經(jīng)濟泡沫化

1，日美貿(mào)易摩擦激化

從20世紀50年代中期開始，日本進入高速增長時期，與美國的差距也逐漸縮小。1965年，美國對日貿(mào)易出現(xiàn)逆差。此后，兩國的貿(mào)易摩擦漸漸發(fā)展成政治問題。

最先出現(xiàn)爭端的是紡織產(chǎn)品。以1955年美國降低紡織品關(guān)稅為契機，日本向美國的出口急劇增加。圍繞紡織品的貿(mào)易摩擦，兩國的談判一直持續(xù)到20世紀70年代中期。

日本鋼鐵產(chǎn)量從60年代也開始迅速增加，又因為提高了制造的工藝，成本更低。而美國的高鐵產(chǎn)量一直徘徊不前。日本的低成本鋼材大量出口到美國，引發(fā)了日美鋼鐵貿(mào)易摩擦。80年代，日美貿(mào)易摩擦擴大到了半導(dǎo)體、機電產(chǎn)品以及汽車行業(yè)。

美國汽車產(chǎn)業(yè)的“三巨頭”（通用汽車、福特、克萊斯勒）具有強大的政治影響力，所以汽車貿(mào)易摩擦成為日美之間的重大問題。另一方面，日本的金融及資本市場仍然不對外國開放，遭到海外的猛烈批判。

在此壓力下，80年代后，日本逐漸開始推行金融制度的自由化，努力縮小國際貿(mào)易順差。

2，廣場協(xié)議導(dǎo)致日元升值

隨著日本和聯(lián)邦德國經(jīng)濟的持續(xù)增長，貿(mào)易順差不斷擴大，發(fā)達國家希望日本和德國能承擔(dān)火車頭作用，牽引世界經(jīng)濟發(fā)展。

1985年9月，發(fā)達國家的五國財政部長及中央銀行行長在紐約的廣場飯店召開國際會議，發(fā)表了被稱為“廣場協(xié)議”的聲明。

五國達成協(xié)議，聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)匯率向日元和德國馬克升值，美元貶值的方向發(fā)展。

由于日元的急劇升值導(dǎo)致出口增長減緩，要求實施金融緩和政策的呼聲越來越高。

1987年10月19日，美國貿(mào)易赤字不斷擴大引發(fā)紐約股市暴跌。環(huán)球同此涼熱，世界股票市場同時下跌，東京證券交易所的股票價格也大幅下跌14.9%。

這一時期，日本已經(jīng)開始出現(xiàn)地價上漲的苗頭，本該進行加息，轉(zhuǎn)變緩和的金融政策。但是加息將會加速美元貶值，有可能對美國經(jīng)濟造成負面影響，則“日本成為引發(fā)世界恐慌的源頭”。因此，日本銀行決定推遲加息，在1987年2月至1989年5月期間，將基準利率一直維持在2.5%的極低水平。這種放任寬松的金融政策最終導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟的發(fā)生。

3，泡沫形成

在來自海外的自由化壓力之下，20世紀80年代日本開始階段性地推行金融自由化。市場決定利率，金融機構(gòu)在開發(fā)和銷售金融商品方面也享有了更大的自由。

（1）企業(yè)投資金融

1972年，日本開始允許通過發(fā)行股票來增資。由于80年代日本的股票價格持續(xù)上升，上市公司很容易通過發(fā)行股票來獲取資金。于是，大企業(yè)開始減少向銀行的貸款，轉(zhuǎn)為在股票市場上融資。

企業(yè)獲得了大量低利率的資金后，也開始通過資產(chǎn)運作和金融投資來獲利。

（2）地價開始暴漲

1983年，東京市中心的土地價格飛漲。當(dāng)時的人們都相信“隨著日本經(jīng)濟的增長，東京將會成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業(yè)聚集在東京市中心，自然會推高了這里的土地價格。在這種預(yù)期之下，人們開始搶購?fù)恋亍?/span>

（3）政府背書

1988年，日本國土廳公布的《國土利用白皮書》指出，“以東京附近為中心的土地價格上漲是由實際需求所引起的?！?/span>

政府為土地價格高漲背書又使土地泡沫進一步膨脹。除了城市中心地區(qū)的商業(yè)用地，住宅用地的價格也顯著上升。

1990年，東京周邊的公寓價格已經(jīng)超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。在首都區(qū)域，不要說獨棟住宅，就是公寓價格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

這一時期，人們紛紛買進開間公寓，準備等價格上漲之后賣出賺取差價。

日本國有鐵道公司存在著盈利的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，即將一個區(qū)域的盈利填補和補貼其他虧損的區(qū)域。這卻使大城市的通勤線路一直沒有得到加強，作者認為這也是造成80年代中后期房地產(chǎn)泡沫的根本原因之一。

