押權(quán)，但在其抵押權(quán)實現(xiàn)前，抵押財產(chǎn)的占有、收益、使用權(quán)仍屬于抵押人，抵押權(quán)效力不及于抵押物孳息，故查封前抵押物因使用而產(chǎn)生的孳息仍歸抵押人所有，買受人無權(quán)主張返還。而超出查封之日所對應(yīng)的租金以及出租人在查封后預(yù)收的租金均沒有占有的法律依據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美?，買受人有權(quán)要求出租人返還。

一般而言，執(zhí)行法院對被執(zhí)行人的財產(chǎn)變價之前，均會采取查封、扣押等執(zhí)行措施，此后不會產(chǎn)生租賃關(guān)系。但實踐中，有些執(zhí)行法院為保障被執(zhí)行人的利益而采用“活封”方式進行查封，查封期間允許被執(zhí)行人占有、使用，但不準處分。此外，也存在一些被執(zhí)行人惡意設(shè)定權(quán)利負擔，將查封財產(chǎn)出租的情形。因查封的本質(zhì)就是由司法機關(guān)強制剝奪被執(zhí)行人的財產(chǎn)權(quán)利，無論租賃合同是否有效，承租人的租賃權(quán)都不得對抗在先的查封效力，執(zhí)行法院可以采用“去租拍賣”的方式予以變價，買受人沒有要求出租人返還預(yù)收租金的根據(jù)。

當然，如采用“帶租拍賣”的方式不影響申請執(zhí)行人實現(xiàn)債權(quán)的，且執(zhí)行法院已在拍賣公告當中對存在的租賃關(guān)系以及預(yù)收租金等信息完全披露的，也視為買受人自愿接受該條件，無權(quán)請求出租人返還其預(yù)收的租金。如因出租人的原因?qū)е聢?zhí)行法院未披露出租人預(yù)收租金的信息，買受人作出錯誤判斷，其可對出租人行使不當?shù)美姆颠€請求權(quán)，要求出租人給付自拍賣成交裁定生效之日起的租金。

即在執(zhí)行法院查封之前，拍賣財產(chǎn)上已設(shè)定了租賃權(quán)。此種情形下，應(yīng)適用“買賣不破租賃”的原則，采用“帶租拍賣”的方式進行變價。如執(zhí)行法院已對拍賣財產(chǎn)的租賃權(quán)以及出租人已預(yù)收的租金作了準確的披露，買受人買受拍賣財產(chǎn)的，按照前述原則，其對出租人已預(yù)收的租金無權(quán)請求返還。但出租人在執(zhí)行法院查封后預(yù)收租金的，基于查封效力及于拍賣財產(chǎn)上的已收取孳息的原理，如執(zhí)行法院未披露這一信息的，買受人有權(quán)要求出租人給付自拍賣成交裁定生效之日起的預(yù)收租金。

申請執(zhí)行人受讓拍賣財產(chǎn)

實踐中，拍賣財產(chǎn)經(jīng)法定程序公開拍賣而無人競買，申請執(zhí)行人申請以拍賣保留價受讓拍賣財產(chǎn)抵債的情形也較為常見。此情形下，買受人對出租人預(yù)收的租金是否有權(quán)請求返還，也應(yīng)分情形予以處理：

對此還要再區(qū)分兩種不同情形處理，一種情形是出租人在法院查封前預(yù)收的租金，此時出租人所預(yù)收的租金是基于合同債權(quán)，因抵押權(quán)的效力不及于該孳息，因此申請執(zhí)行人作為抵押權(quán)人受讓該抵押物而消滅原債權(quán)，當然無權(quán)要求出租人返還。另一種情形是出租人在法院對抵押財產(chǎn)查封后預(yù)收租金。根據(jù)民法典第四百一十二條（原物權(quán)法第一百九十七條）的規(guī)定，抵押物自查封之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取抵押財產(chǎn)的孳息，抵押權(quán)人通知承租人，承租人不得向出租人支付，抵押權(quán)人未通知承租人導(dǎo)致出租人預(yù)收租金的，其無權(quán)再向承租人重復(fù)收取，但出租人已預(yù)收的租金無法律上的依據(jù)構(gòu)成不當?shù)美?，申請?zhí)行人請求返還該預(yù)收的租金，法院應(yīng)予支持。

無論執(zhí)行法院“帶租拍賣”還是“去租拍賣”，申請執(zhí)行人受讓抵押財產(chǎn)后均無權(quán)主張返還。其理由是，如“帶租拍賣”抵押財產(chǎn)的價值通常遠遠大于申請執(zhí)行人的債權(quán)，即使“帶租拍賣”，拍賣財產(chǎn)上的租賃關(guān)系以及出租人預(yù)收租金的因素都不影響申請執(zhí)行人的債權(quán)實現(xiàn)。如果無人競買，申請執(zhí)行人也可以請求執(zhí)行法院采取“去租拍賣”的方式再次組織拍賣，確保自身利益不致受損。申請執(zhí)行人自愿以拍賣保留價受讓抵押財產(chǎn)抵債的，拍賣保留價已扣減出租人預(yù)收租金所對應(yīng)的成本，故申請執(zhí)行人無權(quán)要求返還。因“去租拍賣”中對出租人預(yù)收的租金的返還權(quán)利人應(yīng)是承租人，申請執(zhí)行人的利益沒有受到任何影響，也就無權(quán)主張返還。

基于查封效力當然及于查封財產(chǎn)上已收取的孳息，此時執(zhí)行法院決定“去租拍賣”的，申請執(zhí)行人受讓拍賣財產(chǎn)抵債，自然無權(quán)主張返還出租人已收取的租金。特殊情況下，執(zhí)行法院決定“帶租拍賣”的，也是基于拍賣財產(chǎn)的價值遠遠大于執(zhí)行債權(quán)，即使未拍賣成交，申請執(zhí)行人也可以請求法院重新“去租拍賣”，確保自身利益不致受損，而無權(quán)向出租人要求返還預(yù)收的租金。當然，如果當事人協(xié)商采用“帶租拍賣”的方式，出租人自愿返還其預(yù)收的租金，則另當別論。

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