對(duì)于專項(xiàng)維修資金的使用范圍，《物權(quán)法》第79條規(guī)定：

“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主所有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共用部分的維修?！?/p>

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定：

“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定?！?/p>

建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》

第18條規(guī)定：

住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第25條規(guī)定：

下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支： 

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； 

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； 

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括哪些呢？我們認(rèn)為可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成加以考量。

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條第3款、第4款規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 

6、辦公費(fèi)用； 

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第12條規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：  

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；  

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；  

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；  

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；  

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；  

6、辦公費(fèi)用；  

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；  

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。  

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)公共管理區(qū)域內(nèi)共用部分主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱子、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消費(fèi)設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性設(shè)施文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得進(jìn)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，其運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用有專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施單位承擔(dān)，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

由此可見，物業(yè)收費(fèi)相關(guān)行政規(guī)范將物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用列為物業(yè)成本的構(gòu)成，該費(fèi)用包括在業(yè)主所支付的物業(yè)管理費(fèi)之中。應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不應(yīng)動(dòng)用業(yè)主共有的維修資金。專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造、而物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用則包含在業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。