淮安南部新城會成為第二個生態(tài)新城嗎？

許多人覺得，淮安南部新城屬于清江浦區(qū)，是市級規(guī)劃，很有可能成為淮安第二個生態(tài)新城，

理想有多豐滿，現(xiàn)實就有多骨感。

大多數(shù)人對于生態(tài)新城的美好主義感知多是來源于它充滿魔幻色彩的房價變化：

2020年3月-2020年12月，生態(tài)新城房價漲幅達到約72%，綠地世紀城2期房價漲幅達到驚人的約87%！

大家有沒有想過，生態(tài)新城2020年本身有什么變化，配套更齊全了？還是規(guī)劃升級了？并沒有，生態(tài)新城本身幾無變化，僅僅是多了幾宗高價地而已，房價就出現(xiàn)近乎翻倍的變化。

哪怕是量變引起質變，但急功近利產(chǎn)生的泡沫注定不可持續(xù)，短時間內的沖刺勢必消耗甚多，在上到政策，下到預期等各方因素的圍獵下，生態(tài)新城的房價終于是支撐不住，從2021開始正式走上回落之路，截止到當下，就掛價而言，生態(tài)新城整體跌落到去年9月的水平，綠地世紀城2期跌落到去年8月水平。

事實上，比這更嚴重的是，成交量驟降，據(jù)我查詢貝殼數(shù)據(jù)顯示，

淮安生態(tài)新城綠地世紀城

2021年6-7月份無成交

2021年8月只成交一套142㎡的低層洋房，成交單價約21000元/㎡。

2021年9月也只成交一套86㎡的高層，成交單價約19600元/㎡

2021年11月也只成交了一套約98㎡的高層，成交單價約16900元/㎡

個位數(shù)的成交量，肉眼可見的成交價回落，代表了生態(tài)新城房價神話的破滅。

但是，生態(tài)新城就是生態(tài)新城，不管是在定位上還是在認知上，生態(tài)新城確實是淮安新興板塊崛起的代表，它的政務中心定位、人文中心定位已經(jīng)成為大家的共識，不可否認它的板塊成熟度與未來潛力！

但淮安會出現(xiàn)第二個生態(tài)新城嗎？南部新城會成為第二個生態(tài)新城嗎？

一切皆有可能，但難度可想而知。

1、南部新城的戰(zhàn)略意義無法與生態(tài)新城比肩

生態(tài)新城的意義重大，它是蘇北唯一的“省建筑節(jié)能和綠色建筑示范區(qū)”，是淮安市“十二五”期間“建成生態(tài)市”的標志性工程，中心城市建設的重中之重?！耙粓鰞绅^”、淮安大劇院、“市四館”哪個都是重點項目。

生態(tài)新城是東擴南聯(lián)、三城融合、五區(qū)聯(lián)動戰(zhàn)略下建成的新城，即使有這樣的背景，它同樣經(jīng)歷了約10年的時間才能以今天的形象立于淮安的封面上。

而南部新城顯然沒到這種層級，無論是政策傾斜還是公眾預期，甚至“南部新城”這四個字都沒有明確的官方定義。

我查詢了一些稍官方的文章里面提到：在最新一次的南部新城開發(fā)建設工作推進會上，大家提出了'總體要求導入優(yōu)質教育資源、優(yōu)化完善醫(yī)療體系、科學布局文旅項目、不斷提升南部新城公共服務水平，增強片區(qū)聚集力承載力……'

2、規(guī)劃簡單兌現(xiàn)難

而這些指導性意見的分量及規(guī)劃規(guī)模與生態(tài)新城不可同日而語，且部分組成部分兌現(xiàn)時間猶未可知。

教育資源先行做的可以，清浦開明中學、淮安高級實驗中學等新建學校已經(jīng)兌現(xiàn)值得點贊，據(jù)傳，明年6月，南外淮安分校計劃“民轉公”辦學模式到時如何調整未知數(shù)。

而關于醫(yī)療體系，最引人關注的非“省人醫(yī)淮安院區(qū)”莫屬，但不知何種原因，自2021年4月份在板塊舉行奠基儀式過后，便寂寂無聞。

坊間傳聞更是此事已成過去式，項目工地圍擋上只存在“寧淮集聚區(qū)三甲醫(yī)院字樣”，工地也遲遲不見動工，省人醫(yī)大概率不會來了。

其余種種，也需要時間驗證，而這時間軸有多長，不知道，知道的是，生態(tài)新城尚且用了10年之期。

3、幾無產(chǎn)業(yè)氛圍，商住氛圍同樣缺乏沉淀

說起南部新城的商業(yè)，滿滿的無力感，禧徠樂憔悴的不成樣子，夢樂城兜兜轉轉這么多年依舊沒有正式開業(yè)，現(xiàn)在終于要迎來它又一次的準備開業(yè)，這個月計劃的開業(yè)只是沿街商鋪及內部部分超市、影院等，滿鋪開業(yè)還得等到明年五月。

糾結這么多年，現(xiàn)在南部新城終于是等來了新機，約70萬方的愛琴海商業(yè)綜合體終于是來了，同時帶來了大體量的住宅。

南部新城的住宅項目相比其它板塊不算多，存在大量貨值的新項目也是屈指可數(shù)，水沐未來城、愛琴海海尚風華、金地格林世界、碧桂園水沐云頂現(xiàn)在是主流。

而這些項目好巧不巧幾乎都是在房地產(chǎn)遭遇行情滑鐵盧的背景下失去流速，特別是格林世界與愛琴海海尚風華，在行業(yè)最冷清的時候開盤，壓力不可謂不巨大，預期及成績不言而喻。

南部新城產(chǎn)業(yè)氛圍不足，商住氛圍同樣缺乏沉淀，需要規(guī)劃去造夢，規(guī)劃現(xiàn)在看來，有些兌現(xiàn)了但并無明顯吸引力，有些即將兌現(xiàn)，有些卻充滿變數(shù)。

在此背景下，南部新城如何吸引理想中的“30萬”人口匯入？靠虹吸其它成熟板塊，還是靠周邊區(qū)縣如洪澤人口的流入？

東擴南聯(lián)，南聯(lián)能聯(lián)到南京嗎？區(qū)域內寧淮集聚區(qū)中的“寧”到底能給“淮”帶來什么？

南部新城，在夢想成為淮安第二個“生態(tài)新城”之前，還有很長的路要走......