在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用 稅（以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企 業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單 位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。
土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收，前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。
4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在本條例第四條規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。
以上我們了解到了土地使用稅的基本知識(shí)，那么在繳納土地使用稅時(shí)候應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？土地使用稅具體應(yīng)該怎么計(jì)算？如果搞錯(cuò)了納稅義務(wù)起止時(shí)間會(huì)如何？我們就以近來在《房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)》對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核時(shí)發(fā)現(xiàn)的一例風(fēng)險(xiǎn)案例為大家進(jìn)行一下說明：
某小區(qū)項(xiàng)目，企業(yè)在2013年1月份簽訂國有土地轉(zhuǎn)讓合同，合同約定該地塊于2013年6月1日前交付受讓人使用，小區(qū)于2017年3月份全部對(duì)外售出，并在簽訂商品房銷售合同時(shí)終止了土地使用稅的納稅義務(wù)。據(jù)了解：業(yè)主簽收的交房日期為2017年12月份，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)中錄入有關(guān)土地使用稅的繳納期間為2014.10.1-2017.3.31。企業(yè)如果已經(jīng)繳納2013.6.1-2014.9.30期間及2017.4.1-2017.10.31期間的土地使用稅，需提供完稅證明。確實(shí)未繳納的，應(yīng)補(bǔ)繳2013.6.1-2014.9.30期間及2017.4.1-2017.10.31期間的土地使用稅，繳納相應(yīng)罰款并加收滯納金。稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核該項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)繳納土地使用稅的起止時(shí)間都與實(shí)際情況不符：
1、開始時(shí)間：企業(yè)與國土資源部簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明 確約定“出讓人同意于2013年6月1日前將出讓宗地交付給受讓人”，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂日期為2013年1月27日。根據(jù)財(cái)稅〔2006〕186號(hào)，受讓方應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，即應(yīng)從2013年6月份開始繳納圖土地使用稅；2、結(jié)束時(shí)間：企業(yè)雖然在2017年3月底之前將所有商品房售出，并簽訂銷售合同，但是實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)并沒有發(fā)生改變，企業(yè)應(yīng)該以房屋實(shí)際交付使用的當(dāng)月末，即2017年12月份為土地使用稅的截止時(shí)間
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》
財(cái)稅〔2006〕186號(hào)第二條
規(guī)定“關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?br> 《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》
財(cái)稅〔2008〕152號(hào)第三條
規(guī)定“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！?/section>
關(guān)于納稅義務(wù)開始時(shí)間：房地產(chǎn)企業(yè)在與國土資源部簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，一定要寫明宗地的具體交付時(shí)間，避免因合同中未約定土地交付時(shí)間而必須按照合同簽訂時(shí)間繳納土地使用稅的情況。上述案例中如《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中未約定土地交付時(shí)間，企業(yè)則需要在合同簽訂日期的次月，即2013年2月份開始繳納土地使用稅，這樣無形中多繳納了4個(gè)月的土地使用稅。
關(guān)于納稅義務(wù)終止時(shí)間：首先一定要明確當(dāng)?shù)厥欠裼邢嚓P(guān)法規(guī)規(guī)定是以辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間還是約定的交房時(shí)間作為納稅義務(wù)的終止時(shí)間；如若確定當(dāng)?shù)貨]有相關(guān)規(guī)定的，我們建議以商品房實(shí)際交付使用的當(dāng)月末作為終止納稅義務(wù)的時(shí)間。 希望本期的“政策解讀：土地使用稅之提高企業(yè)資金利用率”能給您帶來一定的借鑒之處。
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