| 房地產(chǎn)調(diào)控已具備清晰、可追蹤的脈絡(luò)，2021年三季度調(diào)控達(dá)到本輪最嚴(yán)階段，此后調(diào)控便向松調(diào)整，但多集中在供給端 房地產(chǎn)調(diào)控政策體系已建立，政策力度由強(qiáng)到弱依次為首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。房地產(chǎn)調(diào)控政策可以分為需求端和供給端兩大方面。需求端房地產(chǎn)調(diào)控政策大致分為四種類型：首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等，四種類型措施的政策力度依次遞減。供給端房地產(chǎn)調(diào)控政策方向主要是：土地供給調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、房屋上市的價(jià)格及售出限制等、保障性住房供應(yīng)等，但對(duì)市場整體影響有限。2021年三季度達(dá)到本輪調(diào)控最嚴(yán)階段，2021年四季度起調(diào)控政策已向暖微調(diào)。 展望：調(diào)控繼續(xù)向松時(shí)間不超過本年底，舉措以地方為主，多集中在貸款利率加點(diǎn)調(diào)降、限購等政策小幅放松，首付比例調(diào)降尚待觀察 房地產(chǎn)政策時(shí)長呈現(xiàn)“短松長嚴(yán)”的特征，預(yù)計(jì)本次調(diào)控放松階段大概率在6個(gè)月-12個(gè)月?？紤]到本輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍有一定壓力，如消費(fèi)復(fù)蘇不及預(yù)期、仍需要投資作為穩(wěn)增長的重要手段，預(yù)計(jì)本輪放松調(diào)控政策不會(huì)短于6個(gè)月，但調(diào)控放松超過12個(gè)月的可能性也偏小。 “一城一策”精細(xì)化調(diào)控大概率維持，限購政策不會(huì)有大幅調(diào)整、可能小幅放松。由于一線與三四線城市房價(jià)有所分化，全國各地房價(jià)調(diào)控壓力明顯不同，采取“一城一策”精細(xì)化調(diào)控有利于維持房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定。全國目前實(shí)施限購政策城市約100個(gè)左右，限購政策是當(dāng)下維持“一城一策”的基礎(chǔ)，不會(huì)有大幅調(diào)整。其中，房價(jià)調(diào)控壓力較大的一線城市、省會(huì)城市預(yù)計(jì)維持，可能會(huì)適當(dāng)放松人才引進(jìn)、高校畢業(yè)生落戶等方式“變相”放松限購，二三線城市有可能小幅放松。 房貸額度和房貸利率將成為主要放松手段，首付比例尚待觀察。首付比率調(diào)整屬于力度較大的政策，如全面下調(diào)首付比率可能會(huì)引發(fā)房價(jià)過快上行，與之密切相關(guān)的二套房認(rèn)定政策方面預(yù)計(jì)也不會(huì)有所松動(dòng)。除非房地產(chǎn)市場在其他政策托底下仍不能企穩(wěn)，否則從當(dāng)下來看調(diào)整首付比例的概率偏小，后續(xù)尚待觀察。我們認(rèn)為，各地銀行下調(diào)LPR加點(diǎn)幅度、上調(diào)公積金貸款額度等需求端房貸支持有望成為本次調(diào)控放松的主要手段，在不放松二套房認(rèn)定規(guī)則下支持改善性需求可能會(huì)在交易稅費(fèi)上有所支持。 風(fēng)險(xiǎn)提示 使用過去數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)推算帶來的偏差，市場學(xué)習(xí)效應(yīng)超預(yù)期，對(duì)政策的解讀存在偏差，房產(chǎn)稅政策預(yù)測存在偏差等。 |
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