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以下對話是關于前段時間關于統計局統計數據和社會上統計數據不一樣的情況，我向統計局提出了三個問題，以下是他們的相關解答。另外，除了以下對話外，統計局還向我發(fā)送了郵件，我將郵件全文貼在另外篇長文，那個是簡要版本，沒耐心看完本文那么長的可以看那個版本，更官方化。 需要說明的是，溝通的全程非常融洽，給我打電話的女同志很耐心，也很誠懇，我愿意相信以下解答為真，畢竟不會有人會為了造假向一個名不經傳的小子浪費那么多時間。 以下統計局簡稱統： 統：您好，是XX嗎？ 我：哪位？ 統：我是國家統計局投資司房地產處金X。您之前給跟我們那個局長信箱發(fā)了一個郵件，然后問了三個關于我們投資領域的問題，房地產的問題。您方便嗎？ 我：方便方便。 統：啊啊啊，我呢，已經把郵件發(fā)給您了，就是做了一個解釋，然后簡單跟您說一下，可以嗎？ 我：好的 統：對，您那個。第一個問題，就是就是我們的新開工和竣工都是下降的，但是為什么施工面積還是正增長的，對吧？ 我：嗯嗯。 統：我好像聽您說話有點聽不清 我：您說您說，您說 統：啊，是這樣，就是我們這個施工面積是怎么計算呢？就是新開工的加進來，然后竣工的減下去啊。然后呢，就是只要您看我們的數據也可以看到，只要新開工它是它是大于竣工的，施工面積就是贈增長，這就有點像咱們抽水跟進水似的。就你這一個水池，你進的比出的多，他就是正常的。如果哪一天新開工比進攻少了，那他才能變成負。所以這個指標想要負增長其實還是挺難的。所以但是實際上他現在的增速應該是比較低的一個增速了。因為才一點嘛，對吧？ 統：這是一個。 統：另外一個就是關于咱們那個銷售額，就是我們的數據為什么跟那個百強的數據相差很大。我們其實，嗯，拿到您這個，包括外界的一些數據，我們也分析了一下。就是我們的數據呢，跟他們的口徑還是有不太一樣的地方，我們有一部分保障房在里邊其實主要就是呃，安居性的，就是拆遷戶安置型的。我覺得這個量還是比較大的 我：主要是那些安置房，然后，保障性住房這樣嗎 統：對，保障性住房。因為租賃可能現在還不多，但我感覺就是這種回遷安置的量還是比較大的。因為我們看了一下我們庫里邊的大的項目發(fā)現一到二月份這一部分項目的數量還是比較多的。另外還有一個就是他的top100和他的top30嘛，實際上因為是頭部企業(yè)嘛，所以現在比如說恒大呀，包括佳兆業(yè)呀，包括富力啊，其實他出了問題之后，對他們的數據影響更大一些。我們的數據，我們因為企業(yè)類型更多，企業(yè)比較多嘛，包括本地的，還有一些平臺的地產公司，其實都在我們這里的。所以就是說頭部企業(yè)出問題，對他們頭部的數據肯定影響，增速會更大一些。 我：就是呃，就是頭部的話，因為現在我們房地產市場的話，不是說我們現在top100的市場集中度還是蠻高的嘛………… 統：所以那個咱那個咱接著說（笑），就是因為大家都說，是您這兒嗎噢不是您的，因為別人也有人問，就是當時他說中指院top100的凈值（這里沒聽清）是。一百零三個億吧，是吧？其實算起來那個量蠻大的，但是他這個銷售額啊，實際上是這樣子，就是現在實際上市場上不是有很多合作開發(fā)的嘛？對吧？咱舉個例子，比如說中海還有……，反正就是比如說三家合作開發(fā)，那整個這個銷售額是一個億。那這三家在他的銷售額是分別記的。你明白嗎？