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房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)稅收疑點(diǎn)問(wèn)答 在建工程轉(zhuǎn)讓 房企財(cái)務(wù)、投拓同學(xué)看過(guò)來(lái) 序 什么是房地產(chǎn)獲取環(huán)節(jié)的涉稅？  房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取指的是什么？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲取包括資產(chǎn)取得和收并購(gòu)、股權(quán)取得和收并購(gòu)、企業(yè)的合并和分立、公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的配建、明股實(shí)債、合作建房等，都有需要注意的地方。  涉及的稅收有什么要點(diǎn)嗎？ 是的呀，首先涉及的稅種多，包括增值稅、土增稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等；其次，涉及主體不同，要區(qū)分看待轉(zhuǎn)讓方和受讓方的稅費(fèi)；另外，還涉及視同銷(xiāo)售等特殊問(wèn)題。 那看來(lái)還真得專(zhuān)題研究研究。 接下來(lái)通篇采取“你問(wèn)我答”的形式，對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式的設(shè)稅問(wèn)題進(jìn)行一一破解。 在建工程轉(zhuǎn)讓 01 在建工程轉(zhuǎn)讓怎么交稅 Law  工程轉(zhuǎn)讓屬于“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”還是屬于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”呢？ 轉(zhuǎn)讓尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅（增值稅）；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅（增值稅）。 哦，這樣。有政策規(guī)定嗎？ 有的，這就是財(cái)稅【2003】16號(hào)文《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》規(guī)定的，現(xiàn)在營(yíng)改增了直接沿用過(guò)來(lái)。  那怎么判斷是否已進(jìn)入施工階段呢？進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)或整理算是進(jìn)入施工階段了嗎？ 前期土地開(kāi)發(fā)或整理不算進(jìn)入施工階段，這也是財(cái)稅【2003】16號(hào)文規(guī)定的。至于怎樣才算進(jìn)入施工階段，并無(wú)明確規(guī)定，實(shí)務(wù)中可參照是否取得《施工許可證》作為臨界點(diǎn)。 02 未進(jìn)入施工階段也能轉(zhuǎn)讓嗎 Law 你剛剛說(shuō)未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征收增值稅，可是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目不是哪里有要求至少完成投資總額的25%以上才能轉(zhuǎn)讓嗎？ 是的呀，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的。 那政策不是自相矛盾了？ 在《物權(quán)法》層面是不能完成過(guò)戶的，而《合同法》層面雙方簽訂的合同應(yīng)該是有效的。在實(shí)務(wù)中，如果是法院判決或拍賣(mài)的，手持法院生效文書(shū)，國(guó)土部門(mén)一般會(huì)尊重法院判決給予辦理過(guò)戶。 不過(guò)還是有既出了錢(qián)又得不到土地的顧慮是嗎？ 是的，不過(guò)有些地方就比較幸福。比如石家莊。2018年4月8日，石家莊市政府出臺(tái)《完善土地二級(jí)市場(chǎng)，健全便民服務(wù)體系》，其中明確規(guī)定“二、投資總額未達(dá)到百分之二十五的在建工程，可以按照先投入后轉(zhuǎn)讓的原則，允許交易雙方簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！?/p> Tips 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件: （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 土地增值稅 03 工程轉(zhuǎn)讓能否享受加計(jì)扣除政策 Law 作為轉(zhuǎn)讓方，轉(zhuǎn)讓在建工程，在計(jì)算土增稅時(shí)，可以享受20%的加計(jì)扣除嗎？ 一般而言，轉(zhuǎn)讓時(shí)已完成投資額的25%以上，屬于按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，所以我的觀點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓方可比照轉(zhuǎn)讓商品房清算進(jìn)行加計(jì)扣除。 哦，這樣。有政策規(guī)定嗎？ 這個(gè)并無(wú)政策明確規(guī)定。相似的規(guī)定可參照國(guó)稅函發(fā)1995年110號(hào)文《土地增值稅宣傳提綱》第六條，“對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！?/p> 這只是明確生地轉(zhuǎn)為熟地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉煌耆窃诮üこ剔D(zhuǎn)讓吶？ 是的，所以針對(duì)這點(diǎn)還是得跟當(dāng)?shù)囟惥肿龊昧己玫臏贤?，?zhēng)取加計(jì)扣除。 04 受讓方后續(xù)開(kāi)發(fā)能否再次加計(jì)扣除 Law 作為受讓方，取得在建工程，進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)后銷(xiāo)售，可以再次享受20%的加計(jì)扣除嗎？ 這個(gè)目前全國(guó)性政策層面并無(wú)明確規(guī)定，只是相關(guān)地方有所規(guī)定。 哦，這樣。哪些地方有規(guī)定，怎么規(guī)定的？ 比如大連市-大地稅函【2008】188號(hào)文、青島市-青地稅函【2009】47號(hào)文等都是明確規(guī)定可以加計(jì)取得在建工程所支付價(jià)款和后續(xù)開(kāi)發(fā)成本的20%的。 看來(lái)他們還是比較幸福，難道也有地方明確規(guī)定不得加計(jì)扣除嗎？ 有的，實(shí)際上大部分地區(qū)都是規(guī)定不得加計(jì)扣除的，比如浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號(hào)文，有同類(lèi)規(guī)定的還有上海、天津、南寧等地，算是多數(shù)意見(jiàn)。 那你就告訴我廣東省或者東莞市能不能吧？ 針對(duì)這個(gè)問(wèn)題確實(shí)特意征詢過(guò)省局、市局相關(guān)科室，給出的意見(jiàn)偏向保守，認(rèn)為不得加計(jì)扣除。