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在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會，一般老人辛苦一輩子總會擁有一到兩套房產(chǎn)。如果孩子在孝道方面還可以，那么大部分時候，都會在選擇將房子留給子孫后代，希望自己的后代可以生活更輕松一些，也算是對于后代的饋贈。這是中國式父母對于子孫的最實惠的愛的傳遞。但是我們也知道，所有房產(chǎn)傳遞有可能都會涉及各種費用，那么為了后代著想，應該如何順利地將房產(chǎn)過渡給子女呢？  其實在現(xiàn)代社會，只要有著稅費等等中間費用的影響，那么不論用任何方法，將房子過戶到孩子名下，都需要花費成本?？傮w而言，涉及到的就是三筆大的費用，此時就需要進行安排和權衡，選擇最優(yōu)的方式。傳遞房產(chǎn)涉及到的三筆大費用可能就是三種稅收，那就是：采取過戶或者買賣時所涉及到的個稅、增值稅或者契稅。至于相關部門或者單位收取的其他費用，例如公證費評估費等等都是小費用，可以忽略不計。 我那么我們將這筆老人對子孫的愛的傳遞簡化成經(jīng)濟問題，那就變成如何以最小的費用開支，將老人的房子過戶到孩子名下。但是真正要考慮的系統(tǒng)問題是，不僅僅是傳遞，假如還需要資金時，那么需要變賣房產(chǎn)，那么老人的房子再出售時，也要花費成本，這兩次的變更合在一起的成本最小化，才是真正的終極解決方案。 其實按照這樣的考慮，如果需要繳納最少的買賣兩遍的變更過戶費用，也就是老人給子女，子女再出售或者傳承。現(xiàn)在國家容許可行的三種方式，進行有效比較，最終可以選擇最適合自己的一種方式。  第一種：按照正常手續(xù)，進行買賣過戶取得房產(chǎn)。這就是將房產(chǎn)繼承和房產(chǎn)的未來再次出售，提前進行合二為一了。所以整體費用和手續(xù)辦理，同房產(chǎn)交易市場中的二手房買賣一樣做法，執(zhí)行的稅務征收標準和減免標準，也是按照本地的房產(chǎn)交易中心標準一樣。 在財務過程種，其中涉及到增值稅和個人所得稅的收取，無法免除。但是最大的好處在于如果房產(chǎn)在出售時，涉及到的稅務非常少。如果當時是按照市價從老人手中買賣，那么后續(xù)買賣時個人所得稅就相當于免收或者不收了，可能只涉及到增值稅的處理。但是持有一段時間，增值稅也可以免收，所以相當于在從老人手中取得時，就將稅收全部收取了。那么當子女再出售時，稅務提前繳納了，則可以抬高售價了。  第二種：老人過世之后進行合法繼承過戶。目前大部分的房產(chǎn)都采取這種方式，也就是在老人過世之后，子女經(jīng)過一致，同意將老人的房產(chǎn)進行過戶。相對看起來手續(xù)非常簡單。只需要做好繼承的遺產(chǎn)公證手續(xù)，那么就可以直接在房產(chǎn)部門進行房產(chǎn)過戶了。同時因為我國暫時還沒有遺產(chǎn)稅，過戶過程中不涉及到任何的稅務繳納，只有一些零星忽略不計的過戶費用。 但是在將老人房產(chǎn)再出售時，其實問題就來了，那是需要納稅，涉及到的稅種和標準有： 1.個人所得稅的收?。浩胀ㄗ≌菏杖】們r的1%或者最終房產(chǎn)買賣差價（售出總價-父母取得的房屋成本）的*20%。如果是滿5年且為家庭唯一生活用房的，可以免交個稅。但是如果贈與取得了，房產(chǎn)是不可以免交個人所得稅的。 2.房產(chǎn)增值稅的收取，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。還要根據(jù)地方的具體規(guī)定來具體執(zhí)行。 除此之外，銷售房屋涉及的營業(yè)稅、附加稅、印花稅，也都需要按照國家規(guī)定繳納。因為一般數(shù)額涉及比較少，可以忽略不計。  第三種：老人去世之前的贈與過戶。這聽起來很簡單，那就是老人生前直接將房產(chǎn)贈與子女，通過這個方式轉移了房產(chǎn)的所有權?？梢院唵蔚貋碚f，在贈與過戶的過程中，其實還多交了一筆稅收，那就是契稅，有些地方契稅收取3%，有些地方1.5%，各地都不同。 對比第二種的遺產(chǎn)繼承方式，贈與過戶好像手續(xù)簡單，但是除了公證費之外，在具體辦理過戶的時候，那么就必須完成契稅的繳納才能過戶常成功。也就是說如果想取得老人房屋之后，未來再次進行出售時，那么涉及到的稅收，同第二種方式所交的稅收，即老人過世之后繼承過戶，后續(xù)是一模一樣的。所以繼承過戶與贈與過戶對比，贈與過戶，付出的成本更大。從經(jīng)濟角度來說，與其這樣還不如等老人過世之后慢慢繼承過戶呢。  最佳的抉擇依據(jù)，按照上面的比較可以有兩種最優(yōu)選擇：1.如果未來在出售時需要，買賣雙方各自承擔自己的事務，那么取得房產(chǎn)時候，采用買賣過戶的方式來取得房產(chǎn)，可能子女更少花錢。 2.如果未來在出售時不需要自己進行稅務的各項承擔，全部是由買家來承擔。那么此時就要使用最經(jīng)濟的一種方式來取得房產(chǎn)，那肯定是等老人去世之后進行繼承所得。 在從老人取得房產(chǎn)過程種，各地有著多種多樣的優(yōu)惠減免措施，所以要仔細詢問清楚，并且進行對比計算，爭取能夠享受到最大的稅收政策優(yōu)惠減免。同樣大家也明白，我國稅法規(guī)定還是非常嚴密的，不論以何種方式取得老人的房產(chǎn)，但最終房產(chǎn)轉入外人手中時，出售人得到錢款時，稅務部門得到的稅收總額是沒有變化的。只不過這方面成本是具體哪一方來承擔而已，或者何時取得的。對于國家稅務部門來說，不在乎早晚的取得，重要的是他一定能夠在買賣環(huán)節(jié)中取得。 |
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