他因為他是整個的銷售額，他您說的那個數據是他的整個的銷售額 我：是不是說里面存在重復計算的。 統：這個對對對，但是我們是從項目統計的，就是他是從企業(yè)集團的角度來統計的，你明白嗎？我們是從項目的公司來統計，也就是我們針對一個一個項目。所以我們是不存在重復的。他的這個數據呢，其實103總量就是偏大了，所以大家感覺這個數據占我們的比重比較高。 我：意思就是說，就是他里面的占比較高，是因為里面包含了重復計算的部分。 統：對對對。 我：但是我還有一個疑問就是如果不按全口徑計算的話，我們只按權益計算，這個部分占比其實也并不比全口徑小多少多少。 統：好像他只有只有六七千六七千，我覺得差了大概能有百分之三四十的樣子 我：大概百分之三四十。 統：對，對，我們大概也算了一下啊，大概啊。我們當時算了一下，可能大概有七分左右吧。 我：一般來說就是，現在的頭部企業(yè)，他們的合作銷售一般來說，頭部企業(yè)啊，他們的那個程序一般都是在70%上下。對，然后呃，如果是去掉里面重復計算的量的話，按理說應該只會影響30%左右的比例。那么如果是影響30%左右的比例，的話還是沒有辦法去達到我們前面我提問里面那個那么大的一個缺口。 統：實際上還有一個就是我們現在呢，其實我們調研也發(fā)現就是在特別是三四線城市，就是他因為有。C（沒聽清）限購。包括他的C（沒聽清）住宅，就是商品樓啊和辦公樓那一塊，其實現在都已都有這種沖量的現象，而這些地方呢？實際上我們覺得頭部企業(yè)是不是比較少的，主要都是一些中小企業(yè)在自己開發(fā)或者本地的一個地產的企業(yè)和平臺公司在開發(fā)。所以呢，實際上這一部分的銷量呢，并不是說像想像中下降那么快。就是他的銷量整體，我覺得還是可以的。所以我覺得另外您可能也研究過，就是包括克爾瑞和他的和那個中指院他們的數。實際上他倆的某一些公司的數據呢，他也不是特別特別一樣的。所以我我們是覺得可能大家數據來源的渠道不同吧。口徑可能也是有一些問題，就是這些可能多種多方面的問題吧，造成我們數據之間可能差異還是比較大的。 我：好的， 統：還有就是水泥需求下降。為什么投資產能大量正增長，我們投資實際上是一個。水泥實際上是一個物量指標，而投資是一個價值量指標。這個我覺得社會上質疑得特別多，但是其實這個沒什么太大的道理。投資你要乘以價格指數啊，從去年到今年價格指數漲了百分之十幾了，對吧？你想投資你扣掉價格指數增長一點幾，但我們投資里面還有設備投資嘛，對吧？ 像這些年高技術投資啊，還有技改投資社會領域投資啊，其實真的都很快的。不能單純的用水泥的。其實其實我們都不太看水泥，因為水泥它是有一定的庫存。雖然說庫存不多，但是水泥他還是。就是特別是在春節(jié)期間，而且現在吧，這種預制件比較多。所以他并不是一個完全的一個實時的量，其實我們被動有的時候都是看混凝土的東西。因為他的實施性更好，就是保質周期可能更短。反正不管是水泥也好，鋼材就更差了，因為鋼材的庫存更大。另外剛才還有一部分它不是用于投資的，他比方說還有用于機械制造啊、汽車制造啊，車床啊。所以其實建材里面，從我們的角度，我們更關注于可能混凝土還關注的多一點，水泥呢，稍微差一些。但是你不管是鋼材，水泥混凝土，他們都是一個物量指標，投資是一個價值量，其實你把這個物量乘以價值量的時候才差不多。比如說我們投資實際上1-2月份您要剔除價格指數的話，他實際上就是微增長，增速很低的，我們房地產要扣除那個價格指數，實際上就是負的七點幾。