不過(guò)不排除可以溝通成功哈~ Tips 大地稅函[2008]188號(hào) 大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知 青地稅函[2009]47號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號(hào) 浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告 增值稅 05 轉(zhuǎn)讓在建工程可以享受差額扣除嗎 Law 講完在建工程轉(zhuǎn)讓的土增稅，我們來(lái)研究研究增值稅，好像增值稅有個(gè)差額扣除的說(shuō)法，不知道是什么意思。 嗯，是的呀。差額扣除指的是取得土地使用權(quán)的時(shí)候，政府無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，那么就允許按照財(cái)政票據(jù)上的金額來(lái)抵減銷(xiāo)售收入，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)了抵稅的效果。 哦，這樣。那在建工程轉(zhuǎn)讓方計(jì)算增值稅時(shí)可以銷(xiāo)售差額扣除嗎？ 這個(gè)問(wèn)題之前一直是網(wǎng)紅問(wèn)題啦，實(shí)踐中征納雙方經(jīng)常產(chǎn)生巨大爭(zhēng)議。 難道又沒(méi)有定論?。?/strong> 現(xiàn)在不必糾結(jié)了，2018年4月27日，稅總舉辦第二季度稅收政策解讀視頻會(huì)上，有網(wǎng)友替大家問(wèn)了這個(gè)問(wèn)題。 那結(jié)論是什么呢？ 稅總貨勞領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，適用一般計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，一次性扣除向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額計(jì)算繳納增值稅。 06 在建工程的受讓方還可以享受差額扣除嗎 Law 幸好轉(zhuǎn)讓方可以差額扣除，不錯(cuò)不錯(cuò)。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，如果我作為受讓方，對(duì)取得的在建工程還能再享受差額扣除政策嗎？ 哈哈，老板您多慮了。 別賣(mài)關(guān)子，說(shuō)重點(diǎn)。 差額扣除政策是針對(duì)國(guó)土部門(mén)在出讓土地使用權(quán)過(guò)程中無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票引發(fā)的。而你從別人那里購(gòu)入在建工程，對(duì)方也要給我們開(kāi)發(fā)票啊，只要我們能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，按照發(fā)票上面的進(jìn)項(xiàng)稅去抵扣就行了，無(wú)需再考慮差額扣除的問(wèn)題了。 07 受讓方無(wú)法取得發(fā)票還能差額扣除嗎 Law 你說(shuō)的簡(jiǎn)單，問(wèn)題是實(shí)務(wù)中很多時(shí)候是司法拍賣(mài)那些途徑取得在建工程，對(duì)方可能都開(kāi)不了發(fā)票給我們，那還怎么進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣啊。 這個(gè)不用擔(dān)心，國(guó)稅總局【2016】14號(hào)文《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第八條早有規(guī)定了。 怎么規(guī)定的？ 納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。 什么才算有效憑證？ 別著急，還沒(méi)說(shuō)完呢。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 也就是說(shuō)，受讓方拿不到發(fā)票，能拿到法院文書(shū)也成？ 是的呀。 企業(yè)所得稅 08 企業(yè)所得稅有什么優(yōu)惠嗎 Law 土增稅有加計(jì)扣除，增值稅有差額扣除。我們?cè)賴Z嗑嘮嗑所得稅吧，在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)所得稅有什么稅收優(yōu)惠嗎？ 有的呀。企業(yè)所得稅有一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理，特殊性稅務(wù)處理算是延緩交稅的優(yōu)惠。 怎么規(guī)定的？ 這就是鼎鼎有名的財(cái)稅【2009】59號(hào)文《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》了，“滿足規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓方取得受讓方股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；受讓方取得轉(zhuǎn)讓方資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。” 相當(dāng)于沒(méi)有增值，暫時(shí)不用交稅，但是因?yàn)橛?jì)稅基礎(chǔ)還是維持原有的計(jì)稅基礎(chǔ)，所以受讓方后續(xù)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，交的稅就多了，所以只能說(shuō)這是延緩交稅，而不是免稅。 為什么會(huì)有特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定呢？ 可能是由于股權(quán)支付部分沒(méi)有產(chǎn)生現(xiàn)金流，為了避免額外增加企業(yè)資金壓力，才出此規(guī)定吧。 你剛剛說(shuō)的要符合規(guī)定的才可以適用所得稅特殊性稅務(wù)處理，這些規(guī)定指的是什么呢？ 主要指的是“一個(gè)目的、兩個(gè)比例、兩個(gè)連續(xù)?！蔽揖驼瞻嵩睦?。要適用企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理，需同時(shí)滿足以下條件： （1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 （2）被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例（不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)或股權(quán)的50%）。 （3）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 （4）重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例（股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%）。 （5）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。 在建工程轉(zhuǎn)讓設(shè)稅小結(jié) 講完在建工程三種稅費(fèi)的剖析，各位看官先消化消化，也容我歇一會(huì)，過(guò)兩天再把“資產(chǎn)劃撥、調(diào)撥、劃轉(zhuǎn)”的相關(guān)涉稅問(wèn)題“問(wèn)答問(wèn)答”~~ - 版權(quán)注明 - 文字：財(cái)總筆記 排版：Yui |
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來(lái)自： 雨送黃昏xzj > 《房地產(chǎn)財(cái)稅》