（4）投資產(chǎn)品的泛濫

市中心地價暴漲的同時，地方城市也掀起了修建高爾夫球場的熱潮。人們把這當(dāng)成了“夢幻煉金術(shù)”。建造高爾夫球場的開發(fā)商采用預(yù)付會員費的形式籌集資金，再加上銀行的貸款，哪怕身無分文也可以投資100億日元的不動產(chǎn)開發(fā)項目。銀行也對高爾夫球場的項目大開綠燈，通常都會批準貸款申請。

于是，之前一直踏踏實實地經(jīng)營祖業(yè)的地方名流都紛紛投身于高爾夫球場的建設(shè)熱潮中。1987年公布的《綜合療養(yǎng)地區(qū)整備法》（俗稱《度假地法》）又掀起了度假地?zé)岢?，推動了別墅的建造。

就這樣，泡沫經(jīng)濟時期的投資對象從城市不動產(chǎn)到高爾夫球場，再到海外的度假勝地。范圍逐漸擴大，最終連美術(shù)品也成了投資對象。

20世紀80年代后半期，因為土地價格暴漲，工薪族即使辛勤工作一輩子也買不起自己的房子，而倒買倒賣土地卻能不勞而獲地得到巨額財富。這樣的狀況深深地刺痛著人們的尊嚴。

土地問題

1，并非土地不足

當(dāng)時，一般認為日本地價上漲的原因是土地資源的不足。日本是面積狹小的島國，土地總量少，這里匯集了全世界的頂級經(jīng)濟活動，地價自然會上漲。

誠然，日本的國土面積比起美國、加拿大或者澳大利亞等國要小得多。但是價格暴漲的土地僅僅是城市用地，并非全國所有的土地。如果比較可居住面積，日本的土地面積并不狹小。美國雖然國土廣大，但其中的可居住面積卻只有一小部分。加拿大、澳大利亞和俄羅斯等國也大致如此。比較各國的城市面積，日本并不算極為狹小。

2，城市土地的低利用率

作者指出，地價飛漲的根本因為是日本城市的土地利用率比較低。

與紐約、巴黎相比，東京的土地容積率非常低。也就是說，東京不是土地不足，而是土地沒有得到有效利用。

為什么會出現(xiàn)這種情況呢？

第一個原因是，戰(zhàn)爭時期中修訂的《租地法》與《房屋租借法》強化了土地和房屋租賃方的權(quán)利。

在日本，承租方享有非常大的權(quán)利，而將土地租借給別人幾乎等同于失去了土地。如果沒有特殊理由，所有者就不能將土地收回，也不能隨意把租客趕走。這導(dǎo)致土地所有者寧愿空置也不愿意出租。

過于強大的租地權(quán)與租房權(quán)是1940年體制的產(chǎn)物，為戰(zhàn)后的日本社會起到了平均財富的作用。然而，在80年代卻變成了負面影響更多的做了。

第二個原因在于，擁有土地的稅收負擔(dān)（固定資產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅）太低。

從表面上看，稅率可能并不低，但土地評估價值要遠遠低于市場價格。特別是城市里的農(nóng)業(yè)用地的評估值，與住宅用地相比被壓得很低。

雖然東京的地價高漲，但在泡沫時期，仍然經(jīng)?？梢钥吹诫S處都有破舊的平房（現(xiàn)在也偶爾可見）。不僅如此，城區(qū)里還仍然存在大量農(nóng)業(yè)用地（現(xiàn)在也如此）。

這些制度阻礙了城市土地的高效利用，它們才是造成土地價格暴漲的真正原因。

3，地價崩盤

在報紙和雜志上，認為“地價高漲反映了日本經(jīng)濟的增長，是正?，F(xiàn)象”的觀點占絕對優(yōu)勢。作者所持的“現(xiàn)在的土地價格是泡沫”的觀點，總是遭到強烈的反駁。

在泡沫經(jīng)濟正在發(fā)展的過程中，人們很難承認它是泡沫。而要指出它是泡沫，則是一件更難的事，得不到任何人的理解和支持。

1991年5月，為了堅決控制土地價格，日本制定了“地價稅”，對一定面積以上的土地所有者征稅。但該法律與1990年的總量限制政策一樣，并未見效。1991年9月之前，住宅用地和商業(yè)用地的價格仍然持續(xù)上漲。而且，當(dāng)時下跌的股價和上漲的地價更堅定了一些人“土地價格果然并非泡沫”的看法。

當(dāng)時許多經(jīng)濟學(xué)家認為，“股票價格上下浮動，所以會發(fā)生暴跌。但土地價格與之不同?！贝_實，無論是在日本還是全世界，曾經(jīng)多次發(fā)生過股價暴跌的情況。例如朝鮮戰(zhàn)爭期間的“斯大林暴跌”，以及1987年的“黑色星期一”等，股票價格都曾經(jīng)出現(xiàn)暫時下跌。但是在土地問題上，幾乎所有人都認為，日本的國土面積總量匱乏，地價不可能下跌。

泡沫崩潰了，才能知道是泡沫。

從1991年下半年開始，地價開始下跌，而且跌幅的速度很快。從1991年7月開始的1年間，東京住宅用地的價格就下跌了14.7%。