如果那個靜安（沒聽清）部分在扣除價格指數都負的十二點幾了，其實根據這些（未聽清）量指標都是非常想接近的。但是我看市場上解讀都普遍用物量指標來去衡量我們價值量指標，這個其實沒有道理的 我：確實是我們這些就是確實接觸的信息不夠全面。 統：對，因為大家并不是說搞這個東西呢，可能比方說就有試用一下數據啊，會產生一些疑問。沒關系，您有什么疑問的話，您可以及時跟我們溝通啊，包括通過局長信箱啊，包括您打我這個電話也沒有問題。 我：說實話接到你的電話還是挺意外的 統：因為您留了電話?。ㄐΓ行┝舻碾娫挷徽鎸?，我們還回不了。 我：因為按照我們按照我的預料，我以為只是說啊，我提倡這個問題你們可能就查一下，然后就過去了，沒想到您這邊還專門的回訪一下。 統：我們是要查，因為你們說完了之后，其實確實我們把我們的銷售的數據還真是好好查了一下，所以呢，大家說的對我們的工作呢，都還是有督促作用的。我們也查一下，為什么我們的面積跟人家相差那么多，實際上我看了一下真的是安置房這一塊還影響真的挺大的。它的量比較大，但它的價格并不高，所以你看我們那個其實銷售面積的增速可能更高，就是降幅可能更窄一些，更好。就是就要負的九點幾銷售額，反倒下降的幅度還更大一些。我覺得這個跟這個都是有關系的。 另外還有一個就是三四線城市確實他有，他現在以價換量，因為有些小企業(yè)他撐不住了，他只要能把現金返回來，又沒有什么限購，確實存在這種情況。所以實際上我們的房屋的均價其實下來還是不少的。有問題，咱們多溝通，好吧？ 我：好好感謝您，非常感謝您的解答 統：也感謝您對我們工作的關注 我：您的解答，我應該會把這個整理成文字材料公布出去，讓大家能夠看到，可以嗎？ 統：也可以吧，反正我們我覺得。這個情況就是這個樣子。我們就是結合我們的工作說了一下。因為現在因為市場上包括大家都拿我們的數據房地產的數據反彈跟去年12月份當月的增速去作比較，這個在我們這都不可以比的。因為我們房地產投資是不做當月投資的，我們都是做累積量，去年12月份當月投資負的十幾啊，那都是社會算出來的，我們是不。算的，因為我們的房地產投資的統計哈，他是叫什么呀？這里面涉及到一個統計的問題，就是現在的工程呢，實際上很多都是按照節(jié)點結算，就時點結算，店鋪是每個月都結算，你明白我的意思嗎？ 我：明白明白 統：明白啊。就比如說這個樓蓋到三層的時候，他可能結算，出地面結算，蓋到五層結算，然后封頂結算。所以呢，這種呢，如果我們做當月統計的話，實際上涉及波動會非常大的。比如說這個月有一些項目，他進行結算了，他對這個月度的數據沖擊非常大，所以我們是不做當月統計的，我們只做累積量的統計。所以在做累積量統計的時候呢，你用累計的增速跟當月的增速去比較就沒有任何意義啊。你明白嗎？大家都拿去年的負13.9，跟我們今年的增長3.7來比較，這是沒有任何意義的。因為我們當月增速在我們這……你看哈，工業(yè)，你可以發(fā)現工業(yè)是有當月統計呢，它會偏當月的產量是多少，但投資是沒有當月統計的，他都是偏都是一到幾月份的一個累計量。 現在大家怎么計算當月的就用我們的累計，比如說一到三月份的累計去減一到二月份的累計，那得出來的數據，大家認為是當月量。但是實際上這種數據波動就會非常大，包括今年的數據和同期東西的數據都會很大，所以就造成這個增速是不見得能一定解釋出來的。所以我們是不用這個數的。 比如說我這個月結算的那個工程量很大，那可能這個數據就波動很大。那我上來我去年同期結算的工作量小，那實際上就加重了我這個的波動。