□廣西法治日報(bào)記者  何可寒

這段時(shí)間以來，家住河池市金城江區(qū)的楊龍飛很郁悶。去年，他從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買了一套三居室的商品房，并依法辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書?？蛇@房里卻有人居住，楊龍飛遲遲未能入住。楊龍飛沒料到的是，當(dāng)他信心滿滿訴諸法律要求排除妨害時(shí)，卻被“買賣不破租賃”噎著了……

口頭達(dá)成20年租賃協(xié)議

事情還得從7年前說起。2014年，河池市金城江區(qū)一家房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一個(gè)樓盤。一直從事傳媒行業(yè)的蘭賀找到房地產(chǎn)開發(fā)公司的馬總商量，希望該公司無償將樓盤的3棟14樓1-1401號毛坯房出租給其作為辦公和住房使用20年，相應(yīng)的，蘭賀利用自己開辦的傳媒公司無償推銷樓盤及一層5000多平方米的門面出租。

就這樣，雙方各取所需口頭達(dá)成協(xié)議。2014年9月，蘭賀獲得樓盤3棟14樓1-1401號房的房門鑰匙，并裝修入住使用。之后，蘭賀利用自己開辦的傳媒公司為樓盤進(jìn)行廣告宣傳，并聯(lián)系超市等商家承租一層5000多平方米的門面。

此后，蘭賀一直使用樓盤3棟14樓1-1401號房至今，未與房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)成新的協(xié)議。

起訴要求排除妨害

“我跟房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)務(wù)經(jīng)理莫先生是朋友，我是通過他購買這套商品房?！睏铨堬w說，2019年12月24日，房地產(chǎn)開發(fā)公司將樓盤3棟14樓1-1401號房產(chǎn)權(quán)過戶到他名下，但是雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同。他購買該房一年了，但房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未向其交付房屋。

“我買了房卻住不進(jìn)去，希望法院幫忙主持公道！”2020年11月19日，楊龍飛拿著3棟14樓1-1401號房不動產(chǎn)權(quán)證書，走進(jìn)河池市金城江區(qū)人民法院提起訴訟，以蘭賀對其物權(quán)構(gòu)成妨害為由，請求法院判令蘭賀排除妨害，限期將其物品搬離并交出房門鑰匙。

同年12月22日，法院依法追加房地產(chǎn)開發(fā)公司作為案件第三人參加訴訟。

庭上，蘭賀辯稱，楊龍飛將他作為被告起訴不合適。他與楊龍飛素不相識，沒有任何合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而且他合法承租房地產(chǎn)開發(fā)公司的1401號房20年，沒有向楊龍飛交房的義務(wù)。此外，即便楊龍飛購買房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房是事實(shí)，根據(jù)“買賣不破租貨”的規(guī)定，楊龍飛亦無權(quán)要求他交房。

蘭賀還說，他與房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)成口頭協(xié)議后，投入18萬余元對該房進(jìn)行裝修使用，此后率領(lǐng)宣傳團(tuán)隊(duì)對房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的樓盤進(jìn)行宣傳策劃推廣，多方聯(lián)系商家，還策劃出版多期廣告報(bào)刊，每期不少于1萬份。經(jīng)過不懈努力，他動員到一家超市承租5000多平方米的門面，其他門面也陸續(xù)被其他商家搶租。

“我所做的這些不是收取房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)金費(fèi)用的，而是作為我對房屋20年無償租用期的相互抵墊?！碧m賀說，正因?yàn)槿绱怂彭樌庥迷摲恐两?，房地產(chǎn)開發(fā)公司均未提出任何異議。雙方均按照協(xié)議履行各自的義務(wù)并享受各自的權(quán)利。

房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有到庭參加訴訟，也沒有作答辯、陳述、主張，未向法院提交證據(jù)。

訴請?jiān)夥ㄔ厚g回

法院審理后認(rèn)為，案涉1401號房的產(chǎn)權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)公司過戶到楊龍飛名下之前，屬房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。7年前，房地產(chǎn)開發(fā)公司已將該房交付蘭賀裝修并使用至今的法律事實(shí)存在。蘭賀長期占有、使用該房屋，可以說明雙方就案涉房屋存在相應(yīng)的法律關(guān)系。蘭賀主張雙方口頭達(dá)成協(xié)議，系抵價(jià)租期為20年的房屋租賃關(guān)系，雖然未能提供相應(yīng)的書面合同，但該主張和相應(yīng)法律事實(shí)，符合法律規(guī)定的租賃合同的基本要件。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)法院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，未進(jìn)行相應(yīng)的答辯、陳述和主張，根據(jù)我國民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院視為房地產(chǎn)開發(fā)公司放棄相應(yīng)的訴訟權(quán)利。因此，對蘭賀的陳述和主張，法院予以采信。

法院指出，雖然楊龍飛提交的本應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司舉證的2014年10月1日房地產(chǎn)開發(fā)公司與蘭賀簽訂的為期兩年的案涉房屋租賃合同復(fù)印件，由于蘭賀對其真實(shí)性不予認(rèn)可，楊龍飛亦未能提供該合同原件核實(shí)，故法院不予認(rèn)定，但至少可以反映楊龍飛對房地產(chǎn)開發(fā)公司與蘭賀之間的租賃合同關(guān)系不持異議。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)移案涉1401號房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)至楊龍飛名下之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司與蘭賀就該房屋已存在租賃合同關(guān)系的法律事實(shí)，法院予以認(rèn)定。

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。規(guī)定租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司與蘭賀的案涉房屋租賃合同關(guān)系，無論是蘭賀主張口頭約定租期為20年，還是楊龍飛主張為兩年，根據(jù)上述法律規(guī)定，均應(yīng)視為不定期租賃。不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除租賃合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。房地產(chǎn)開發(fā)公司作為出租人，并無證據(jù)證明已在合理期限之前通知承租人解除案涉房屋的租賃合同，楊龍飛作為案涉房屋的買受人亦無相應(yīng)證據(jù)證明蘭賀與房地產(chǎn)開發(fā)公司案涉房屋的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。如果楊龍飛是不知情的善意買受人，可選擇依買賣合同的約定及法律規(guī)定，請求房屋出賣人交付房屋，并由出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；亦可選擇解除買賣合同，請求出賣人返還購房款并賠償相應(yīng)損失。如果楊龍飛是知情買受人，則應(yīng)根據(jù)“買賣不破租賃”法則，依法承接房屋出賣人原租賃合同的權(quán)利及義務(wù)，至原租賃合同屆滿、終止或解除后，依法收回租賃物行使物權(quán)。因此，楊龍飛的訴訟請求不能成立，法院不予支持。

2020年12月29日，法院作出一審判決：駁回楊龍飛的訴訟請求。

楊龍飛不服一審判決，于近日提起上訴。

 （文中人名為化名）