所以我們在做累計的時候，其實這里邊的問題就會減緩，就是我們實際上這個做當月的統計就有點做不出來，你明白我的意思嗎？ 對，因為你是讓企業(yè)每個月給你報數據，但是企業(yè)有的時候他這個月沒有進行一個工程量的結算，或者沒有一個就是工程量的一個方式的話，他可能就是在節(jié)點上個會給我報，所以這種當月的數據我們就不看，但是累積數據就比較好，因為他就是從從從年初到現在的一個累計量，這個是可以計算的。 所以我們投資，包括房地產投資和整個的固定資產投資，我們做的全部都是累計統計，不做當月統計的。但是但是大家可以用斷點方式把這個算出來了。那我們又不能說你不能算（這里跟我聊的女同志笑得賊開心），但是算出來的東西你要去跟我們的累計增速去作比較，這是不可以的啊。其實我們的數據你可以看去年一到十月份和一到九月份我們累計增速都。 只回落1.6個點。但是，9月份的如果你這種10月份的當月，你用這種方法倒減出的增速跟12月份當月的增速就會波動特別特別大，就兩個數據就會相差……大概我估計要小10個點八九個點的樣子。然后所以這個東西實際上他這個這么大的波動，他有很多統計方法的原因在里邊，對吧？還有一定的數據不可比性在里邊，所以我們是不做這個東西，因為解讀不清楚，而且我們就不是這種統計方式。所以這個因為大家畢竟不了解那么多吧。 我：對對哎，不過也確實是因為一些歷史上的原因嘛，然后大家可能普遍的對官方的數據匯報有一點點懷疑，所以就會造成這樣的誤解。 統：對，各位其實房地產的設計呢，之所以大家都減得特來勁兒，就是一年跟一年都是都是碼得齊的，其實數據還是不錯的，所以大家才能減得那么起勁兒（笑得更開心了）。要是如果有一些數據，比如說那個數據調整什么的，那大家其實是做不出來的。轉到這個一做出來之后呢，就這種比較的方式呢，知道我們覺得，哎喲，還還有這種比較方式啊。但是我們其實拿到了當時就說我們的投房地產投資反彈，外邊都這么解讀，我們就是想跟哪個數據比是反彈的呢，沒有反彈啊，我們都沒有想到是跟當月的增速比，因為我們從來都不做這方面的比較 我：就相當于就是你們就是統計局那邊的統計數據還是比較偏時間長一點的，然后市場上的關注的更短，然后就會造成這樣的一個誤解。 統：大家可能更需要反映的，更加實時的反映市場的東西。但是我們確實投資統計他的特點做當月其實是很難做的。以前呢其實是這樣，就是我們的，原來做累計統計的話，是因為這個項目新開工剛剛開工的項目，他給我們報投資的時候，我們是要求開工以后在報投資，但是開工之前他實際上就有了一些前期費用的發(fā)生。那這一部分報進來實際上對我們的數據沖擊也挺大的。因為以前在很早的時候那個投資量是很小的，你知道嗎？所以當時就說投資是不能做當月統計的，就是因為一次性把前期費用報進來，對數據沖擊很大。其實現在也有這種這種情況，當然我覺得現在可能就是這種按時點結算呢，可能對數據影響也更大一些啊，就是新開工這塊也有一定的影響，按時點結算也有一定的影響。其實這些因素都造成了我們不太適合用月度統計，因為月度不準。就是月度我們統的東西，很可能包括以前月度的東西，你明白吧？所以我們是不做越多統計的，好不。我們是做月度的累計統計。 我：好的好的 統：行。行，有什么問題咱都溝通，也感謝您哈，我把我們的一個解釋的也發(fā)給您了，你再看看好嗎？嗯嗯。好的好的，謝謝啊。 |
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